（2017）吉0402民再2号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-03
案件名称
王晓君与叶小溪租赁纠纷再审民事判决书
法院
辽源市龙山区人民法院
所属地区
辽源市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
孙文孝,王晓君,叶小溪,孙捷,孙文信,孙晓雷,孙晓兰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条
全文
吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0402民再2号再审申请人（原审第三人）：孙文孝，住辽源市。委托诉讼代理人：孙捷，住辽源市。系再审申请人孙文孝之兄。再审被申请人（原审原告）：王晓君，住辽源市。再审被申请人（原审被告）：叶小溪，个体工商户，住辽源市。委托诉讼代理人：冯晓平，吉林恒太律师事务所律师。再审第三人（原审第三人）：孙文信，男，1952年11月5日出生，汉族，原辽源市造纸厂退休工人，住辽源市龙山区南康街10委*组。再审第三人（原审第三人）：孙晓雷，男，1980年2月2日出生，汉族，无职业，住辽源市龙山区新兴街3委**组。再审第三人（原审第三人）：孙晓兰，女，39岁，汉族，无职业，户籍地辽源市龙山区新兴街3委**组。再审第三人共同委托诉讼代理人：孙捷，男，1946年4月8日出生，汉族，原辽源市市第二棉织厂退休职员，住辽源市龙山区南康街10委*组。系再审第三人孙文信之兄，再审第三人孙晓雷、孙晓兰之叔父。再审被申请人（原审原告）王晓君与再审被申请人（原审被告）叶小溪租赁纠纷一案，本院于2013年8月8日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2014年1月22日进行公开审理，于2014年2月26日作出（2013）龙民初字第1039号民事判决，再审被申请人（原审被告）叶小溪不服判决、提起上诉。2014年6月4日，吉林省辽源市中级人民法院于作出（2014）辽民一终字第155号民事裁定，撤销本院（2013）龙民初字第1039号民事判决、发回重审。2014年6月14日，本院受理后依法适用普通程序另行组成合议庭，追加再审申请人（原审第三人）孙文孝和再审第三人（原审第三人）孙文信、孙晓雷、孙晓兰为第三人，并于2014年9月3日、19日两次公开开庭进行了审理。2014年10月16日，本院作出（2014）龙民重初字第27号民事判决。2016年11月24日，再审申请人孙文孝不服本院（2014）龙民重初字第27号民事判决，向本院申请再审。2017年1月11日，本院作出（2017）吉0402民申2号民事裁定再审本案。本院依法适用普通程序另行合议庭，于2017年6月8日公开开庭审理了本案。再审申请人孙文孝委托诉讼代理人孙捷再审被申请人王晓君、叶小溪到庭参加诉讼，再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰经合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。孙文孝申请再审称，一、原审判决认定事实缺乏证据支持。孙文孝已于1991年6月与前妻王某离婚，原夫妻共同财产全部归王某所有，现孙文孝仅仅系涉案房屋原始登记人，自离婚登记时，孙文孝不再对该房屋有处分权利，故原审判决认定孙文孝为房屋所有权人、出租人和出租受益人，不符合客观事实。二、原审法院在本案重审过程中追加再审申请人为第三人，但并未将参加诉讼通知书、起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票送达孙文孝本人，二是送达给了不与其同住的另一第三人孙文信，使其因不能归责于本人的事由未能参加诉讼。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（八）、（十），请求依法撤销原判。王晓君辩称本案原审（2014）龙民重初字第27号民事判决正确，坚持原审诉讼请求。叶小溪辩称自己占有使用房屋有合同依据，王晓君不是争议房屋的产权人，无权利要求其给付房屋使用费，应当驳回其诉讼请求。王晓君原审时向本院起诉请求：一、判令叶小溪立即腾出承租产权证号为92101号的房屋，并将该房屋交付给王晓君；二、判令叶小溪自2013年7月2日起至腾出房屋时止按照每月29,200.00元标准赔偿房屋使用费。