（2016）粤01民终19041号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-06-20
案件名称
广州联众房地产代理有限公司与林神租赁合同纠纷2016民终19041二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林神,广州联众房地产代理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19041号上诉人（原审被告）：林神，住广东省英德市。委托诉讼代理人：胡同斌，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思燕，广东君直律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告)：广州联众房地产代理有限公司（以下简称联众公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：陈凌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人林神因与被上诉人联众公司租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人林神的委托诉讼代理人胡同斌、陈思燕，被上诉人联众公司的委托诉讼代理人王志健、黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林神上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人联众公司的全部诉讼请求，判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1、本案租赁合同的解除原因在于被上诉人没有对涉案场地进行推广，导致广场的客流量严重不足，上诉人及广大租户均无法维持正常经营，被迫提前撤场，是被上诉人违约在先导致合同解除，一审判决上诉人须支付营运管理费和宣传推广费没有事实依据。2、上诉人已于2016年1月21日与被上诉人达成提前撤场的合意，租赁合同已解除。如没有被上诉人同意，管理处放行，上诉人是无法自行将东西搬离出商场的，被上诉人对此提出异议应提交证据反驳。3、上诉人已于2016年1月21日将商铺腾空交付给被上诉人，现涉案商铺的门锁是被上诉人自行锁上，其已取得涉案商铺的控制权和使用权，其要求上诉人腾空交付商铺的诉请没有事实依据，一审判决上诉人支付合同解除后的场地占有使用费亦没有法律依据。4、本案租赁合同是被上诉人单方制作提供，属于格式合同，属于严重加重承租方的责任，且被上诉人未尽任何的提示义务，不能成为被上诉人主张上诉人承担违约责任的依据。综上，一审判决认定事实、适用法律错误。被上诉人联众公司辩称：1、我方已充分履行了涉案场地的推广义务，不存在导致合同解除的违约行为。2、我方并未承诺具体推广的效果，市场风险应由商铺自行评估，不应卸责至我方。3、我方并未同上诉人达成撤场合意，上诉人擅自停业属违约行为而非解除合同的行为。4、上诉人撤场后仍有物品遗留商铺，我方才诉请要求清空商铺。5、涉案租赁合同不存在任何无效的情形。6、双方应遵循涉案租赁合同第六条第二项的明确约定，不存在双重处罚的问题。7、承租人逾期退还商铺妨碍了我方对商铺继续出租的权利，场地占有使用费是基于此提出。2016年4月19日，被上诉人联众公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认联众公司与林神于2015年3月30日签订的《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》及对应一份《补充协议》于2016年2月20日解除；2、林神立即向联众公司腾空按照现状交还位于广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋倾城汇婚庆广场一层编号为101、102号的商铺；3、林神立即向联众公司支付2016年2月1日至《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》解除之日2016年2月20日止的租金2916.55元（4229元÷29天×20天）；4、林神立即向联众公司支付2016年2月1日至《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》解除之日止的营运管理费746元；5、林神立即向联众公司支付2016年2月1日至《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》解除之日止的宣传推广费199元；6、林神立即向联众公司支付因逾期支付租金、营运管理费及宣传推广费的违约金暂为40659元，按案涉合同存续期租金总额即135533元（4229元/月+4863元/月×12个月+6079元/月×12个月）的30%计算；7、林神立即向联众公司支付场地占有使用费（参照案涉合同约定的租金标准，从合同解除之日的次日即2016年2月21日起计算至林神按照案涉合同约定的标准将案涉商铺交还给联众公司之日止）；8、林神立即向联众公司支付因逾期支付场地占有使用费的利息（以每日实际产生的场地使用费为基数，分别按照每日千分之五的标准计算，从合同解除之日起计算至林神按照案涉合同约定的标准将案涉商铺交还给联众公司之日止）；9、林神承担本案受理费。