（2016）京03民终6179号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2018-07-12

案件名称

北京易博投资有限公司与北京裕发房地产开发有限公司、北京江南投资集团有限公司项目转让合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京易博投资有限公司,北京江南投资集团有限公司,北京裕发房地产开发有限公司

案由

项目转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终6179号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京易博投资有限公司，住所地北京市朝阳区外馆东街51号商业100号。法定代表人：邓培，经理。委托诉讼代理人：李俊东，男，1967年4月24日出生。委托诉讼代理人：孙家银，北京市中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生。被上诉人（原审被告）：北京裕发房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村南街1号。法定代表人：田志强，总经理。委托诉讼代理人：马学刚，男，1978年5月10日出生。委托诉讼代理人：张智国，北京市亿达律师事务所律师。上诉人北京易博投资有限公司（以下简称易博公司）因与被上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）、北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司）项目转让合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易博公司之委托诉讼代理人李俊东，被上诉人江南公司之委托诉讼代理人盘什尔，被上诉人裕发公司之委托诉讼代理人马学刚、张智国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。易博公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江南公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由江南公司承担。事实和理由：1.一审法院诉讼程序违法，违反公平、公正、公开的基本原则。2013年2月8日签订的《房地产项目转让协议》是一份合情合理不合法的、无法强制履行的、所谓“挂靠开发”的违法无效合同。一审判决违背国家禁止不具备房地产开发项目的公司进行开发建设和政府禁止强制拆迁的相关规定，未能保护诉讼当事人的合法权益，一审判决无法履行，使纠纷丧失了解决的基础。2.一审判决抛弃了《房地产项目转让协议》及房屋开发的行业惯例和规则。《房地产项目转让协议》明确写明了有一户未拆迁的事实及未完成拆迁的解决方案，并约定“如果由于乙方的原因或政府的原因，本项目无法进行，由甲方终止合同，并要求乙方双倍返还已支付转让金作为违约金”。《房地产项目转让协议》也约定办理新的土地证等各种证件的前提条件是随项目办理，拆迁工作没有完成，随后的项目进度无法进行。江南公司只能选择解除合同。3.该协议写明了余款的支付时间，江南公司享有土地转证的权利亦应当履行其付款义务。江南公司要求办理土地证过户必须具备两个条件，即支付我公司尚欠转让余款1800万元及放弃我公司在土地证过户前应做的前期工作，包括拆迁、7通6接1平、协助办理各种文件等。江南公司辩称：同意一审判决，不同意易博公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。江南公司与易博公司达成的房地产项目转让协议是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行相关义务。江南公司已经向易博公司交纳了相关款项，易博公司应当协助江南公司办理过户手续。裕发公司辩称：同意一审判决，不同意易博公司的上诉请求和理由，其没有事实和法律依据。江南公司向一审法院起诉请求：1.判令易博公司在判决生效之日起两个月内完成拆迁工作。2.判令易博公司与裕发公司在判决生效之日起七日内将国有土地使用权证过户至江南公司名下。易博公司向一审法院反诉请求：1.判令易博公司与江南公司在2013年2月8日签订的《房地产项目转让协议》无效。2.判令江南公司返还《国有土地使用权证》证书的原件。一审法院审理查明：2001年6月26日，易博公司（甲方）与裕发公司（乙方）签订《联合建设（2号楼）协议书》，该协议约定：联建项目名称：“长城商住楼”（2号楼），项目位置：北京市丰台区顺二条，联建内容及规模：本项目为6层建筑，总建筑面积约3657平方米，甲乙双方联建范围约3657平方米。“联建”指甲方提供已获市规划部门批准，具备开工条件，并享有产权及转让权、销售权的“长城商住楼”（2号楼）项目。“建筑用地”指甲方根据协议所规定的项目所提供的楼基规划线用地、建设附用地、料场施工通道等，以及项目建成后，居住户所必须的通道和公共使用场地。