（2017）云25民终897号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 0001-01-01

案件名称

个旧市升辉传媒有限公司、个旧市锡都文化有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

个旧市升辉传媒有限公司,个旧市锡都文化有限公司,个旧市升达影城有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民事判决书（2017）云25民终897号上诉人（原审被告）：个旧市升辉传媒有限公司。住所地：个旧市金湖西路**号。法定代表人：周昆，系该公司经理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：符开昇，系个旧市升辉传媒有限公司监事。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：个旧市锡都文化有限公司。住所地：个旧市荣禄街**号。法定代表人：汤红林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄宝清，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审被告：个旧市升达影城有限公司。住所地：个旧市丽水金湾西北区*楼。法定代表人：周昆，系该公司经理。委托诉讼代理人：蒋曦，红河州法律援助工作管理局律师。代理权限为特别授权代理。上诉��个旧市升辉传媒有限公司（以下简称“升辉公司”）因与被上诉人个旧市锡都文化有限公司（以下简称“锡都公司”），原审被告个旧市升达影城有限公司（以下简称“升达公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2016）云2501民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人升辉公司的委托诉讼代理人李红宁、符开昇，被上诉人锡都公司的法定代表人汤红林及委托诉讼代理人黄宝清，原审被告升达公司的法定代表人周昆及委托诉讼代理人蒋曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升辉公司上诉请求：1、维持原判第一、第三项，撤销第二项；2、依法改判上诉人在本案中不负有向被上诉人支付租金的义务；3、一审、二审案件受理费均由锡都公司承担。事实和理由：一、一审法院审判程序违法，偏袒被上诉人，对上诉人明显不公平。本案系省高院发回重审案件，第一次审理时，锡都公司诉讼升达公司为被告，一审法院将升辉公司追加为第三人参诉。本案重审时，锡都公司并未提交新的起诉状将升辉公司诉为被告，仍沿用第一次的起诉状，继续将升达公司告作被告，开庭时也仅将诉讼请求由1775941元口头变更为1092832.9元。锡都公司并未将升辉公司告为被告，也未主张升辉公司支付租金。在锡都公司不诉讼升辉公司为本案被告且未要求其支付租金的情况下，一审法院擅自将升辉公司由原追加为第三人参诉的诉讼地位直接变为本案被告，程序违反了不告不理的民事审判程序。二、原判认定事实部分不清，判决升辉公司还需支付锡都公司租金错误。（一）上诉人自2012年4月经营影院开始，生意不好一直处于亏损状况，锡都公司清楚升辉公司当时的亏��情况。为此升辉公司多次与锡都公司领导协商，锡都公司领导每次都口头答应升辉公司2012年租金可以降到只收50万元，但没有签订过合同。2012年12月24日，双方开会协商两个问题，第一是双方结算2012年升辉公司应付锡都公司的租金问题，第二是双方协商从2013年起锡都公司与升辉公司合并经营影院的问题。当天上午，锡都公司当时的董事长缪智，书记汤红林、副董事长陈昆，办公室工作人员张莹、王劲媛参与，与升辉公司经理周昆、股东符开昇进行结算。按合同约定升辉公司确实应付锡都公司879210元租金，扣除双方认可的已付款47万元，升辉公司还应付锡都公司409210元租金。因锡都公司当时的领导在此次结算前多次答应过升辉公司2012年租金降到只收50万，故缪智在最后总结结算结果时才得出“按前期定的50万现金抵一年租金年限计算”的结论。锡都公司当时的副董事长陈昆向升辉公司要了价值3万元的金卡，加上已经抵扣的47万元，双方的结算结果就是2012年升辉公司应付锡都公司的租金已经抵扣结清，升辉公司不负有再向锡都公司支付租金的义务。缪智说的另外一句“同意按现金75万抵二年租金年限计算”是指当时双方同意按75万抵作升辉公司应付锡都公司2013年至2014年两年的租金。