本院原审认定事实：2007年11月25日，王晓君与孙晓雷、孙文信、孙文孝签订房屋租赁合同，将产权证号92101、92102两个门市房租赁给王晓君，租赁期间为2007年7月10日至2014年7月10日，租金为每年5万元。2010年1月1日，王晓君与叶小溪签订房屋租赁合同，将该两处门市房转租给叶小溪经营使用，租期为2010年1月1日止2013年7月1日，每年租金为35万元。2011年10月26日，孙晓兰与叶振伟签订协议，将房屋租给叶振伟，实际使用人是叶小溪，协议约定租期为2013年7月10日至2015年7月10日，租金每年15万元。现王晓君认为叶小溪在租期届满后仍占据该房从事经营活动，侵犯其利益，诉至法院请求判令叶小溪立即腾空其承租的房屋并将该房交付，判令叶小溪自2013年7月2日起至迁出房屋时止按照每月29,200.00元的标准赔偿王晓君占用期间的使用费。本院原审认为，王晓君与孙晓雷、孙文信、孙文孝之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表达且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效并已生效，对双方具有法律约束力，王晓君转租叶小溪三年半之久，孙晓雷、孙文信、孙文孝均未主张解除房屋租赁协议，故视为同意原转租，王晓君取得出租人的地位，与叶小溪之间签订的房屋租赁合同合法有效。按照房屋租赁合同约定，现租期已经届满，王晓君有权向叶小溪主张返还房屋，现叶小溪至今未能返还房屋，应向王晓君赔偿租期届满之日（2013年7月2日）起至实际交付之日止的使用费，时间交付之日若晚于2014年7月10日则给付至2014年7月10日，该使用费的标准按照约定的房屋租金标准计算，即每月29,166.66元，其中92101号房屋面积71.43平方米，92102号房屋面积22.51平方米，总面积93.94平方米，每平米每月使用费为310.38元，因此90101号房屋使用费为每月22,177.59元。对叶小溪提交的协议及收条，鉴于协议系孙晓兰与叶振伟签订，本院不予采信。本院原审判决：一、叶小溪于本判决生效之日起五日内将产权证号为92101号房屋返还王晓君；二、叶小溪于本判决生效之日起五日内按照每月22,177.59元的标准，赔偿王晓君自2013年7月2日起至实际交付之日止的使用费，实际交付之日若晚于2014年7月10日则给付至2014年7月10日。案件受理费2,300.00元，诉讼费60.00元，由叶小溪负担。叶小溪不服判决，提起上诉后，吉林省辽源市中级人民法院认为原审判决程序违法，撤销了原审判决、发回重审，建议追加孙晓雷、孙文孝、孙文信、孙晓兰作为第三人参加诉讼。王晓君在本案公开开庭时变更诉讼请求为：一、判令其对争议房屋有优先承租权、确认孙晓兰与叶振伟签订的租赁协议无效；二、判令叶小溪将房屋交付王晓君，叶小溪与第三人连带赔偿其损失364,938.24元（自2013年7月2日起至2014年7月10日按照每月29,750.40元标准赔偿）。本院重审认定的事实：王晓君与孙文孝、孙文信、孙晓雷签定房屋租赁协议，孙文孝将房证号为90101、90102的两处房屋出租给王晓君，租期为2007年7月10日至2014年7月10日，租金为每年5万元。王晓君与叶小溪于2010年1月1日签订房屋租赁合同，王晓君将两处房屋出租给叶小溪，租期为2010年1月1日至2013年7月1日，租金为每年35万元。孙文信、孙晓兰与叶小溪的合伙人叶振伟签定房屋租赁协议，孙文信、孙晓兰将房证号为90101的房屋出租给叶振伟，租期是2013年7月10日于2015年7月10日，租金为每年15万元。现争议房屋（即房证号为90101号的房屋）由叶小溪及其合伙人叶振伟占有使用。王晓君起诉要求叶小溪赔偿2013年7月1日至2014年7月10日的租金损失。孙文信对王晓君与叶小溪签订租赁合同时知情，并未提出异议。另查明，房屋所有权人为孙文孝，孙文信、孙晓兰在与叶振伟签订租赁协议时得到了孙文孝的授权。本院重审认为，依相关法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效，人民法院不予支持。房屋所有人对转租双方签订租赁合同知情，但未提出异议，即视为同意转租。同时，孙文信、孙晓兰在明知王晓君的租赁合同未到期的情况下，与叶小溪的合伙人叶振伟签订租赁合同，致使王晓君在2013年7月1日至2014年7月10日期间，未能得到租金收益，应予赔偿。因其出租行为是得到房屋所有权人孙文孝授权的代理行为，故应由被代理人孙文孝承担赔偿责任。租金损失的金额按照王晓君与叶小溪签订的租赁合同确定，其中92101号房屋面积为71.43平方米，92102号房屋面积为22.51平方米，两房合计面积为93.94平方米，两房合计年租金为350,000.00元，故92101号房屋的年租金为266,132.63元。