联建规则：甲方提供建设用地及全部建设资金，并提供项目规划、设计，办理项目建设用地开工前后的一切手续及保证高质量的完成前期工程、建安、四源、大市政等工程项目。乙方提供本项目开发资质、销售房产为联建条件，享有相应的证件名称权。甲方负责本项目的施工组织和项目实施及交付使用前的一切工作及费用，甲方在本工程项目交付使用时负责向乙方提供本项目全套手续的正副本、竣工图纸及资料、房产权证和各居室门钥匙，保证该房有房地产权。乙方按照本协议所规定的联建原则，负责“长城商住楼”（2号楼）项目的销售策划，包括全部销售工作，乙方获得销售总额的10%的管理费用，管理费用包括营业税和所得税。邓培系易博公司的法定代表人。2008年12月19日，裕发公司出具委托书，主要内容为：兹委托邓培代表我集团进行丰台区铁营顺二条15号商住1#楼、住宅2#楼有关继续开发的事宜办理。2013年2月8日，江南公司（甲方）与易博公司（乙方）签订《房地产项目转让协议》，该协议约定：一、项目概况：本项目位于丰台区顺二条15号，项目名称为长城商住楼（2号楼），以下简称“本项目”。本项目已办理的政府文件为：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》现已经过期，需要在双方签订合同后随项目进度重新在政府机关办理各类有效证件和转让手续。本项目涉及到1户的拆迁和违章建筑问题，至今仍未完成拆迁工作。乙方承诺在本协议签订之日起三个月内处理完毕。二、转让方式：鉴于本项目各项证件均在裕发公司名下，甲乙双方签订转让协议后，裕发公司保证协助办理本项目的转让手续，且保证乙方按本协议履行合同义务。双方签订协议后，甲方按协议约定如期支付乙方第一笔转让金后，甲方即取得了本项目的全部权益，包括但不限于本项目产权、在建工程所有权、销售权、租赁权以及销售款所有权等与项目有关的全部权益。三、甲方的权利与义务：甲方按照协议约定支付乙方转让金。甲方负责本项目的施工建设和销售，负责本项目新的建设勘探、施工图纸、工程招标、工程施工和管理工作，费用由甲方承担，甲方对工程质量和安全施工负责，并做到安全第一。甲方享有对本项目开发所产生的所有权益和收益，拥有所有权。四、乙方的权利义务：乙方把该项目转让给甲方，并负责将土地和其他全部手续转至甲方。乙方保证办理裕发公司和乙方已经签署的文件和协议需交的全部费用和管理费由乙方承担。乙方保证裕发公司同意转让给甲方，乙方负责协调裕发公司给该项目转让和办理其他手续盖章及出具相关证件。乙方在本协议签署后随项目进度为甲方办理新的土地证、规划建设许可证、开工许可证、销售许可证等政府文件，保证甲方的开工顺利通过政府的检查。乙方应在本协议签署后3个月内完成本项目所需的全部拆迁和场地平整工作并承担费用，使本项目现场达到全面施工要求，并承担此项目过程中发生的全部费用。乙方应当按照拆迁进度移交本项目的现场管理，拆迁完成的部分应当在完成拆迁工作的当天将现场管理权移交给甲方。五、付款方式：签订本协议的同时，乙方同意根据项目进度将本项目的《国有土地使用权证》转至甲方，甲方向乙方指定账户支付转让金人民币1500万元整，乙方应当在收到甲方付款后当时向甲方出具加盖公章的收款证明，乙方负责2013年2月25日之前裕发公司在本协议上签字盖章后甲方支付给乙方500万元。合同签订3个月内，乙方将本项目国有土地证转到甲方同时，甲方向乙方指定账户支付转让金人民币1500万元整，乙方应当在收到甲方付款后当日向甲方出具加盖公章的收款证明。乙方为本项目取得竣工备案表后5个工作日内，甲方向乙方指定账户支付转让金人民币300万元整，乙方应当在收到甲方付款后当日将甲方出具加盖公章的收款证明。六、项目相关资料手续的移交：乙方在甲方第一期付款时，向甲方移交本项目的《商品房销售许可证》、《国有土地使用证》、《用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》以及与本项目相关的所有行政手续和全部资料、图纸的原件。甲方要办理相关转让行政手续，需要使用裕发公司的工商营业执照正副本、法人代码正副本、税务登记证正副本等文件时，乙方保证应及时并无条件配合提供。七、违约责任：乙方应履行本协议约定的责任和义务，如未能履行本协议约定的按时拆迁和办理转让手续等义务则应视为违约，应向甲方双倍返还已付转让金作为违约金，并赔偿甲方由此产生的一切经济损失。甲方未按协议规定时间（日期）支付款项，双方应友好协商，协商不成时，甲方应按照每天2万元进行补偿。如果由于乙方的原因或政府的原因，本项目无法进行，由甲方终止合同，并要求乙方双倍返还已付转让金作为违约金，如遇有因乙方原因造成无法施工或延误施工的，乙方应按照每天2万元进行赔偿。八、保证条款：本协议生效后，甲方如需要该工程项目相关的手续时，乙方应无条件保证及时办理，如违约，承担违约责任。乙方保证该开发项目无上述条款之外的任何债务，如存在债务纠纷，由乙方负责处理，跟甲方无关，并赔偿甲方由此遭受的全部损失。2012年5月22日，裕发公司出具确认书，主要内容为：裕发公司与易博公司在2012年8月23日及之前签署的关于《北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼》联合建设的所有相关协议、委托书等事宜，我集团予以认可，并积极协助配合工作。