原因是升辉公司装修红旗影院时，单独为锡都公司安装了两架观光电梯价值75万元，该电梯不属于升辉公司装修红旗影院的范围，锡都公司应单独支付升辉公司电梯款75万，故双方同意以该笔电梯款抵扣两年租金。但2012年12月24日下午锡都公司与升辉公司协商签订联合经营的合并协议时，锡都公司原董事长缪智反悔以75万电梯款抵作两年租金的约定，重新改为75万元的电梯款由锡都公司另付给升辉公司，但要以《影院联合经营协议》约定的租金数额为准��三年租金折作锡都公司占51%的股份，双方签订了《红旗影城合并协议书》。（二）被上诉人要求给付租金的诉请超过一年诉讼时效，原判认定本案未超过一年诉讼时效错误。2012年12月24日双方经过协商已经将2012年的租金抵扣清楚，从2013年双方合并联合经营到2014年1月升辉公司撤走的一年多时间里，锡都公司从未向升辉公司要过租金，后又支付了升辉公司52万元的电梯款，尚欠23万元未付清，锡都公司也未提交证据证实至今向升辉公司主张过租金，其要求的是升达公司支付租金。即便锡都公司起诉升辉公司支付资金，也超过了诉讼时效，不应得到支持。（三）2012年4月24日会议记录第二条载明锡都公司同意租金从2012年4月1日起计算，第三条记载锡都公司同意一楼售票大厅租金按年计算，每年收租金3万，时间从2012年4月1日起（双方共同使用，升辉传媒每年交3万租金）的事实，原判却不认定。双方约定一楼租金每年为3万元，升辉公司2012年的租金从2012年4月开始计算应为22500元，一审判决升辉公司付锡都公司一楼租金每月12962元，9个月应付116658元，是不顾事实地偏袒锡都公司。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。锡都公司口头答辩称，被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，其认可一审判决中升辉公司应给付的金额，但是其认为升达公司应与升辉公司共同承担责任，请求二审法院撤销原判，发回重审。升达公司口头答辩称，上诉人升辉公司的上诉理由成立，请二审法院支持升辉公司的上诉请求。锡都公司向一审法院起诉请求：1、解除其与被告升达公司双方订立的《影院联合经营协议》及《补充协议》；2、判令二被告连带给付其房屋租金1142280元、物业管理费50552.9元，扣除被告交纳的订金100000元，被告还应支付其1092832.9元。一审法院认定事实：2011年2月16日，原告锡都公司与被告升达公司签订了《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》各一份。约定：原告将其在建的坐落于个旧豪林新界二区、四区1、2楼共计1497㎡、3楼678㎡的经营场地租赁给升达公司开办影院（最终面积以具有测绘资格测绘机构的测量结果为准），租赁期限为15年，每年按1、2楼898200元（即每月50元／㎡），3楼244080元（即每月30元／㎡）的价格向原告支付租金，相关费用以实测结果相应调整，升达公司应在经营年度前一个月缴纳下一年度费用。并向原告支付应承担的物管费。场地交付时，双方签署《场地交付确认书》，按实际交房时间计算装修期（4个月），装修期满后开始计算租金及物管费。2011年1月11日，升达公司向原告交纳租房订金100000元。按国家对数字影院相关��理规定，升达公司已在个旧丽水金湾经营数字影院，其不得再在其他地方经营数字影院。因此，2011年12月21日，由升达公司股东周昆、符开昇出资设立了与升达公司法定代表人、股东、性质完全相同的升辉公司。后原告与升辉公司签订了合同条款完全相同的《影院联合经营协议》，落款日期亦写为2011年2月16日，之后由升辉公司经营该影院。2012年4月30日，5月24日、10月1日，原告下属的“红旗电影院”以原告名义向升辉公司共收取租房押金250000元，同年9月4日，原告向升辉公司收取了租房押金50000元。2012年5月12日，原告向升辉公司领取了价值70000元的影城金卡及钻石卡，款未付。原告与升辉公司于2012年4月24日、12月24日召开会议，确定升辉公司的房屋租金从2012年4月1日起计算至2012年12月31日，共9个月，扣除升辉公司交纳的租房押金40万元及原告欠升辉公司的购卡费7万元��，升辉公司欠房租费409210元。2012年12月24日，原告与升辉公司签订了《红旗影城合并协议书》，约定：原告与升辉公司合作经营红旗影城，自2013年1月1日起，原告以其公司所有的个旧豪林新界二区、四区1、2楼、3楼的场地3年租赁期产生租金作为股本，取得红旗影城存续期间51%股份。