（2017）云04民终309号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
大理诺那酒店管理有限公司、李云伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省玉溪市中级人民法院
所属地区
云南省玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大理诺那酒店管理有限公司,李云伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民终309号上诉人（原审被告）：大理诺那酒店管理有限公司。住所地：大理市下关兴盛路四驿巷。法定代表人：李卓，董事长。委托诉讼代理人：李贵红，云南领正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：向继娇，云南领正律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李云伟，男，1983年3月18日生，汉族，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：许永斌，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人大理诺那酒店管理有限公司（以下简称大理诺那公司）因与被上诉人李云伟房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理诺那公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李云伟一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、双方已达成合意解除《房屋租赁合同》。其早于2016年6月底就与李云伟协商解除《房屋租赁合同》，已表明承租房屋周围环境改变，物业服务不健全，因李云伟也清楚其承租房屋是用于酒店经营，根据合同约定用途，合同目的已无法实现，后双方经过多次协商并于2016年7月29日达成一致解除《房屋租赁合同》，李云伟同意由物业公司代收房屋钥匙、门禁卡、燃气卡后转交李云伟的亲戚（表妹）龙凤娟，由龙凤娟代为收回租赁房屋。双方以口头形式解除合同并实际履行了交房手续，一审法院不顾双方合意，而以《房屋租赁合同》中第九条单方解除条款予以认定错误，其已通过交付房屋钥匙、门禁卡、燃气卡等行为交接了房屋，通过实际履行更加证明了双方口头解除合同的真实性和有效性。2、一审判决书并未对双方的证据、质证意见进行列明，也未对双方提交的证据进行评析，有违法定程序，同时导致认定事实错误，根据其提交的《转交收据》、《借条》、两份《证明》及租赁房屋现场照片，可以证明因为合同目的不能实现，双方已协商一致解除了合同。李云伟答辩同意一审判决。李云伟向一审法院起诉请求：1.判令履行双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令大理诺那公司按时支付租金，并支付第三季度（时间范围为2016年7月至9月）房屋租金18492元及相应利息（租金利息从4月20日起至租金支付之日止，租金利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令大理诺那公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月11日，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：李云伟将属其所有的位于澄江县澄华路湖畔圣水楼盘155栋房屋租给大理诺那公司作为住宿使用，租赁期限为5年，自2016年1月20日起至2021年1月19日止，租金为73968元／年，按季度支付，每季度一次性付清，2016年1月10日一次性付清第一季度的租金，以后每季度的租金均在当季度7日前一次性付清，租金以银行转账的方式支付，李云伟收到租金后给大理诺那公司收费凭证，如大理诺那公司延期续交下阶段房租，按每天1‰年租金的罚金进行赔偿。合同签订后，李云伟即将租赁房屋交给大理诺那公司使用，大理诺那公司接受租赁房屋后用于酒店经营。在房屋租赁期间，大理诺那公司向李云伟支付了两个季度的租金，剩余租金至今未支付。双方继而引发了纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、大理诺那公司应支付给李云伟的租金及利息如何计算。关于争议焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》第九条约定：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。a）租赁期间届满且承租方未续交房租；b）因承租方过错严重造成房屋毁损的；c）出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的且出租方未能尽到修缮义务的；d）政府强制征收或拆除该房屋的。该条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定的无效情形，也并非免除大理诺那公司责任、加重李云伟责任、排除李云伟主要权利的条款，该合同条款应认定为有效条款。那么，在合同条款有效的情况下，解除合同的条件是否成就，大理诺那公司认为租赁房屋周边的环境已不满足开酒店的需要，不具备履行合同的条件，故已与李云伟电话沟通协商达成解除合同的合意。根据双方约定，只有在出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的且出租方未能尽到修缮义务和政府强制征收或拆除该房屋时，大理诺那公司才有单方解除权，本案合同履行至今未出现上述约定的单方解除情况，故大理诺那公司不具有单方解除权。另大理诺那公司辩称其与李云伟已口头协商一致于2016年7月29日解除了租赁合同，李云伟委托龙某娟办理交房事宜，一审法院认为，协议解除又称合意解除，当事人双方经过协商，达成一致的意思表示即导致合同解除，但协议解除是双方的法律行为，应当遵循合同订立的程序，采取适当的形式，协议未达成之前，原合同仍然有效。大理诺那公司辩称其与李云伟就解除合同事项达成一致协议，李云伟委托龙某娟与其公司办理房屋交接手续，但未提交合同解除的证据，亦未提交李云伟委托龙某娟办理房屋交接手续的相关书面证据，且李云伟对此不予认可。故对该辩解意见，不予采纳。综上，双方于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》未解除。关于争议焦点二，一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据合同约定，租金为73968元／年，每季度一次性付清，双方均认可支付过两个季度的租金，现李云伟要求大理诺那公司支付第三季度的租金18492元（73968元÷4），应予支持。对李云伟要求从2016年4月20日起支付租金利息的诉讼请求，合同约定大理诺那公司在2016年1月10日前一次性付清第一季度房租，以后每季度租金均在当季度7日前一次性付清，因此对该诉讼请求予以支持。大理诺那公司逾期支付租金，承担的是逾期支付利息的责任，利息按照中国人民银行公布的6个月内的贷款基准利率4.35%计算。合同约定第三季度租金的支付时间为当季度的7日前，即2016年6月24日前，故租金利息的起算时间确定为2016年6月24日。遂判决：“一、原告李云伟与被告大理诺那酒店管理有限公司于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》有效，继续履行。二、由被告大理诺那酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李云伟房屋租金人民币18492元及其利息（利息自2016年6月24日起按年利率4.35%计算至租金支付之日止）；三、驳回原告李云伟的其他诉讼请求。”本院二审期间，双方均未提交新证据。经审理，大理诺那公司认为一审遗漏2016年7月29日双方达成合意解除了房屋租赁合同的事实，该事实为本案争议事实，待说理部分进行评析。其余查明案件事实和一审的一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除，如未解除，租金及利息应如何计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法、有效的合同。在合同履行过程中，大理诺那公司主张双方于2016年7月29日已达成合意解除了《房屋租赁合同》，并实际履行了交房手续，虽提交了《转交收据》一份、《借条》一份、《证明》两份及租赁房屋现场照片八张，但李云伟不予认可。经审查，大理诺那公司认可《借条》并非李云伟本人出具，且《转交收据》和《证明》两份分别系李某聪和云南城建物业集团有限公司澄江分公司出具，也不能直接证明大理诺那公司与李云伟协商解除合同的事实，另大理诺那公司主张龙某娟系受李云伟委托办理合同解除手续，但未提供证据证实龙某娟的身份及与李云伟存在委托关系。综上，大理诺那公司就其主张提交的证据不能形成完整的证据链条，应承担举证不能的责任，故本院对其上诉请求不予支持。因大理诺那公司未按合同约定于2016年6月24日前支付第三季度租金18492元，一审按合同约定及按银行同期贷款利率计算支持自应付租金之日起至租金付清之日止的利息并无不当，本院予以确认。关于租金和租金利息的计算，经审查并无不当，本院亦予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费262元，由大理诺那酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判长 严光辉审判员 龚 辉审判员 王 丽二〇一七年六月二十日书记员 余雨蒙