2013年12月6日，裕发公司出具确认书，主要内容为：裕发公司与易博公司在2008年12月19日签署的关于委托邓培办理北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼开发事宜“委托书”、2008年12月18日邓培签署的“承诺书”、2001年6月26日签署的《北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼》“联合建设《长城商住楼（2号楼）协议书》”、2011年8月23日签署的原2001年6月26日联合建设《长城商住楼（2号楼）协议书》的再次补充确认“协议”，我集团均认可，并积极协助配合，支持工作。前述《房地产项目转让协议》签订后，江南公司分别于2013年2月8日，2月26日向易博公司支付土地补偿款1500万元及500万元。就涉案项目的土地产权性质以及2#楼能否转让等事宜，法院曾向北京市国土资源局进行调查，北京市国土资源局丰台分局出具复函称：涉案的《国有土地使用证》证号为：京丰国用（99）字第000810号，使用权人为北京市裕发房地产开发集团，坐落为东铁营顺二条15号楼1#、2#楼，使用权类型为出让，1998年4月23日北京市房屋土地管理局与北京裕发房地产开发有限公司签订国有土地使用权出让合同，合同编号：经房地出让﹤合﹥字（98）第064号。出让国有土地使用权变更登记主要有下列情况：人民法院已经做出执行裁定书并向国土资源部门送达《协助执行通知书》。涉案的北京市丰台区东铁营顺二条15号院1#、2#楼建设情况，出售情况在我分局无备案信息。依据北京市房屋土地出让管理处《发证函》（京房地证字98第094号），涉案丰台区东铁营顺二条15号院1#、2#楼已按照出让合同约定支付全部土地出让金。现坐落于东铁营顺二条15号院1#、2#楼登记的土地权利人为北京市裕发房地产开发集团，我分局可以根据1#、2#号楼的房产建筑面积计算其分别对应的土地面积。若其中部分房产使用权发生变更，土地使用权可随之变更。我分局可依据人民法院送达《协助执行通知书》将土地使用权进行变更登记。经查，涉案丰台区东铁营顺二条15号商住1#楼、2#楼现登记的土地使用权人为裕发公司。经询，裕发公司同意将涉案项目北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2#楼的土地使用权人变更登记为江南公司。一审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有约束力。易博公司与江南公司签订的《房地产项目转让协议》系当事人真实意思表示，其内容不违背法律的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当遵守。本案中，江南公司依照合同约定向易博公司支付了转让金2000万元，易博公司应当依约履行相应的义务，将转让协议中所涉项目丰台区东铁营顺二条15号住宅2#楼的土地使用权人变更登记为江南公司。涉案转让协议中约定的丰台区东铁营顺二条15号商住2#楼的土地使用权人为裕发公司，裕发公司表示同意协助易博公司将2#楼的土地使用权人变更登记为江南公司，该土地使用证中亦登记了1#楼，经询，北京市国土资源局丰台分局表示可以根据1#、2#号楼的房产建筑面积计算其分别对应的土地面积，若其中部分房产使用权发生变更，土地使用权可随之变更。因此，将2#楼的土地使用权人变更登记为江南公司已不存在阻却因素，故，对江南公司的该项诉讼请求，法院予以支持。本案中，江南公司主张由易博公司完成拆迁工作的诉讼请求，法院认为该请求并不具体、明确且有可能涉及案外人权益，故本案中不予处理。法院认为，合同无效系法律对当事人意思表示一致的否定性评价，其法律后果为合同自始不发生效力，当事人主张合同无效，须以法定事由为依据。本案中，易博公司主张其与江南公司签订的《房地产项目转让协议》无效，但依据本案现有证据，并不能证明该协议存在合同法规定的合同无效情形。因此，对易博公司的该项主张，法院不予支持。涉案项目现登记在裕发公司名下，易博公司主张江南公司返还《国有土地使用证》缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条之规定，一审法院于2016年1月判决：一、北京易博投资有限公司与北京裕发房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助北京江南投资集团有限公司将北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2#楼的土地使用权人登记至北京江南投资集团有限公司名下。二、驳回北京江南投资集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京易博投资有限公司的全部反诉请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕发公司向本院提交了北京市丰台区人民法院作出的（2016）京0106执894号执行裁定书，用以证明涉案国有土地使用权于2016年5月11日被北京市丰台区人民法院查封。江南公司、易博公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。