在协议履行期间，原告与升辉公司因经济问题产生纠纷。升辉公司于2014年1月将影院设施、设备全部撤走，导致双方签订的合并协议无法履行。另查明，原告缴纳了2011年9月1日至2012年12月31日的物管费（含原告办公楼以及被告租赁房屋）共计40000元。开发商经具有测绘资质的红河恒信测绘有限公司测绘，向个旧房产处申报的租赁房屋建筑面积分别为：一楼259.24平方米；二楼1278.62平方米；三楼451.91平方米。原告的办公楼建筑面积为451.91平方米。一审法院认为，原告与被告升达公司、升辉公司分别签订的合同名称虽然是《影院联合经营协议》，但该合同并不具备联合经营的法律特征，其实质上为租赁合同法律关系，合同未违反法律的规定，合法有效。对于双方争议的事实，本院分析评判如下：1.关于原告起诉时是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原告与升辉公司之间2013年前为租赁合同关系，之后变更为合并经营关系，且因原告的办公地点与升辉公司的经营地点在同一楼盘，双方之间还有代建电梯等关系，双方一直未结算相关帐目，纠纷还在处理过程中，因此，被告以本案超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。2.关于原告与升达公司、升辉公司分别是什么法律关系的问题。本院认为，二被告提交的证据能够证明，国家对数字影院的管理规定中有“一点一线”的要求，即同一家数字电影放映公司，只能在一个城市的一个点经营，该公司只能��映同一家院线公司的片源。而被告升达公司已在个旧丽水金湾经营数字电影的业务，因此，其不得再以升达公司名义在其他地方经营数字电影的业务。基于此，原告与升达公司在签订《影院联合经营协议》第八条第1项约定，升达公司在征得原告同意基础上，可以转让合同项下的权利义务给第三方，第三方承继该合同项下的全部权利义务，升达公司不再承担和享有经营人的权利义务。锡都公司与升达公司在合同签订后，由升达公司全部股东出资，设立了升辉公司，升辉公司的法定代表人、股东、性质与升达公司一致，原告与升辉公司签订了内容完全相同的《影院联合经营协议》，且合同签订的时间也写为2011年2月16日，之后就由升辉公司在豪林新界经营影视业务。因此，二被告之间的关系符合《中华人民共和国合同法》第八十三条的规定，属于合同权利义务的转让。��在合同履行的过程中，原告也向升辉公司收取租房押金。在两次会议记录中，将向升达公司收取的租房押金10万元及向升辉公司收取的租房押金30万元，共计40万元确认为升辉公司交纳的款项。无论在合同形式上，还是在合同实际的履行过程中，原告已经确认并接受了合同权利义务已经由升达公司转让给升辉公司的事实。因该合同产生的权利义务，应由升辉公司享有和承担，升达公司不再享有合同当事人的地位。升辉公司取得了在豪林新界开办影院的行政许可，并在承租的豪林新界场地上开办影院，实际经营。3.关于原告与升辉公司是否签订过《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》的问题。双方提交的证据表明，原告与升辉公司签订了《影院联合经营协议》，而未签订《联合经营补充协议》。但原告与升辉公司在两次会议中对房租费计算上，均按《联合经营补充协议》约定的标准进行结算。虽然该《影院联合经营协议》无法定代表人签名，但在合同实际履行过程中，与原告发生经济往来的是升辉公司，锡都公司于2012年4月30日、5月24日、10月1日以“红旗电影院”名义收取升辉公司租房押金25万元，同年9月4日以锡都公司名义收取升辉公司租房押金5万元。2012年12月24日，锡都公司又与升辉公司签订了《红旗影城合并协议书》，双方的法律关系由租赁变更为合作经营。本案证据形成完整的证据锁链，可证明锡都公司和升辉公司用双方签订的《影院联合经营协议》追认了锡都公司与升达公司于2011年2月16日签订的《影院联合经营协议》记《联合经营补充协议》，认可合同履行期限自2011年2月16日起算，本案租赁关系的主体是锡都公司和升辉公司。4.被告是否已付清（或抵扣请）原告房租及物业管理费的问题。本院认为，从二被告��交的证据来看，升辉公司向锡都公司交纳的费用为租房押金40万元，以及锡都公司与升辉公司均认可的锡都公司向升辉公司购卡所欠的7万元，升辉公司无证据证明其在租赁合同关系中给付过原告其他费用或者已经用其他对原告享有的债权抵扣了租赁合同产生的债务。因锡都公司与升达公司、升辉公司之间无《场地交付确认书》，双方之间对产地的交付时间各执一词，而产地交付时间是本案计算租金和物管费起算时间的依据。