（2017）赣09民终502号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-01
案件名称
武宁县房地产综合开发公司、蔡建国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武宁县房地产综合开发公司,蔡建国,邹月娥,宜丰县房地产管理局,宜丰县新欣房地产测绘有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终502号上诉人（原审被告）：武宁县房地产综合开发公司。住所地：江西省武宁县。组织机构代码：15954212-7。法定代表人：车武平，该公司经理。委托诉讼代理人：夏源斌，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡建国，男，1961年1月22日出生，汉族，江西省宜丰县人，住江西省宜丰县。被上诉人（原审原告）：邹月娥，女，1961年10月10日出生，汉族，江西省宜丰县人，住江西省宜丰县。原审被告：宜丰县房地产管理局。住所地：江西省宜丰县。组织机构代码：01474873-0。法定代表人：冷建国，该局局长。委托诉讼代理人：漆新华，男，汉族，1963年12月16日出生，住江西省宜丰县，系该局副局长。原审被告：宜丰县新欣房地产测绘有限公司。住所地：江西省宜丰县。组织机构代码：06346705-4。法定代表人：刘亚敏，该公司总经理。上诉人武宁县房地产综合开发公司（以下简称武宁公司）为与被上诉人蔡建国、邹月娥、原审被告宜丰县房地产管理局、宜丰县新欣房地产测绘有限公司（以下简称新欣测绘公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省宜丰县人民法院（2016）赣0924民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，审判员黄若凡、易芳参加的合议庭进行了审理，书记员张媛担任记录。本案现已审理终结。上诉人武宁公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人起诉；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一楼商铺是间接受益者，武宁公司根据测绘公司的测绘数据面积销售合法。原审认定事实和适用法律错误。被上诉人蔡建国、邹月娥辩称：我们购买商铺后隔了两年才办理房产证，办房产证时我们才知道少了面积。我买了140多平方米，少了我20多个平方米。原审被告宜丰县房地产管理局陈述意见称：请求维持原判。原审被告新欣测绘公司陈述意见称：请求维持原判。蔡建国、邹月娥向一审法院起诉请求：判令武宁公司、宜丰县房地产管理局、新欣测绘公司赔偿给蔡建国、邹月娥商铺款92252元和契税3690元共95942元并从2010年1月1日起按银行贷款年利率6%标准支付利息直到付清止。一审法院认定事实：蔡建国、邹月娥系夫妻关系。2007年，武宁公司在宜丰成立宜丰分公司，开发翠竹御景楼盘，2009年初基本竣工。楼盘包含南区、北区二楼商铺。一、二楼商铺通过三个楼梯连通，一楼自然分成22间，其中19间作商铺，另三间为楼梯间。武宁公司提交设计图纸等材料向宜丰县房管局申报测量各商铺建筑面积，宜丰县房管局派出下属测绘部门（2012年与该局脱勾，成立独立法人，即“新欣测绘公司”）到现场测绘，因武宁公司未提供分割协议或相关文件，一、二楼商铺均为开放式商铺，整体销售，三个楼梯为一、二楼商铺共用，测绘部门按照国家标准GB/T17986-2000房产测量规定，楼梯间属于共有建筑面积，按相关房屋建筑面积的比例分摊，计算出分摊系数为0.19923，一、二楼商铺均按此系数分摊楼梯间面积。测绘后，武宁公司将一层22间全部砌墙隔开，并各自安装了卷帘门，然后将19间商铺向社会销售。2009年4月17日蔡建国与武宁公司宜丰分公司订立《商品房买卖合同》，约定蔡建国、邹月娥购买南区第14#、15#、16#三间商铺，建筑面148.02平方米（套内建筑面积、公摊面积空格未填写），单价每平米4551.16元，总金额673663元，2009年4月首付413663元，余款260000元，申请银行按揭10年还清。同日，蔡建国、邹月娥向武宁公司宜丰分公司支付购房款413663元，8月12日蔡建国、邹月娥向该公司支付10万元，8月20日，蔡建国、邹月娥通过工商银行按揭贷款26万元支付给该公司。2010年5月26日，武宁公司宜丰分公司持其与蔡建国、邹月娥签署的《宜丰县房屋转移登记申请表》及相关材料申请登记发证，表中载明建筑面积148.2平米、套内建筑面积123.58平米。宜丰县房管局于2010年7月14日，按上述申请表内容，颁发产权证书，蔡建国、邹月娥按4%税率交纳商铺契税22526元。自2013年起，一楼商铺为三个楼梯间的使用权问题与二楼商铺业主发生矛盾，找房管局等单位反映。