一审法院认定事实：业主（甲方）分别与联众公司（乙方）、倾城汇婚庆广场业主委员会（丙方）签订了《倾城汇婚庆广场商铺营运管理及租赁委托合同》，约定：甲方为本合同项下出租物的物业所有人，对该出租物拥有合法的所有权；甲方授权乙方为全权代表，以乙方名义，为甲方合法拥有的物业独家全程代理策划、宣传推广、招商招租及对该物业的日常营运管理等工作；甲方同时委托丙方对乙方的租赁、经营管理工作等事宜予以监督，并授权丙方对乙方在经营管理中所提交的各类文件予以签收和确认，丙方所签收的所有乙方提交的相关文件均视为甲方同意；本合同自签订之日起生效，委托期限为十二年半，即由2013年4月30日至2025年10月31日止；甲方委托乙方可向承租户收取宣传推广费用的额度最高为租金的15%；逾期交付租金的承租户，乙方负责催缴，且按每日租金的千分之五收取违约金，承租方超过15日不缴交当月租金，乙方应对承租方采取合理手段继续追缴，如追缴不成，需按《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》内条款处理承租方；甲方同意乙方在正式开业后在租金及其他收入中提取百分之十五作为日常营运管理费用；甲方委托乙方对该商铺进行统一收取租金，甲方委托乙方对该商铺统一收取押金；等。联众公司（代理方、甲方）与林神（承租方、乙方）、倾城汇婚庆广场业主委员会（见证方、丙方）签订《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同》，约定：甲、乙双方愿意按本租赁合同之条款出租、承租位于中华人民共和国广东省广州市海珠区江南大道中宝树新街13号⑴栋倾城汇婚庆广场一层，甲方编号为101、102号的商铺；甲方出租给乙方的商铺建筑面积为39.8平方米（包括该商铺相应的分摊面积）；本合同租赁期为36月，自2015年4月1日起至2018年3月31日止，本合同期内免租期时间如下：自2015年5月1日起至2015年5月31日,2016年2月1日至2016年2月29日；其中2015年4月1日至2016年3月31日月租金额为4229元、月营运管理费746元、月宣传推广费199元,2016年4月1日至2017年3月31日月租金额为4863元、月营运管理费858元、月宣传推广费229元；乙方必须于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金、月营运管理费、宣传推广费、管理费、上一月铺内电费等各项费用；签订本合同时，乙方需一次性向甲方交纳9950元作为保证金，合同期满或止时，如乙方无任何违约情形，甲方于合同期满或终止后30日内，将该保证金足额无息返还乙方；租赁期间，乙方拖欠租金、经营管理费、宣传推广费或管理费等任何由甲方或凯安物业公司收取的费用（包括代收代缴的费用），视为乙方违约，乙方每逾期一天，按拖欠金额的5‰向甲方支付违约金；租赁期间，如发生下列任何情况时，视为乙方违约，甲方有权终止本合同、不予退还保证金、要求乙方付清所有的欠款欠费，并按本合同存续期租金总额的30%收取乙方的违约金：乙方单方擅自提前解除租赁或停止营业达7天以上；乙方拖欠任何由甲方或凯安物业公司收取的费用的时间累计超过20天；由于乙方违约，甲方决定终止本合同的，乙方应在甲方解除合同通知送达之日起三日内与甲方办理退场手续并将租赁铺位腾空交回给甲方；逾期办理的，视为乙方放弃遗留在租赁铺位内物品的所有权，甲方有权自行清理并处理这些物品，有关费用由乙方承担；甲方解除合同的通知送达乙方在本合同中约定的通讯地址或上述租赁铺位，但因无人签收而被退回的，视为通知己送达乙方；凡涉及双方权利义务的事宜，双方均应以书面形式通知双方；合同中所列甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起7日内书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为有效通知；甲方除采用前项的通知方式外，还可以在乙方承租商铺的显要位置或商场大堂宣传栏张贴通知，通知张贴的第二日为通知有效送达日；等。上述三方还签订了一份《倾城汇婚庆广场商铺租赁合同补充协议》，约定：现我司委托广州凯安物业管理有限公司代为收取租金及宣传推广费，请租户于每月5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金及宣传推广费等各项费用；等。联众公司于2016年2月22日向林神发出《关于收回商铺及追缴欠费的函》，网上查询结果显示 更多数据：搜索“”来源：