江南公司向本院提交了北京市丰台区人民法院2016年7月15日作出的（2016）京0106执异136号执行裁定书和2016年12月27日作出的（2016）京0106民初16724号民事判决书，以及北京市第二中级人民法院于2017年5月26日作出的（2017）京02民终4493号民事判决书，用以证明北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106执894号执行裁定书查封涉案国有土地使用权后，江南公司提出执行异议，法院裁定中止了对涉案国有土地使用权的执行；后北京鹏达伟业房地产开发有限公司（以下简称鹏达伟业公司）提出执行异议之诉，经终审判决许可（2016）京0106执894号执行案件对涉案国有土地使用权的执行。易博公司、裕发公司对上述证据的真实性均予认可。根据当事人在二审中提交的新证据，本院认定事实如下：2016年5月11日北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106执894号执行裁定书，裁定查封裕发公司名下但易博公司实际所有的位于北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼的国有土地使用权（京丰国用（2005出）第000810号）。江南公司提出执行异议，请求中止执行上述执行裁定书，解除对上述国有土地使用权的查封，北京市丰台区人民法院于2016年7月15日作出（2016）京0106执异136号执行裁定书，裁定中止（2016）京0106执894号案对上述国有土地使用权的执行。后鹏达伟业公司提出执行异议之诉，请求恢复对上述国有土地使用权的执行，北京市丰台区人民法院于2016年12月27日作出（2016）京0106民初16724号民事判决书，判决许可（2016）京0106执894号执行案件对上述国有土地使用权的执行。江南公司、易博公司不服该民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年5月26日作出（2017）京02民终4493号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。以上事实，有《房地产项目转让协议》、《联合建设（2号楼）协议书》、委托书、确认书、收据、复函、（2016）京0106执894号执行裁定书、（2016）京0106执异136号执行裁定书、（2016）京0106民初16724号民事判决书、（2017）京02民终4493号民事判决书及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。易博公司上诉主张与江南公司签订的《房地产项目转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定是关于行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。易博公司主张与江南公司签订的《房地产项目转让协议》无效，但未就上述合同存在无效情形提供相应证据予以证实，上述协议不存在法定无效情形，本院对其上述主张不予采信。当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。江南公司就涉案国有土地使用权查封提出执行异议。北京市第二中级人民法院作出终审判决许可（2016）京0106执894号执行案件对涉案国有土地使用权的执行，涉案国有土地使用权现处于依法查封状态，其最终权利归属具有不确定性。根据法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。现江南公司请求易博公司与裕发公司依照《房地产项目转让协议》的约定将涉案国有土地使用权登记至其名下，属于法律上不能履行之情形。故对江南公司关于将涉案国有土地使用权登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。一审审判程序符合法律规定，易博公司主张一审程序违法，缺乏依据，本院不予采纳。综上，基于二审中出现新的事实,本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42526号民事判决第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42526号民事判决第一项、第二项；三、驳回北京江南投资集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理70元，由北京易博投资有限公司负担（北京江南投资集团有限公司已预交，北京易博投资有限公司于本判决生效后7日内给付北京江南投资集团有限公司）；反诉案件受理费35元，由北京易博投资有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由北京江南投资集团有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长　全奕颖审判员　何灵灵审判员　宫　淼二〇一七年六月二十日法官助理　张　立书记员　田亚男关注公众号“”