（2016）苏0583民初12065号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-11-11
案件名称
柯建成与张献峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柯建成,张献峰,昆山市嘉创房产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初12065号原告：柯建成,男,汉族，1981年4月25日生,住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邹莉珍，系原告柯建成配偶。委托诉讼代理人：沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。被告：张献峰,男,汉族，1976年9月11日生,住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：施晓玲，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷红玉，江苏海联海律师事务所律师。第三人：昆山市嘉创房产咨询有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇紫竹路34号,统一社会信用代码913205830602340522。原告柯建成与被告张献峰、第三人昆山市嘉创房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法由代理审判员周方园独任审判，并于2016年10月14日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后组成合议庭于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告柯建成及其委托诉讼代理人邹莉珍、沈丽、被告张献峰的委托诉讼代理人施晓玲、殷红玉到庭参加诉讼。第三人昆山市嘉创房产咨询有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯建成向本院提出诉讼请求：一、确认房屋买卖合同于2016年7月25日解除；二、判令被告赔偿原告损失47.3万元，由于原告在2016年12月8日收到了被告支付的款项15万元，所以对于定金部分不再要求返还，但是要求被告支付按照15万元自2016年5月27日至2016年12月7日的利息，以银行同期贷款利率为标准；三、判令被告向第三人支付中介费11600元；四、本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2016年5月27日，原告通过第三人与被告就其拥有的昆山市XX大厦X号XXX室房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定2016年7月15日前办理产权过户手续。合同签订时，原告按照合同约定支付被告购房定金150000元。原告按约履行了合同义务，并多次催促被告履行合同约定，但被告明确表示将不再履行合同，应按照合同约定承担违约责任，被告严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告张献峰辩称：第一，原、被告订立房屋买卖合同，原告已得知了学区政策的相关变动，在订立时存在显示公平，被告有权要求撤销该合同。第二，双方之间的房屋买卖合同已于2016年7月25日解除，鉴定报告的评估基准日为2016年10月，不能作为认定原告损失的参考依据，故鉴定报告的鉴定费应当由原告自行承担。第三，合同中明确约定了一方违约双倍返还定金的违约条款，被告认为原告主张的损失金额已远远超出了被告在订立合同时可以预见到的因违反合同可能造成损失；第四，原告主张的损失不应包括原告因违约行为的发生而获得的利益，包括原告免于支付的房屋买卖税费、中介服务费等；第五，被告已于2016年12月8日将收取原告的15万元予以返还，原告主张了可得利益损失就不应再主张已付款利息损失。综上所述，原、被告签订房屋买卖合同时存在重大误解，并显示公平，被告有权要求撤销合同，被告已返还原告15万元，原告的其他诉讼请求没有依据，恳请法院予以驳回。第三人昆山市嘉创房产咨询有限公司未作述称。经审理查明：2016年5月27日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：被告将位于昆山市XX大厦X号XXX室的房屋出售给原告，房屋总价为58万元，在合同签订之时支付定金15万元，本合同生效之日起至贷款到账之日将上述房款余额一次付清，购房定金在付款时冲抵。双方签订合同后，原告中途悔约，应书面通知被告、第三人且购房定金归被告所有；被告中途悔约，应书面通知原告、中介方，并自悔约之日起十天内支付原告所付定金二倍数额给原告。补充约定：双方于2016年7月15日前进行产权过户手续，过户之前，原告付10万元给被告；尾款33万元以银行贷款形式直接放入被告账户；如双方中途悔约，定金双倍赔偿违约方。合同签订后，原告支付被告15万元（被告于2016年12月8日将上述15万元返还原告）。2016年7月25日，被告表示由于在本合同签订时适逢新政出台，导致该合同显示公平，故不愿意继续履行合同，原告亦同意解除合同，但双方对于合同解除后的违约责任承担方式无法达成一致意见，引起本案纠纷。在案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司对昆山市玉山镇秦都大厦1号楼731室住宅（住宅建筑面积为36.96平方米，其相对应的土地使用权面积为3.90平方米）房地产进行市场价值评估，价值时点为2016年10月17日，该公司根据本院所提供的有关材料并依据国家相关标准及国家相关法律、法规和政策规定，遵循独立、客观、公正、合法的原则，遵循必要的估价程序，选用比较法作为评估的基本方法，最终确定估价对象在价值时点可能实现的市场价值为105.53万元（含室内装修价值），评估单价为28553元/平方米。本次评估费1.1万元。另查明：昆山市玉山镇秦都大厦1号楼731室的房屋所有权人为被告及其配偶朱革珍。再查明：昆山市教育局于2016年5月27日发布《昆山市2016年幼儿园、义务教育阶段学校招生工作意见》。上述事实由房屋买卖合同、收据、评估报告、房屋产权证、招生工作意见及评估费票据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：显示公平的合同是指一方利用优势或对方缺乏经验的情况下订立的对自己有重大不利的合同，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。经过本案的审理，被告未能举证证明原告在与其签订涉案房屋买卖合同时具有优势即被告提出的原告已知晓新政的出台，且合同中对双方权利义务的约定并未违反公平、等价有偿的原则，故本院对于被告抗辩的涉案合同显示公平、应予以撤销的抗辩不予采信，综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。2016年7月25日，被告表示不愿意继续履行涉案合同，原告亦表示同意解除合同，双方协商一致解除合同，故本院确认双方之间的房屋买卖合同于2016年7月25日解除。当事人一方不履行合同义务的，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约造成的损失，本案中，被告明确表示不愿意继续履行合同构成根本违约，故本院对于原告要求被告赔偿因其违约造成的损失的诉讼请求予以支持。关于损失，损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，虽然，被告违反了合同约定，但是原、被告双方仅在中介机构签订了一份房屋买卖合同，尚未经房管部门登记，且双方在订立合同时并不能预见到房价会有如此幅度的增值即47.53万元（评估日价格105.53万元-合同约定价格58万元），故本院结合合同实际履行情况、违约方订立合同时对于涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素酌情减少相应赔偿数额为23.765万元（即增值部分的50%）。原告主张已付购房款15万元的利息没有事实与法律依据，本院不予支持。关于中介费，中介费系原、被告与中介公司之间的居间关系产生，与本案审理的房屋买卖合同系两个独立的法律关系，故本院将不在本案中处理，原告可另案主张。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告柯建成与被告张献峰签订的昆山市玉山镇秦都大厦1号楼731室的《房屋买卖合同》于2016年7月25日解除。二、被告张献峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告柯建成损失23.765万元。三、驳回原告柯建成的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8569元，评估费11000元，共计19569元，由原告柯建成负担5500元，由被告张献峰负担14069元。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。（本页无正文）审 判 长 周方园人民陪审员 吴伟萍人民陪审员 曾双梅二〇一七年六月二十日书 记 员 肖 月 来源：百度“”