（2017）赣01民终967号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-30
案件名称
揭国兰、熊涛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
揭国兰,熊涛,刘新建,江西裕泰福珠宝金行有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终967号上诉人（原审被告）：揭国兰，女，1964年9月生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。上诉人（原审被告）：熊涛，男，1964年3月生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：胡晖、韩平安，江西观睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘新建，男，1956年11月22日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：游少群，江西民信律师事务所律师。原审被告：江西裕泰福珠宝金行有限责任公司，住所地江西省南昌市东湖区胜利路。法定代表人：熊涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晖、韩平安，江西观睿律师事务所律师。上诉人揭国兰、熊涛因与被上诉人刘新建、原审被告江西裕泰福珠宝金行有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人揭国兰、熊涛以及原审被告江西裕泰福珠宝金行有限责任公司的共同诉讼代理人胡晖、韩平安，被上诉人刘新建的委托诉讼代理人游少群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。揭国兰、熊涛上诉请求：1、依法撤销南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初4388号民事判决主文中“第一项”判决；2、依法改判上诉人向被上诉人支付截止2016年8月31日租金139000元；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决中“被告虽于2016年7月31日提出解除合同，但未实际返还房屋给原告，仍应承担占用期间的租金及空置期间的租金损失”的这一认定错误。根据2016年7月31日的电话录音证实，上诉方与被上诉方在电话中就“解除合同及恢复房屋原状”等事宜达成了一致意见。由于恢复房屋原状工程完工时间暂不确定，双方同时在电话中就“工程完工后，被上诉人接上诉人通知后收房，房屋租金计算至收房时”等事宜也达成了一致意见。之后，上诉人按照约定，退出了租赁房屋并开始对租赁房屋进行恢复原状工程。其次，在房屋恢复原状工作完工后，上诉人通过电话、邮寄书面函件的方式多次通知被上诉人“恢复原状工程已完工并可以收房”。然被上诉人在接到上诉人的通知后，却违反约定拒不收房。由此可见，本案事实是：在2016年7月31日，并不仅仅是“被告提出解除合同”，而是上诉人与被上诉人经协商，就解除合同达成了一致意见，并不是“被告未返还房屋给原告”，而是被上诉人在上诉人多次通知的情况下，违反约定拒不收房。由于被上诉人在租赁合同解除后，拒不收房，由此而产生损失应由被上诉人自行全部承担。2、一审判决认定“被告向原告支付截止2016年12月19日租金666000元”错误。如前所述，上诉人与被上诉人于2016年7月31日经协商一致解除了房屋租赁合同。另，根据合同及双方的协商约定，上诉人支付租金至房屋恢复原状完工并交付给被上诉人之日。由于上诉人在恢复原状工程完工后于2016年8月31日通知被上诉人收房，然被上诉人违反约定拒不收房，因此，由此造成的损失应全部由被上诉人自行承担。故，本案上诉人只应支付被上诉人至2016年8月31日的租金，并在冲抵上诉人已交纳的租金押金12万元后，上诉人揭国兰应支付租金为139000元给被上诉人。刘新建辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1、上诉人认为“合同已经解除”严重违背客观事实，本案租赁期限自2014年4月20日至2019年6月19日，合同双方当事人均应按合同约定全面履行合同。被上诉人刘新建从未与上诉人揭国兰、熊涛就解除合同达成一致意见，更未委托任何人与上诉人就合同解除事宜达成一致，揭国兰、熊涛应当按照合同约定履行合同义务。