（2016）渝0104民初6234号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-15
案件名称
郑德清与冉翠平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大渡口区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑德清,冉翠平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条
全文
重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初6234号原告：郑德清，男，1970年10月17日出生，汉族，住四川省简阳市。被告：冉翠平，女，1976年2月5日出生，土家族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：石帅，系被告冉翠平表兄，一般代理。委托诉讼代理人：田淑华，系被告冉翠平表姐，一般代理。原告郑德清诉被告冉翠平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑德清、被告冉翠平及其委托诉讼代理人石帅、田淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑德清向本院提出诉讼请求：1.判令冉翠平退还保证金12000元、租金36000元及资金利息损失12960元（按月息3%计算）；2.判令冉翠平赔偿水电费1096元、人员工资24084.35元、店面装潢器材日常费用22079.4元；3.判令冉翠平赔偿进货仪器损失79000元、进货保健食品损失57200元；4.本案受理费由冉翠平承担。事实和理由：2016年2月1日，郑德清与冉翠平补签租赁合同，约定冉翠平将其位于重庆市大渡口区钢花路66号新宝龙易城2-1-1-23-24门市新装修隔断出租给郑德清，郑德清早在2016年1月12日就现金支付冉翠平12000元租房保证金和三个月租金12000元，后郑德清在2016年4月20日和2016年7月30日又向冉翠平支付了共计24000元租金。因郑德清是重庆两仪保健食品有限公司的法人代表，需要在租赁地址办理各种工商营业登记，之后才发现该房屋存在产权纠纷，冉翠平系故意隐瞒真相骗取郑德清房租费的非法转租，而冉翠平与该房屋的产权人重庆新宝龙实业发展有限公司签订的租赁合同明确约定冉翠平不能转租，现给郑德清造成各种经营损失。郑德清与冉翠平订立的合同系5年时间，郑德清一开始做好长期经营的计划，是公司行为，后发现冉翠平的诈骗导致郑德清长期经营无法实现。为维护郑德清的合法权益，遂诉至法院。冉翠平辩称，1.关于转租问题，冉翠平与重庆新宝龙实业发展有限公司于2015年12月签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了未经出租方同意不能转租的条款，在装修过程中，因冉翠平发现所租房屋面积大，门面经营困难，于是向重庆新宝龙实业发展有限公司申请将其中一部分分割转租，该公司书面同意冉翠平部分转租，于是冉翠平将所租房屋隔一小间出租给郑德清，并于2016年2月签订了房屋租赁合同，在郑德清经营过程中重庆新宝龙实业发展有限公司未提出过异议，郑德清办理工商营业登记等未受任何影响，根本不存在郑德清诉称的产权争议，更不存在给郑德清的经营造成任何损失；2.郑德清提前终止合同，应当赔偿冉翠平的租金损失，双方合同约定租赁期未到，郑德清退场不得退保证金，在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，而冉翠平是在郑德清向人民法院起诉后方知郑德清提前解除合同，按照双方合同约定，冉翠平不退还定金，郑德清还应当补交2016年11月至2017年的租金12000元。本院经审理认定事实如下：2016年2月1日，郑德清（承租方、乙方）与冉翠平（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定双方就房屋租赁事宜，主要达成如下协议：一、甲方将位于重庆市大渡口区钢花路（街）66号新宝龙易城2-1-1-23-24号门市新装修隔断小间出租给乙方使用，租赁期限自2016年2月1日至2021年2月1日；二、本房屋月租金3800元，物管费200元/月，按季度结算，乙方应提前半月向甲方支付季度租金12000元；三、本门市租赁期为5年，第三年以每月房租的8%递增；四、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；五、乙方同意预交12000元作为保证金，租赁期未到，乙方退场不得退保证金；六、房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方；七、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担；八、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任；九、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助；十、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决；十一、乙方不得在房屋内从事违法行为，并注重房屋及自身财产和人身安全，如发生违法及人身安全责任事故自行负责，甲方不承担一切法律及民事责任；十二、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。