2015年新欣测绘公司根据商铺分割现状，认为商铺分割砌墙出售后，三个楼梯间已失去了共用功能，其面积不能分摊到一楼商铺，故依据设计图纸，重新计算出一楼商铺公摊系数、公摊面积，建筑面积差额计算表交各方协商依据，计得蔡建国、邹月娥购买的14#、15#、16#三间商铺分别多计6.64平方米、6.76平方米、6.87平方米共20.27平方米。因武宁公司宜丰分公司已歇业，纠纷至今未能解决。一审法院认为：蔡建国、邹月娥与武宁公司签订《商品房买卖合同》中，约定蔡建国、邹月娥购房面积为建筑面积148.02平方米，未标明分摊面积，虽系民事行为意思自治，但并不等于可以将不属于公摊性质的面积摊入买方，因此双方仍应按照相关规定界定共用面积及共有人，以保证买方承担的义务与享有的权利平衡。武宁公司将原计划整体出售的翠竹御景楼盘南区一、二楼商铺，分割围成19个单个商铺销售时，应及时向委托测绘部门及房产登记部门申请变更，以厘清各商铺的公摊面积，武宁公司怠于履行应尽义务，仍旧按原测量分摊数据填写买卖合同，造成蔡建国、邹月娥多交购房款，未得到相应建筑面积的房产，也造成发证部门按原测量分摊的面积错误发证，武宁公司对此应承担责任。对新欣测绘公司制作的摊入前后公摊面积的误差表，武宁公司未向该院申请重新鉴定，且未提交相关证据抗辩，因此，对分割出售后，三个楼梯间面积不能摊入一楼商铺的作法，及新欣测绘公司提交的摊入前后公摊面积的误差数据，予以采信。本纠纷是买卖双方履行合同行为争议，宜丰县房管局对当事人申请登记房屋产权变更，依法只对相关材料作形式审查，并无明显过错，不承担本案民事责任。新欣测绘公司根据委托资料等对公摊面积的界定作出的分摊，也无过错，在本案中无需承担责任。武宁公司将整体销售时的公摊面积填写为分割销售的分摊面积，虽然在经济上并未受益，但根据合同的相对性原则及《商品房买卖合同》内容，武宁公司未履行好合同内容，应向蔡建国、邹月娥承担违约责任，即退还蔡建国、邹月娥因此多支付的购房款92252元（20.27平米×4551.16元/平米）参照最高院有关民间借贷司法解释的规定，蔡建国、邹月娥要求武宁公司按银行贷款利率年息6%支付多收购房款的利息，予以支持。蔡建国、邹月娥提交的完税证载明税率为4%，如按127.75（148.02-20.27)平方米面积购房款581410元计税，税款为23256元，而实际仅交纳税款22526元，故蔡建国、邹月娥诉请要求武宁公司赔偿“多交的税款”无事实依据，不予支持。蔡建国、邹月娥一直向宜丰县房地产管理局等部门反映，请求解决，相关部门也一直在调处之中，不存在诉讼时效过期问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限武宁县房地产综合开发公司在判决生效后十日内，赔偿蔡建国、邹月娥多支付的公摊建筑面积房款92252元，并承担从2009年8月20日起至本款清偿之日止，按银行贷款年利率6%的利息；二、宜丰县房地产管理局、宜丰县新欣房地产测绘有限公司不承担民事责任；三、驳回蔡建国、邹月娥的其他诉讼请求。案件受理费2199元，由武宁县房地产综合开发公司承担2114元，由蔡建国、邹月娥负担85元。本院二审期间，上诉人武宁公司、被上诉人蔡建国、邹月娥、原审被告宜丰县房地产管理局、新欣测绘公司均未提供证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、新欣测绘公司对涉案商铺面积的测绘结论能否作为认定该商铺面积的依据；2、武宁公司是否应当返还蔡建国、邹月娥多支付的公摊面积房款。1、关于新欣测绘公司对涉案商铺面积的测绘结论能否作为认定该商铺面积的依据的问题。根据双方合同约定公摊面积一栏空白，表明对公摊面积如何计算等无明确约定，处于待定状态。本案商铺产权证表明的公摊面积是测绘部门根据原一、二层商铺整体出售的情况作出相应测绘结果，而涉案商铺实际出售时，由整体分割成19间单独的商铺，新欣测绘公司根据这一变化的实际情况，依据《房产测绘规范》，重新作出测绘结论，不但并无不当，而且体现了实事求是的原则与精神，具有专业性和权威性，应当作为认定涉案商铺面积的依据。2、关于武宁公司是否应当返还蔡建国、邹月娥多支付的公摊面积房款的问题。武宁公司将原计划整体出售的一、二楼商铺分割成19个单个商铺销售时，应及时向测绘部门及房产登记部门申请变更，以便明确各商铺的公摊面积。武宁公司怠于履行应尽义务，仍旧按原测量数据填写买卖合同，造成蔡建国、邹月娥多交购房款，武宁公司对此应承担责任，应当返还蔡建国、邹月娥因此多支付的购房款92252元。综上，上诉人武宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2114元，由上诉人武宁县房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 刚审判员 黄若凡审判员 易 芳二〇一七年六月二十日书记员 张 媛 来自：