（2017）渝0107民初9249号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-25
案件名称
重庆林田物业管理有限责任公司与张永洪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆林田物业管理有限责任公司,张永洪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初9249号原告：重庆林田物业管理有限责任公司，住所地重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码：91500109203226472R。法定代表人：聂肖萌，职务执行董事。委托代理人：叶扬骥，男，汉族，住重庆市大渡口区。系公司员工。委托代理人：潘文莉，女，汉族，住重庆市江北区。系公司员工。被告：张永洪，男，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人：周绍勇，重庆兴胜律师事务所律师。原告重庆林田物业管理有限责任公司（以下简称：林田物业）诉被告张永洪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院代理审判员秦菘适用小额诉讼程序公开开庭审理了本案。原告委托代理人叶扬骥及被告委托代理人周绍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林田物业诉称，重庆广田房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，委托原告为XXX小区提供物业管理与服务工作，物业服务费为1.6元/㎡·月，电梯使用费为0.4元/㎡·月。被告系小区X幢XX号房屋业主，其从2016年1月1日起无故拖欠相关费用，经多次催收未果，现起诉来院，请求判决：（一）被告支付2016年1月1日至2017年4月30日的物业服务费2513.92元、电梯使用费628.48元；（二）被告以拖欠费用金额为基数按每日千分之五计付滞纳金；（三）本案诉讼费由被告承担。被告张永洪辩称，原告未按照合同约定对小区提供物业服务、养护义务，其服务质量未达到合同标准，亦未举示相应证据证明物业企业资质、物业管理人员资质及选聘过程。原告作为物业服务企业未对小区内违反治安、环保、装饰装修等情形予以制止并向相关部门报告，还擅自占用场地、道路等公共场地进行经营，至今未取得收取物业费的相关文件。综上，被告拒交物业费具有正当理由。经审理查明，被告为重庆市九龙坡区XX号X幢XX号房屋业主，房屋建筑面积98.2㎡。原告林田物业（乙方）与重庆广田房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由原告为位于重庆市九龙坡区九龙园区的XXX小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为暂按住宅每月1.6元/㎡（初期实行约定备案制，以后由物价部门批复文件为准，文件下来以前收取的物业服务费不予退补），电梯使用费按房屋建筑面积每月0.4元/㎡收取，公摊费据实分摊，业主应在每月10日至15日内缴纳物业服务费，逾期缴纳则应按每日千分之五支付滞纳金；合同期限从XXX项目整体竣工，经有关部门验收合格文书下达之日起至本小区依法成立业主委员会后，与续聘或选聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。XXX小区现未成立业主委员会。2014年8月5日，被告实际接房后装修完毕入住，一直以建筑面积为基数按1.6元/㎡·月向原告缴纳物业服务费至2015年12月，未缴纳电梯使用费。此外，原告对于小区二楼业主均实际按1.4元/㎡·月标准收取物业服务费，也未收取过电梯使用费。审理中，原告还提交了电梯维护保养合同1份，拟证明其聘请专业公司维护小区电梯。被告认可真实性，但认为电梯费应包含在物业服务费中而不应单独收取。被告向本院提交《XXX前期物业管理委托服务合同》1份、《XXX业主临时规约》1份、《广田XXX业主手册》1份及照片7张，拟证明被告不属于高层住宅，而原告仍应按照高层住宅标准即1.6元/㎡·月收取物业服务费，电梯使用费应包含在物业服务费中；原告未按照临时规约及业主手册提供物业服务，其将公共设施及场所用于经营，各业主生活造成不便及安全隐患，未及时公示广告等公共收益以及制止违规搭建情况。原告对上述证据真实性均予认可，当庭请求按照《XXX前期物业管理委托服务合同》中高层住宅物管费为1.8元/㎡·月（含电梯费）向被告主张收取物业服务费。对于原告提出的问题，被告辩称物业费不适用政府指导收费标准，未到相关部门备案，但一直按合同约定收取；小区遇赶集时人流大，环境卫生可能不是很好，但主办方开发商会在散场后进行清扫；小区广告等公共收益单独建有账本，待业委会成立后将依法予以公示分配；对消防设施会进行检查，如有必要经全体业主决定会启用大修基金维修。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、房屋登记信息查询证明、电梯维修保养合同、装修验收表及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告林田物业依据与重庆广田房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为XXX小区提供物业管理服务，被告也接受了原告的服务，应当按照约定标准向原告支付物业管理费。对于被告提出的问题系物业服务瑕疵，原告对此亦进行过管理并承诺进一步改进服务质量，以此拒交物业服务费并非充分理由。关于电梯使用费，因小区电梯本属于公共设施，而公共设施的维护保养理应系物业管理服务范畴，其相应成本费用应包含于物业服务费中，考虑原告提供的物业服务水准且实际亦未收取电梯使用费，对其主张的电梯使用费，本院不予支持。至于物业服务费收取标准，本案《前期物业服务合同》约定1.6元/㎡·月为暂定价格且明确以备案文件为准，而原告未举示相应备案文件，但实际履行中除小区二楼业主外均按1.6元/㎡·月予以收缴，应视为双方自行达成一致意见，亦符合小区具体情况，本院认定仍按1.6元/㎡·月收取为宜。综上，被告应立即向原告支付2016年1月至2017年4月期间的物业服务费2513.92元（98.2㎡×1.6元/月·㎡×16个月），其拖欠上述费用，属违约行为，本院酌定违约金50元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张永洪于本判决生效后五日内向原告重庆林田物业管理有限责任公司支付物业服务费2513.92元及违约金50元，合计2563.92元；二、驳回原告重庆林田物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告张永洪负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 秦 菘二〇一七年六月二十日书 记 员 王亚如 来自：