2、上诉人揭国兰、熊涛在合同有效履行期内拖欠租金，被上诉人刘新建作为出租方有权依法向其主张租金请求并由上诉人承担一定的滞纳金，虽然一审法院没有支持刘新建要求给付滞纳金的诉讼请求，刘新建为了及时解决纠纷，对此没有提起上诉。因此，上诉人揭国兰、熊涛所提起的上诉违背事实，违背法律，请求二审法院予以驳回。原审被告江西裕泰福珠宝金行有限责任公司在二审中意见是：同意上诉人的意见。刘新建向一审法院起诉请求：1、依法判令三被告揭国兰、熊涛以及江西裕泰福珠宝金行有限责任公司立即向原告刘新建支付自2014年4月20日至2016年10月19日累计拖欠租金666000元，并判令三被告向原告支付滞纳金84800元；2、一审全部诉讼费用由三被告承担。一审法院审理查明：位于南昌市××区××号××室及××室非住宅房屋所有权人为原告刘新建。被告揭国兰与熊涛系夫妻关系，均为江西裕泰福珠宝金行有限责任公司股东，自2005年开始即承租诉争店面用于经营裕泰福珠宝金行，2009年续签合同，两份租赁合同均系被告熊涛与原告刘新建签订。2014年3月19日合同到期后，双方继续延续租赁关系，并于2014年6月20日补充签订书面租赁合同（合同签订人甲方为原告刘新建儿子刘金亮，乙方签订人为熊涛妻子揭国兰），约定1、甲方将位于南昌市××区××号××室及××室非住宅房屋租给乙方，租赁期限自2014年4月20日至2019年6月19日。2、乙方租房保证金为12万元（由裕泰福珠宝金行法人熊涛于2009年3月18日与甲方签署的租赁合同中的保证金结转而来）。合同到期后，乙方无违约，甲方在结算其他款项后不计息退还给乙方。3、2014年4月20日至2016年6月19日期间每月租金101000元；2016年6月20日至2017年6月19日每月租金111000元；4、租金一次性提前支付2个月。签订合同时乙方向甲方支付2014年4月20日至2014年8月19日404000元，以后租金分别在每年、2月15日、4月15日、6月15日、8月15日、10月15日、12月15前一次性支付2个月租金。若乙方未按约支付则甲方交付应交租金的10%滞纳金。租金以现金转账至甲方指定账户，（交通银行南昌三泰支行、户名刘竟亮）。5、合同期内，如因城市建设、改造等一切非因甲方原因的事项导致乙方不能正常营业的，乙方需向甲方支付租金。6、双方如有违约，违约方应承担因违约造成的全部损失并支付违约金12万元。此后，双方履行合同，被告揭国兰陆续支付租金至原告指定账户（付款账户名为揭国文，收款账户名为刘竟亮）。2014年6月30日政府下文通知诉争店面所在胜利路步行街进行道路整体改造，同年7月开始围挡建设，2016年1月基本完工并拆违。被告因此无法正常经营，开始迟延给付租金。2016年7月1日原告发函给被告要求支付截止2016年6月19日应付租金共计828000元。同年7月9日被告付租金101000元、7月11日支付租金101000元，截至2016年8月19日被告拖欠应付租金共计844000元。原告催讨未果，即于2016年9月5日诉至法院，要求被告支付租金844000元并承担滞纳金84400元。起诉后，被告于2016年9月21日支付租金404000元。据此，原告变更诉请，主张截至2016年8月19日应付租金440000元，增加2016年10月20日应付租金（即11月、12月租金）222000元，共计666000元及滞纳金84800元。另查：2016年7月31日被告揭国兰弟弟揭国文通过电话向原告儿子刘竟亮提出解除诉争房屋租赁合同并就恢复房屋原状进行了沟通，但双方就租金给付金额未达成一致意见。2016年8月31日被告揭国兰邮寄书函给原告，提出“因胜利路修建地下商场严重影响经营，难以经营，已于2016年7月31日电话通知提前解除合同，并已将店门恢复原状，请积极与我方办理收房手续”。原告在起诉后于同年9月14日复函揭国兰要求继续履行合同并支付拖欠租金844000元。一审法院认为：被告揭国兰、熊涛自2005年开始承租原告所有的店面用于经营裕泰福珠宝金行。本案诉争合同承租方签订人虽只有揭国兰签字，但系延续原租赁关系，实际合同承租人为被告揭国兰、熊涛。原告将其所有的房屋出租给被告揭国兰、熊涛，系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。截止2016年12月19日两被告拖欠租金666000元，事实清楚。被告虽于2016年7月31日提出解除合同，但未实际返还房屋给原告，仍应承担占用期间的租金及空置期间的租金损失，故原告要求被告立即向原告支付截止2016年12月19日拖欠的租金666000元，一审法院予以支持。