（2017）吉01民终3038号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-07-26

案件名称

长春中意东泰物业服务有限公司与长春市金奥物业服务有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长春中意东泰物业服务有限公司,长春市金奥物业服务有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2017）吉01民终3038号上诉人（原审被告）：长春中意东泰物业服务有限公司。住所：长春经济技术开发区。法定代表人：洪宇，总经理。委托代理人：杨欢，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市金奥物业服务有限公司。住所：长春��经济技术开发区中意之尊小区会馆楼物业室。法定代表人：郭金录，总经理。委托代理人：陈天宇。上诉人长春中意东泰物业服务有限公司（以下简称东泰物业）因与被上诉人长春市金奥物业服务有限公司（以下简称金奥物业）合同纠纷一案，不服长春市经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东泰物业的委托代理人杨欢，被上诉人金奥物业的委托代理人陈天宇。本案现已审理终结。金奥物业在原审时诉称：2016年11月26日，金奥物业、东泰物业签订物业管理权转让合同，合同约定，东泰物业以人民币284000元的价格收购金奥物业所经营的中意之尊项目的物业管理权，并约定合同款自双方交接之日由东泰物业一次性支付给金奥物业��金奥物业、东泰物业于2016年11月28日、11月30日已经按合同交接完毕，但东泰物业迟迟不履行合同，支付金奥物业合同款。故请求人民法院依法判令：1.东泰物业依法向金奥物业支付合同款284000元及利息（从2016年12月1日起至判决之日止）；2.诉讼费用由东泰物业承担。东泰物业在原审时辩称：双方尚未完成约定的物业交接工作。金奥物业、东泰物业2016年11月26日签订《物业管理权转让合同》后，双方对物业进行交接，交接内容包括物业用品、设备、材料、管理相关的财务凭证及其他需要交接的内容，但是交接工作尚未完成；中意之尊小区的设备设施，包括监控设施、消防设施等尚未交接，多项设施处于瘫痪或半瘫痪状态。合同约定的交接工作尚未完成，东泰物业无需支付合同款项。金奥物业在中意之尊小区存在诸多历史遗留问题尚未解决，例如提前收取部分业主物业费、车位费、无偿减免部分业主物业费等行为。东泰物业未支付合同款项是行使先履行抗辩权。原审法院经审理查明：2016年11月26日，金奥物业（乙方）与东泰物业（甲方）签订了《中意之尊物业管理权转让合同》，合同约定，东泰物业以284000元收购金奥物业中意之尊项目物业管理权以及双方经济往来的债权债务全部结清。合同款自双方交接完毕之日由东泰物业一次性支付给金奥物业；合同签订后，双方进行物业交接，内容包括物业用品、设施、资料、管理相关的财务凭证及其他需要交接的内容；交接及搬迁工作于11月30日前完成。原审法院另查明，2016年11月28日、2016年11月30日双方按照合同约定进行交接工作，内容包括：财务资料、电梯卡（165张）、电梯资料、安保部、环境部、前台、休息室。2016年12月21日中意之尊小区业主委员会出具《业主委员会告知函》内容为：…业主委员会对中意东泰物业收购金奥物业的行为给予了积极地配合，并对这次收购行为的合法性给予了确定…现业主委员会通知双方尽快完成合法交接，合法的落实物业管理责任，对小区和业主负责…。原审法院认为：金奥物业与东泰物业签订的《中意之尊物业管理权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，因此，金奥物业与东泰物业之间的合同关系具有法律效力，各方均应切实履行。金奥物业、东泰物业签订的合同旨在转让物业管理权，并明确约定了物业管理权转让中的物业工作交接。金奥物业已经按照合同约定向东泰物业完成了“物业用品、设施、资料、管理相关的财务凭证”等交接工作，东泰物业应该按时支付合同款。东泰物业在合同履行过程中，未尽按时、足额支付转让��同款，其行为已构成违约，依法应承担支付合同款284000元并支付逾期利息的民事责任。金奥物业、东泰物业在合同中并未约定逾期利息的计算方式，按照交易习惯，原审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。故金奥物业主张自2016年12月1日开始计算逾期利息的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：东泰物业于判决生效后十日内，向金奥物业支付合同款284000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年12月1日起至判决生效之日止）。案件受理费5560元、保全费1940元（金奥物业已垫付），由东泰物业负担。宣判后，东泰物业不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、一审认定事实错误。2016年11月26日，上诉人与被上诉��签订《中意之尊物业管理权转让合同》，按照合同约定，双方交接完毕，上诉人方可将收购款284000元交付金奥物业。合同约定合同签订之日起，双方进行物业交接，交接内容包括物业用品、设施、材料、管理相关的财务凭证及其他需要交接的内容。第一，在交接过程中，上诉人发现被上诉人意欲交给上诉人的监控、消防等多项设备设施处于瘫痪或半瘫痪状态，完全没有达到交付的条件，双方就该部分物业用品、设施等的交付问题并没有达成一致，致使交接工作并未完成，该部分事实一审法院未予认定；第二，物业转让过程中存在诸多历史遗留问题尚未解决，除多项设施处于瘫痪或半瘫痪状态外，被上诉人存在提前收取部分业主物业费、车位费、无偿减免部分业主物业费等行为，该部分费用是由于被上诉人的违约行为导致，应当在收购款中予以扣除，该部分事实一��法院未予认定。