叶小溪占有92101号房屋有合法依据，故不承担赔偿责任。本院重审判决：孙文孝于本判决生效之日起五日内赔偿王晓君人民币266,132.63元；案件受理费2300.00元、诉讼费用60.00元由孙文孝负担。本案再审当庭举证阶段，再审申请人孙文孝向法庭提交如下证据：1、离婚证1份。证明孙文孝和王某在1991年离婚，涉案房屋归王某所有，孙文孝不是房屋所有权人。2、证人王某证言1份。1证明孙晓雷、孙晓兰签订租赁协议的行为得到王某的授权。3、委托授权书签字说明1份。证明孙文孝签字是孙文信所签。再审被申请人王晓君、叶小溪和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰对上述证据均无异议。再审被申请人王晓君向法庭提交证据如下：1、2007年租赁协议书1份。证明孙文孝将诉争房屋出租给王晓君，租期2007年7月10日至2014年7月10日，双方对转租事项无约定。申请人孙文孝和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰对证据本身无异议，但认为由于王晓君在合同履行过程中违约，第三人已解除了该合同。再审被申请人叶小溪对证据真实性无异议，认为该合同2013年7月已经解除，第三人孙晓兰于2013年7月10日已经将该房屋出租给叶小溪的合伙人叶振伟。2、2010年1月1日房屋租赁合同1份。王晓君在租赁期间内将房屋转租给叶小溪，租期为2010年1月1日至2013年7月1日，房屋租金每年35万元，证明叶小溪违约应承担连带责任。再审申请人孙文孝和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰对证据真实性无异议。再审被申请人叶小溪对证据本身无异议，但认为该合同已经履行完毕，叶小溪按照合同履行了全部义务，无违约事实。3、2011年10月26日协议书1份。合同约定2013年7月10日—2015年7月10日孙晓兰将房屋租赁给叶振伟，签订本协议时，王晓君租赁期未届满，叶小溪存在违约事实。再审申请人孙文孝和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰对证据真实性无异议，认为该合同合法有效。再审被申请人叶小溪对证据本身无异议，认为合同签订时间虽是2011年10月26日，但约定的租赁期间为2013年7月10日—2015年7月10日，租赁期间是在叶小溪与王晓君签订合同旅行结束后，不存在违约事实。4、2013年10月24日孙文信证明1份。证明孙文信于2010年4月24日就已知道王晓君将房屋转租给叶小溪也能证明孙文信于2013年10月24日对转租行为才提出异议。再审申请人孙文孝和再审第三人孙晓雷、孙晓兰认为孙文信既不是房屋所有权人，也不是受委托人，其证言无效。再审被申请人叶小溪认为证据本身不能反映出2010年4月24日就知道王晓君房屋转租的事实。再审被申请人叶小溪向法庭提交以下证据：1、2007年协议书1份。证明双方签订的租赁合同未约定转租事宜，按照法律规定租赁物未经出租人同意禁止对外转租，王晓君未能依合同约定租赁期满与其无关。再审申请人孙文孝和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰对证据真实性无异议，认为该合同合法有效。再审被申请人王晓君认为房屋转租叶小溪再审申请人知情。2、王晓君与叶小溪租赁合同1份。证明双方的租赁合同履行期间为2010年1月1日至2013年7月1日，房屋租金是两处房屋合计金额。2013年7月1日合同已经履行期届满。再审申请人孙文孝、再审被申请人王晓君和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰均无异议。3、2011年10月26日孙晓兰与叶振伟租赁协议书2份。双方约定2013年7月10日至2018年7月10日将房屋租赁给被告叶小溪之兄叶振伟，2013年7月10日至2015年7月10日每年租金15万元，2015年7月10日至2018年7月10日每年租金16万元。证明孙晓兰与叶振伟签订协议书的租赁时间是在王晓君与叶小溪签订的租赁合同履行期满后，叶小溪无违约事实。再审申请人孙文孝和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰对证据真实性无异议，认为该合同合法有效。再审被申请人王晓君认为其与申请人签订的合同未履行期满，申请人即与叶小溪签订该合同，该合同为无效合同，叶小溪与申请人、第三人应承担违约责任。