（2017）吉01民终2430号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-26
案件名称
长春兆基房地产开发有限公司与林立君商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春兆基房地产开发有限公司,林立君
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2430号上诉人（原审原告）：长春兆基房地产开发有限公司，住所吉林省长春市净月开发区复地•净月国际4.1期（E-3区）第E3-7栋101房。法定代表人：冉飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄珊，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林立君，女，汉族，1965年1月3日生，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：杨国强，吉林策业律师事务所律师。长春兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基公司）诉林立君商品房预售合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。兆基公司的委托诉讼代理人黄珊、林立君的委托诉讼代理人杨国强到庭参加了诉讼。现已审理终结。兆基公司一审诉称，兆基公司于2010年4月11日与林立君签订了两份《认购书》，约定林立君购买兆基公司开发的位于净月高新技术产业开发区复地•净月国际大都汇1号楼1单元902室和903室房屋，付款方式为一次性付款，林立君须于签订认购书后5日内付清全部房款（含认购金），如林立君未按期交纳房款、代收费用或按揭贷款资料，属违约，兆基公司有权解除认购书，解除后，即视为林立君放弃所认购房屋，同时，兆基公司不予退还认购金。《认购书》签订当日，林立君分别交纳了两笔认购金各1万元，但未按照约定期限交纳全部房款，虽经兆基公司多次催告却至今未付，2011年10月，林立君通过其购买的复地•净月国际大都汇1号楼1单元901室，从内部将902室、903室打通，并将进户门从内部焊死，强行占据了902室和903室使用至今。林立君的行为严重损害了兆基公司的合法权益，兆基地产公司要求其迁出并恢复原状，并参照附近地区同等面积房屋租金支付强占房屋期间的使用费。诉请判令：1.解除兆基公司与林立君于2010年4月11日签订的两份《认购书》，确认兆基公司有权对林立君所交纳的2万元认购金不予退还；2.林立君立即从复地•净月国际大都汇1号楼1单元902室、903室迁出并将房屋恢复原状返还给兆基公司；3.林立君向兆基公司支付强占房屋使用费18万元；4.案件受理费由林立君承担。林立君一审辩称，2008年8月林立君以案外人南通英雄建筑安装工程有限公司（下称南通公司）名义承建兆基公司开发的复地•东城国际6号楼进行施工。2009年12月，南通公司将该楼交付使用，林立君多次向兆基公司的项目经理张洪林讨要工程款，后兆基公司提出以复地•东城国际6号楼120号车库和复地•净月国际大都汇901室、902室、903室三套房屋抵顶工程款。2010年3月，张洪林通知林立君至售楼处签订认购合同，并要求每套房屋交定金1万元，林立君提出异议，但张洪林解释称是售楼处的制度，林立君遂交纳定金，一周后，售楼处又通知林立君交全房款，林立君又找到张洪林说不要房子而要工程款，张洪林称林立君承包6号楼存有工程款的事兆基公司领导知情，并让林立君至南通公司开具剩余工程款证明。2010年5月，林立君到南通公司开具了剩余工程款证明，并于2011年2月转到兆基公司，交纳了901室房款。2011年3月，林立君办理了入住手续，物业知道三套房产都是林立君的，就将三套房屋的钥匙均交给了林立君，故不存在强占的问题。2011年4月，林立君入住901室，因工程款不到位，物业将902室、903室撬开，林立君知道后就将902室、903室入户门焊死。2015年3月，林立君与兆基公司按照原认购协议约定的单价办理了东城国际6号楼120号车库的手续。2015年3月5日工程保修期到期，兆基公司让林立君到南通公司对账，同时协商902室、903室房款一事。同年9月工程款全部结清，兆基公司工作人员拿工程款抵顶房款审批单找到林立君，林立君发现兆基公司将房屋单价提升至5050元，认为兆基公司擅自涨价不合理，双方协商未果。综上，兆基公司违约在先，请求驳回兆基公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：2008年，兆基公司将其开发的复地•东城国际C区施工工程对外发包给案外人南通公司，该公司又将其中的6号楼施工工程发包给林立君。工程竣工后，因兆基公司未能足额支付工程款，遂与林立君协商将复地•东城国际6号楼120号车库和复地•净月国际大都汇901室、902室、903室三套房屋抵顶工程款。2010年4月11日，兆基公司与林立君签订《认购书》两份，约定：林立君认购兆基公司开发的复地•净月国际大都汇1号楼1单元902室房屋（建筑面积为55.12平方米，成交单价4263.01元/平方米，总房款239772元）和903室房屋（建筑面积为53.36平方米，成交单价4253.19元/平方米，房款231582元）。认购书签订当日，林立君交付了两笔认购金，分别为1万元，此后林立君再未付款。2014年8月14日，兆基公司向林立君邮寄《律师函》，要求解除认购书、不退还认购金及林立君腾迁。2015年9月，针对复地•净月国际大都汇1号楼1单元902室、903室两套房屋，兆基公司内部审核确认抵顶单价为5050元。一审法院认为，南通公司长春分公司出具书面证明记载“2010年兆基公司开发的复地•东城国际6号楼工程款未能按合同及时支付。