二、一审适用法院错误。本案中，上诉人与被上诉人的物业交接尚未完毕，金奥物业尚未完全履行合同义务，不应当适用合同法第一百零九条、第一百一十四条。请求：1.撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。金奥物业答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法维持原判。一、根据双方签订的《中意之尊物业管理权转让合同》约定，东泰物业以人民币284000元收购的是金奥物业的物业管理权，需要交接的也只是物业所有的设备设施，如便民车、对讲机、垃圾车、清洁车、办公用品及设施等。依据《长春市物业管理条例》第四条：“本条例所称公用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设备、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等设施设备。”因此，对于本案涉及的监控、消防等配套设备设施，系全体业主所有，物业公司并不享有所有权。且东泰物业上诉状提及的监控、消防等设备设施不在合同约定需要交接的范围内，故金奥物业没有该交接义务。二、东泰物业认为金奥物业收取部分业主费用的行为构成违约，收取的费用应当在合同转让款中扣除。但金奥物业收取费用的行为发生在合同签订之前，对物业管理权转让并无影响。在转让合同签订之后，金奥物业未再向小区业主收取过任何费用。另外，双方签订的《中意之尊物业管理权转让合同》中没有关于金奥物业在合同签订前收取业主费用构成违约的条款。因此，金奥物业不存在尚未解决的历史遗留问题，也不构成违约。三、东泰物业于2016年11月30日前完成搬迁，并且于2016年11月28日、11月30日签署了交接明细。东泰物业的签署交接明��行为和搬迁行为构成了对金奥物业交接义务的认可，金奥物业的合同义务已经履行完毕。根据双方签订的《中意之尊物业管理权转让合同》约定，合同款自双方交接完毕之日由东泰物业一次性支付给金奥物业。东泰物业未按时、足额支付转让合同款的行为，构成根本违约，东泰物业应当承担支付合同款人民币284000元及支付逾期利息的责任。四、按照上诉人所述，监控、消防等多项设施设备处于瘫痪或半瘫痪状态，完全没有达到交付的条件，明显与事实不符，一是在物业管理权转让合同中并没有进行约定，并不在交接范围；二是从收购物业管理权的价格看，仅仅是284000元，按正常人的思维模式，不可能包括监控、消防等多项设施设备等。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，在签订中意之尊物业管理权转让合同前，东泰��业已经了解小区现状。2017年1月19日东泰物业制作了《致业主委员会函》，内容为：我公司与中意之尊小区原物业服务公司金奥物业在小区管理交接中，尚有部分工作尚未交接完毕，主要是包括消防、监控、绿化等等在内的公共设备、设施的交接，按照物业管理条例的要求，原物业公司需与新物业公司就上述设备、设施的基本情况进行统计及签字确认，以明确各方责任区间，请业主委员会就上述事宜通知并协调金奥物业派员进行统计、磋商及交接确认。东泰物业主张金奥物业多收取物业费139107元，应抵销合同价款。本院认为：东泰物业主张金奥物业尚未完成合同中约定的交接义务，尚不具备支付转让价款的条件，不应向金奥物业支付284000元。中意之尊物业管理权转让合同第二条约定：“本合同签订之日起，合同双方进行物业交接，内��包括物业用品、设施、资料、管理相关的财务凭证（乙方记账凭证复印件）及其他需要交接的内容。乙方总部办公相关用品及资料不再交接之列，由乙方自行搬迁。交接及搬迁工作于11月30日前完成。”2016年11月28日及30日金奥物业与东泰物业的工作人员盖环宇、严文来、张弛分别签订了七份交接单，内容包括财务资料、电梯卡、电梯资料、安保部、环保部、前台、休息室、维修室、库房的交接。东泰物业对上述交接人员为其工作人员及其签字的真实性均无异议，仅是主张上述人员签字未经公司授权。依据东泰物业提交的致业主委员会函中的内容可知，东泰物业认可已完成部分交接，说明东泰物业认可上述工作人员进行的交接内容，故对东泰物业关于签字人员无授权的主张不予支持，应认定关于转让合同中约定的内容已经交接。而关于东泰物业主张的监控、消防处于瘫痪及半瘫痪状态，未达到交接条件的问题，由于在签订转让合同前，东泰物业已经了解了小区的现状，而在转让合同中并未约定交接时需保证小区设施完好，说明双方之间是以现状交接，故东泰物业以此理由主张不符合交接条件，本院不予支持。在双方已完成交接的情况下，东泰物业应当向金奥物业支付转让款284000元，未按期支付，原审法院判令东泰物业向金奥物业支付逾期利息，亦无不当。关于东泰物业主张的金奥物业多收取的物业费139107元应在转让款中抵销的问题，东泰物业仅提供了极少数额的收费票据和证明，且为复印件，不能证明物业费已经实际收取。同时，从证明的内容看，为减免物业费，而非直接收取物业费的收据，如果内容属实，金奥物业在经营过程中对部分住户因存在物业服务问题而产生的减免，属于正常经营范畴，在东泰物业与金奥物业在转��合同中并未对此做出特别约定的情况下，东泰物业以此主张抵销转让费，没有依据，本院对东泰物业的此项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由上诉人长春中意东泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　谷　娟代理审判员　闫　冬代理审判员　于喜华二〇一七年六月二十日书　记　员　马锐明