本院根据锡都公司与升辉公司于2012年4月24日、12月24日《会议记录》确定的租金起算时间为“2012年4月”，共9个月，根据《影院联合经营协议》第二条第3项“自双方签订《场地交付确认书》之日起四个月作为装修期，装修期内不计费用及物业管理费……”的约定，本院确定，锡都公司交付场地的时间为2011年12月。双方的租金和物管费的计算期间��2012年4月至同年12月共9个月。根据双方合同约定及联合会议确定，租金为：一楼12962元（259.24㎡×50元／月）；二楼63931元（1278.62㎡×50元／月）；三楼13557.30元（451.91㎡×30元／月），每月租金合计90450.30元，9个月租金为814052.70元，扣除已经支付的租房押金40万元、购卡款7万元后，升辉公司还应给付原告租金344052.70元。物业管理费为：17388元（1932元／月×9个月）。5.二被告是否应对原告承担责任，怎样承担责任的问题。本院认为，升达公司已经将合同权利义务完全转让给升辉公司，故因该合同产生的义务应由升辉公司承担。锡都公司要求二被告支付一年租金及物管费的诉讼请求，因升达公司不是合同权利义务承受人，合同义务应由升辉公司承担，且升辉公司欠租金的时间为9个月，应按9个月计算，该诉讼请求本院不予全部支持。原告计算费用期间及标准与实际不符，本��按认定的事实计算确认。升辉公司认为，房屋实测面积为实际使用的套内面积的辩解，与《联合经营补充协议》中约定的租金计算面积为“建筑面积”不一致，本院不予采纳。升辉公司以租金已经抵扣清的辩解，因升辉公司与锡都公司之间还有其他争议，但是双方并未结算，其无证据证明租金及物管费已经抵扣的事实，本院不予采纳。原告要求解除与升达公司签订的《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》的诉讼请求，因升达公司有关该协议相关的权利义务已经转让给升辉公司，原告与升达公司合同权利义务已经终止，合同应予解除。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，二被告对升达公司不是合同主体的辩解有事实依据，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十二条、��二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告个旧锡都文化有限公司与被告个旧升达影城有限公司于2011年2月16日签订的《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》；二、由被告个旧升辉传媒有限公司支付原告个旧锡都文化有限公司房屋租金814052.70元，物业管理费17388元，合计831440.70元，扣除被告个旧升辉传媒有限公司已经支付的租房押金400000元、原告欠的购卡款70000元，还应给付原告361440.70元，款于判决发生法律效力之日起十日内一次性付清。三、被告个旧升达影城有限公司在本案中不承担民事责任；案件受理费20748元，由原告负担14063元，被告个旧升辉传媒有限公司负担6685元；保全费5000元，由原告负担3803元，由被告个旧升辉传媒有限公司负担1197元。二审过程中，双方当事人没有提交新证据。二审经审理确认原判对相关证据的采信合法有效，可与一审开庭审理笔录相印证，作为认定事实的依据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2012年12月24日锡都公司与升辉公司对2012年的租金进行了结算，锡都公司同意升辉公司应交2012年的租金按50万元收取，该结算形成了会议记录，原件由锡都公司予以保存，对该会议记录载明的事实，本院予以确认。本院认为，（一）关于本案的诉讼主体的问题。上诉人认为一审法院在锡都公司未起诉升辉公司并要求其承担责任的情况下，主动将升辉公司列为本案被告并判决承担责任，违反了不告不理的原则，程序违法。经审查，锡都公司于2016年11月20日向一审法院提交了《追加诉讼当事人及变更诉讼请求申请书》，申请追加升辉公司作为本案被告，同时诉讼请求变更为：判令二被告连带共同承担房屋租��费1142280元，物业管理费50552.9元，合计1192832.9元。一审法院于2016年11月23日就锡都公司追加升辉公司为被告的事项征询了升辉公司的意见，升辉公司对此表示无异议。