审理中，被告辩称自2014年7月因政府修建地下商场围挡，被告严重亏损难以维持经营，故要求减少租金。因租赁合同已约定“如因城市建设、改造等一切非因甲方原因的事项导致乙方不能正常营业的，乙方需向甲方支付租金”，该条款表明被告已预知风险并处分了自己的权利，故辩称理由一审法院不予采纳。考虑到合同履行过程中，租赁物所在的胜利路步行街地段自2014年7月围挡整体改造，导致被告无法正常经营，且被告已陆续支付原告大部分租金，故原告要求被告承担拖欠租金的滞纳金84800元，有违公平原则，一审法院不予支持。另原告以被告江西裕泰福珠宝金行有限责任公司实际使用租赁物为由，要求该公司承担承担共同给付义务，没有法律依据，也不符合合同相对性原则，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，判决：一、被告揭国兰、熊涛于本判决生效后十日内向原告刘新建支付截止2016年12月19日租金666000元。二、驳回原告刘新建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费13080元，由被告揭国兰、熊涛承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：就解除涉案房屋租赁合同的相关事宜，上诉人揭国兰、熊涛坚持认为“2016年7月31日揭国兰之弟揭国文通过电话向刘新建之子刘竟亮提出解除诉争房屋的租赁合同并就恢复房屋原状进行沟通后达成一致意见”，但上诉人的这一说法并未得到被上诉人刘新建的认可，直至二审时，被上诉人刘新建仍然不同意解除双方之间的房屋租赁合同。本院查明其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人揭国兰、熊涛的上诉请求以及被上诉人刘新建的答辩意见，本案争议焦点为：1、揭国兰、熊涛与刘新建之间于2014年6月20日签订的房屋租赁合同是否已协商解除；2、揭国兰、熊涛是否存在拖欠刘新建房屋租金情形，若存在，租金应如何计算。针对上述争议焦点，评析如下：（一）、2014年6月20日，揭国兰、熊涛与刘新建自愿签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方均应诚实、全面履行该合同。但在履行期内，揭国兰、熊涛认为该房屋租赁合同已于2016年7月31日协商解除，其理由有二：一、2016年7月31日，揭国兰的弟弟揭国文通过电话向刘新建儿子刘竟亮提出解除诉争房屋租赁合同并就恢复房屋原状进行沟通后，最后在电话里达成了一致意见；二、揭国兰、熊涛已经按照双方合同约定将涉案房屋恢复至原状。对于上述主张，被上诉人刘新建予以全然否认，其认为并没有收到揭国兰委托揭国文商谈涉案房屋租赁合同解除事宜的通知或委托手续，而且其自己也没有委托任何第三人代为商谈解除涉案房屋租赁合同事宜。对此，本院认为，上诉人揭国兰、熊涛认为涉案房屋租赁合同已协商解除的主张，并未得到被上诉人刘新建的认可，从上诉人揭国兰、熊涛提供的现有证据分析，也只能证明上诉人方向被上诉人方表明过解除房屋租赁合同的意愿，双方亲属也有过电话沟通解除事宜，但不能证实双方就解除涉案房屋租赁合同已经达成一致意见。（二）、基于前述分析，截止目前，上诉人揭国兰、熊涛仍未能提供充分有效的证据证实涉案房屋已经退还给被上诉人刘新建或涉案房屋已由被上诉人刘新建管控，况且二审庭审中查实，涉案房屋的钥匙仍在上诉人揭国兰、熊涛处，被上诉人刘新建亦坚持要求继续履行双方签订的房屋租赁合同，因此，在涉案房屋租赁合同期内，涉案房屋出租方刘新建按照合同约定要求承租方揭国兰、熊涛支付截止2016年12月19日拖欠的房屋租金的主张有事实和法律依据，法院应予支持；对于截止2016年12月19日拖欠租金的具体数额问题，一审法院根据双方合同约定、当事人陈述意见以及证据显示，据实认定为666000元正确，本院予以确认。综上所述，揭国兰、熊涛的上诉请求依据不足、理由不充分，不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11300元（13080元-1780元），由揭国兰、熊涛负担；刘新建预交的一审案件受理费13080元，因变更诉请，一审法院退回其1780元;二审案件受理费10460元，由上诉人揭国兰、熊涛负担。本判决为终审判决。审判长 汪西菲审判员 刘卫平审判员 陈大奎二〇一七年六月二十日书记员 王 倩 来自