2016年1月12日，郑德清支付冉翠平保证金12000元和2016年2月1日至2016年5月1日的租金12000元。另查明，2016年1月13日，重庆新宝龙实业发展有限公司（以下简称新宝龙公司，作为甲方）与冉翠平（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其合法拥有的座落于重庆市大渡口区钢花路66号新宝龙易城2号楼2单元1号、23号、24号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积共83.4㎡，套内面积55.38㎡；乙方租赁该房屋作为经营美容院使用，乙方向甲方承诺：在租赁期间内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途；合同租赁期自2016年1月1日起至2026年12月31日止，其中2016年1月1日至2016年2月28日止为免租装修经营期；乙方所租赁屋不得转租、转借或互换使用，不得改变本合同约定的房屋用途并保证合法经营，否则甲方有权解除合同并收回房屋，已缴房屋租金及保证金甲方不退还，同时由此引起的一切经济纠纷及法律责任由乙方承担。该合同尾部甲方处有新宝龙公司的盖章，签约时间为2016年1月13日，乙方处有冉翠平的签名，签约时间为2015年12月21日。再查明，2015年12月10日，新宝龙公司向冉翠平出具《关于门面转租的回函》：贵户门面转租的申请我公司已收悉，同意你户将租赁位于大渡口区钢花路66号新宝龙易城2号楼2单元1号、23号、24号商铺分割租赁。诉讼过程中，经本院走访重庆市大渡口区工商局，该局答复称办理营业执照没有要求必须是与房东签订的租赁合同，若未与房东签订房屋租赁合同，只要房东出具同意转租的许可，仍然可以办理工商营业执照。此外，郑德清认为双方签订的《房屋租赁合同》有效，且经本院告知其诉讼风险后，仍然坚持不对新宝龙公司向冉翠平出具的《关于门面转租的回函》的盖章时间进行鉴定。同时，冉翠平在本案中明确表示不提起反诉。上述事实，有经当庭质证的《房屋租赁合同》、《关于门面转租的回函》、《收据》及到庭当事人的陈述等证据作证，证据充分，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”本案中，郑德清与冉翠平于2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，涉案房屋的产权人重庆新宝龙实业发展有限公司在其出具的回函上盖章同意冉翠平将商铺分铺租赁，且郑德清未举示充分证据证明冉翠平对其构成欺诈，故该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案争议焦点关键在于双方在履行合同的过程中到底是谁构成违约？租金、保证金及其他损失应当如何计算？对于违约责任的问题。根据庭审查明的事实，郑德清虽然未与产权人新宝龙公司签订租赁合同，但新宝龙公司已经出具同意转租的许可，且郑德清未举示任何证据证明其依据与冉翠平签订的租赁合同无法办理工商登记，故其应当承担举证不利的后果，而根据本院走访的情况，郑德清根据租赁合同与转租许可仍然可以办理工商登记，其合同目的仍然可以实现，故在郑德清与冉翠平的租赁合同履行过程中，郑德清并未举示充分证据证明冉翠平存在违约行为，实际系郑德清自行退场，对于其要求冉翠平退还租金36000元、资金利息损失12960元（按月息3%计算）和要求冉翠平赔偿水电费1096元、人员工资24084.35元、店面装潢器材日常费用22079.4元、进货仪器损失79000元、进货保健食品损失57200元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于保证金的问题。因郑德清与冉翠平签订的《房屋租赁合同》中明确约定了租赁期未到，郑德清退场不得退保证金，故按照合同约定在郑德清自行退场的情况下无权要求冉翠平退还保证金，郑德清诉请冉翠平退还保证金12000元的诉讼请求亦于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回郑德清的全部诉讼请求。本案受理费减半收取2483元，由郑德清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员 何津二〇一七年六月二十日书 记 员 毛谨 更多数据：