经兆基公司、南通公司长春分公司以及林立君本人三方协商，同意将复地•大都汇1号楼1单元901室、902室、903室以及复地•东城国际6号楼120号车库冲抵应付工程款”，另有证人张某某等人证言也证实林立君与兆基公司达成以房抵付工程款的协议，林立君取得三套房屋的钥匙，且工程款抵顶房款审批单可以佐证兆基公司与林立君之间确实存在以房抵付工程款的事实，故对林立君提出是在实际施工完毕、兆基公司未足额给付工程款的情况下，与兆基公司达成以房抵付工程款的合意并以签订认购书的形式确认的抗辩意见予以采纳。并且从林立君与兆基公司的实际履行情况看，林立君偿付复地•净月国际大都汇1号楼1单元901室和复地•东城国际6号楼120号车库价款均是以工程款抵付，足以证实林立君本意是同意兆基公司以房抵债，并非出于购买房屋的意思表示，在兆基公司未付清工程款的情况下，林立君对902室、903室房屋的占有，是基于与兆基公司达成的以房抵债的协议，不是非法占有，故对兆基公司要求解除两份认购书、不退还认购金、林立君腾迁并给付房屋使用费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条之规定，判决驳回兆基公司的诉讼请求；案件受理费10114元，由兆基公司负担。宣判后，兆基公司不服，向本院提起上诉。理由为：兆基公司与南通公司之间的工程款已结算完毕，不拖欠林立君的工程款；兆基公司并未与林立君协商以房抵账，原判认定此节无证据支持；《认购书》系双方真实意思表示；应依法改判支持其一审诉请或发回重审。林立君的答辩理由与一审相同。本院经审理查明，2008年4月21日，兆基公司将其开发的复地•东城国际C区施工工程对外发包给案外人南通公司，同年7月20日，南通公司以其成立的长春分公司名义将其中的6号楼施工工程分包给林立君。南通公司吉林分公司出具证明称“因兆基公司未能足额支付6号楼工程款，遂与南通公司长春分公司及林立君协商将复地•东城国际6号楼120号车库和复地•净月国际大都汇901室、902室、903室三套房屋冲抵应付工程款”。2010年4月8日、11日，兆基公司与林立君签订《认购书》三份，约定：林立君认购兆基公司开发的复地•净月国际大都汇1号楼1单元902室房屋（建筑面积为55.12平方米，成交单价4263.01元/平方米，总房款239772元）、903室房屋（建筑面积为53.36平方米，成交单价4253.19元/平方米，房款231582元）及东城国际6号楼120号车库（建筑面积为28.72平方米，成交单价5571元/平方米，总房款16万元）;签订本协议书同时，买受人交纳的1万元预约金将自动转为认购金，并在签订《商品房买卖合同》同时转为房款；付款方式为一次性付款，买受人须于协议签订后5日内付清全部房款，并同出卖人签订《商品房买卖合同》；如买受人未按期签订《商品房买卖合同》及未按期交纳本协议规定之房款、代收费用或按揭贷款资料，属买受人违约，出卖人有权解除本协议书，协议书解除后，即视买受人放弃所认购房屋，同时出卖人依法不予退还买受人所交纳的认购金。认购书签订当日，林立君交付了两笔认购金，分别为1万元。2011年11月1日、2014年8月14日，兆基公司分别向林立君邮寄《解除认购书通知》及《律师函》，要求解除认购书、不退还认购金及林立君腾迁。另查明，据林立君一审庭审所称，其于2010春节后足额支付了901室的房款，于2015年3月足额支付了120号车库的房款，均是在收到南通公司的工程款后一次性现金交至兆基公司；案涉两套房屋其于2010年开始居住使用。2015年9月28日，针对复地•净月国际大都汇1号楼1单元902室、903室两套房屋，兆基公司内部审核确认抵顶单价为5050元、总价547824元，申请抵款259925.05元，剩余余款由林立君补齐。现因林立君仍要求以2010年《认购书》约定的单价抵顶，双方协商未成。本院认为，1.林立君与兆基公司之间系房屋买卖合同关系。双方于2010年4月11日签订的关于902、903房屋《认购书》系各自真实意思表示，且不违反法律规定，应确认有效；虽林立君称双方系以房抵债，其无需再支付购房款，但提供的证据为案外人南通公司出具的证明，兆基公司对此并未承认，亦未出具相关同意抵债的凭证，认定以房抵债的证据不充分，且林立君还按照《认购书》约定缴纳了1万元的认购金；另从901室及120室车库的房款缴纳情况来看，均为林立君以现金形式缴纳，更能说明兆基公司本意为出卖房屋而获得房款，并非以房抵债。2.双方之间签署的《认购书》不应解除。据《认购书》约定，林立君应在协议签订后5日内付清尾款，但林立君一直未履行此项约定，2010年4月17日解除合同的条件成就，而兆基公司直至2011年11月1日才向林立君发出解除通知，已超过一年的除斥期间；虽林立君称未收到解除合同的通知，且据林立君陈述及兆基公司于2015年9月28日形成的内部审核，可以认定兆基公司撤回了之前解除合同的意思表示，欲与林立君重新就案涉房屋订立出售合同，但林立君并未同意兆基公司确认的单价，故双方就案涉房屋的出售事宜未能达成一致，而2010年4月11日《认购书》仍有效，对双方具有约束力；现林立君明确表示应执行认购书的单价，即有继续履行合同的意思表示，故兆基公司诉请要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，故其上诉要求解除合同及赔偿损失等后续事宜的理由不应予以支持,可针对案涉合同的继续履行另行向林立君主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，兆基公司的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10114元，由长春兆基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李东鹤代理审判员 梁 芳二〇一七年六月二十日书 记 员 丁 宁