4、租金和押金收据2份。证明孙晓兰与叶振伟签订房屋租赁合同在履行期间出租人收取了租金（15万元）和房屋押金（5万元），租赁合同实际履行，且正在履行期间。再审申请人孙文孝、再审被申请人王晓君和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰均无异议。5、工商执照1份，证明本案诉争房屋使用人是本案被告之兄叶振伟，应当保障现承租人的利益。再审申请人孙文孝、再审被申请人王晓君和再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰均无异议。经审理查明，2007年11月25日，孙晓雷与王晓君签订房屋租赁合同，将位于步行街房证号为90101的房屋出租给王晓君，租期为2007年7月10日至2014年7月10日，租金为每年50,000.00元。孙文信在该合同上签署孙文信、孙文孝。王晓君于2007年11月22日、25日分别给付租金200,000.00元、100,000.00元，未付租金50,000.00元双方约定于2013年7月10日付清；2010年1月1日，王晓君与叶小溪签订房屋租赁合同，王晓君将承租的包括房证号为90101在内的两处房屋出租给叶小溪，租期为2010年1月1日至2013年7月1日，租金为每年350,000.00元。2011年10月26日，孙晓兰与叶振伟签订房屋租赁合同，将房证号为90101的房屋出租给叶振伟，租期是2013年7月10日于2015年7月10日，租金为每年150,000.00元。孙文信在该合同上签名。2013年5月31日，叶振伟向孙文信交付押金50,000.00元和2013年7月1日至2014年7月1日房屋租赁费150,000.00元。2010年1月1日至今，现争议的房证号为90101号的房屋由叶小溪占有使用。王晓君在本案原审时要求叶小溪赔偿2013年7月1日至2014年7月10日的90101房屋使用费。孙文信对王晓君将房屋转租给叶小溪事宜知情，未提出异议。另查明，1991年6月26日，孙文孝与王某办理离婚登记，约定婚生子女孙晓雷、孙晓兰由女方抚养，孙文孝每月给付抚养费400.00元；家中一切财产财产归女方所有。房证号为90101的房屋所有权（使用权）登记人为孙文孝。孙文孝、孙文信系兄弟，叶振伟、叶小溪系兄妹和合伙人。孙晓雷、孙晓兰分别与王晓君、叶振伟签订租赁合同系其母王某授权行为。王晓君与孙晓雷在2007年11月25日签订的合同中约定的租金50,000.00元未结清。本院认为，依相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案再审时，孙孝文提交的证据能够证明其并非本案争议租赁物的实际所有（使用）权人；叶小溪已全面履行了其与王晓君所订立租赁合同约定的义务，孙文信、孙晓雷、孙晓兰受争议租赁物实际所有（使用）权人授权签订房屋租赁合同，孙文孝并非争议房屋的实际使用人和出租人，王晓君提供的证据不能充分证明上述当事人应当赔偿其损失；王晓君要求其对争议房屋有优先承租权、确认孙晓兰与叶振伟签订的租赁协议无效、叶小溪将房屋交付王晓君的诉讼请求，因争议房屋2013年7月1日至2014年7月10日承租期已过，租赁物的实际所有（使用）权人未参加诉讼，本案系适用审判监督程序的再审案件，应围绕再审请求进行审理，该诉讼请求不予审理。综上，根据再审新的证据认定的事实，本案原审判决认定事实错误，应予撤销，再审申请人孙文孝的再审请求，本院予以支持；再审被申请人王晓君要求再审被申请人叶小溪与再审申请人孙文孝、再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰共同赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持；再审被申请人王晓君就其租赁合同承租期未满出租方与叶振伟签订的租赁合同是否违约的诉讼请求，可另行主张权利。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）龙民重初字第27号民事判决。二、驳回再审被申请人王晓君要求再审被申请人叶小溪与再审申请人孙文孝、再审第三人孙文信、孙晓雷、孙晓兰共同赔偿其损失的诉讼请求案件受理费2300.00元，诉讼费用60.00元，由再审被申请人王晓君负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长 ＸＸ军人民陪审员 王德才人民陪审员 吕占先二〇一七年六月二十日书 记 员 刘禹良 关注微信公众号“”