故升辉公司认为一审判决超越当事人主张的诉讼请求判决的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）本案是否超过诉讼时效的问题。锡都公司与升辉公司之间原为租赁合同关系，后变更为合并经营关系，双方之间还有代建电梯关系，因双方在经营过程中发生纠纷，相关账目也未进行结算，故上诉人主张本案超过诉讼时效的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。（三）升辉公司应否支付锡都公司2012年的房屋租金、物业管理费的问题。锡都公司与升达公司于2011年2月16日签订的《联合经营补充协议》中约定升达公司在影院经营期每月支付锡都公司74850元，每年合计898200元，三楼经营期每月支付20340元，每年��计244080元，全年合计1142280元。升辉公司成立后即与锡都公司签订了由升辉公司替代升达公司，其他内容均相同的合同，本案查明的事实是升辉公司与锡都公司在2012年发生九个月的租赁关系，故本案租赁合同关系的主体是锡都公司与升辉公司，原判认定升辉公司与锡都公司2012年间存在九个月租赁合同关系的事实清楚，本院予以支持。依双方租赁合同约定租金虽为每年1142280元，但双方在2012年12月24日对2012年升辉公司实际履行九个月合同的租金进行了结算，扣除升辉公司支付的40万元押金、7万的卡费后，升辉公司2012年尚欠的租金为409210元。在该次会议中，双方明确2012年的租金按50万元的标准收取，并形成了结算2012年租赁会议记录（原件由锡都公司予以保存），本院予以采信。该会议记录是双方根据经营情况对原约定租金数额进行协商一致的结算结果，合法有效，本��予以支持，双方均应按会议记录所确定的50万元作为2012年升辉公司应付锡都公司的租金履行。依此结算结果，扣除40万元的押金、7万元的卡费后，升辉公司尚欠锡都公司2012年的租金3万元。升辉公司所举证证明锡都公司陈昆、汤红林分别领取共3万元金卡抵扣清租金的主张。经本院审查认为，两次领金卡均发生在2013年，而从2013年起升辉公司依所签订的合并协议，升辉公司与锡都公司重新合并经营，在锡都公司不同意相互抵扣的情况下，不予认定升辉公司主张可抵扣尚欠3万元租金，故升辉公司应将2012年尚欠的3万元租金支付给锡都公司。正因升辉公司与锡都公司于2012年12月24日签订合并协议，且两公司从2013年起按合并协议合并经营，故本院予以认定升辉公司于2011年12月21日与锡都公司所签订的《影院联合经营协议》，自2013年起已经双方协议解除。升辉公司认可其未交��过2012年九个月的物业管理费，故锡都公司垫交的物业管理费，应由升辉公司支付，一审判决由升辉公司支付锡都公司物业管理费17388元（1932元∕月×9个月）并无不当，本院予以支持。综上所述，一审判决认定部分事实清楚，但未认定双方结算结果错误，上诉人对此的上诉理由成立，应予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省个旧市人民法院（2016）云2501民初1007号民事判决第一项、第三项，即“一、解除原告个旧市锡都文化有限公司与被告个旧市升达影城有限公司于2011年2月16日签订的《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》；三、被告个旧市升达影城有限公司在本��中不承担民事责任”。二、撤销云南省个旧市人民法院（2016）云2501民初1007号民事判决第二项，即“由被告个旧市升辉传媒有限公司支付原告个旧市锡都文化有限公司房屋租金814052.70元，物业管理费17388元，合计831440.70元，扣除被告个旧市升辉传媒有限公司已经支付的租房押金400000元、原告欠的购卡款70000元，还应给付原告361440.70元，款于判决发生法律效力之日起十日内一次性付清”。三、由个旧市升辉传媒有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付个旧市锡都文化有限公司房屋租金30000元、物业管理费17388元，共计47388元。四、驳回个旧市锡都文化有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20748元，由个旧市锡都文化有限公司负担19848元，由个旧市升辉传媒有限公司负担900元。二审案件受理费6722元，由个旧市��都文化有限公司负担6431元，由个旧市升辉传媒有限公司负担291元。本判决为终审判决。审判长　魏　伟审判员　廖伟荣审判员　许莲芳二〇一七年六月二十日书记员　张芷荧关注微信公众号“”