（2017）皖0406民初75号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-10
案件名称
王婷婷与刘文明买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市潘集区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王婷婷,刘文明,朱涛
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省淮南市潘集区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0406民初75号原告：王婷婷，女，1988年8月19日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。被告：刘文明，男，1965年4月7日出生，汉族，淮南矿业集团潘一东区开拓六区职工，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：宫宏伟，安徽志高律师事务所律师。第三人：朱涛，男，1988年9月5日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。原告王婷婷诉被告刘文明朱涛买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序。本案在审理过程中，因案情较为复杂，依法裁定转为普通程序审理，并经被告申请，依法追加朱涛作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王婷婷、被告刘文明及其委托代理人宫宏伟到庭参加诉讼，第三人朱涛经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。王婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法解除王婷婷、刘文明之间的《房屋出售协议书》；2、判令刘文明退还购房款220000元，利息45000元，合计265000元；3、由刘文明承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：王婷婷于2013年6月30日与刘文明在潘集区潘集东矿签署了一份《房屋出售协议书》，刘文明将潘集区潘东矿南门搬迁安置房玖号商铺（共贰层，面积88.9平方米）出售给王婷婷，房屋价款220000元整，由王婷婷一次性支付现金给刘文明。当时刘文明承诺按前一购房合同2年内办理房屋产权证书，否则退回购房款。至今刘文明未能给王婷婷办理房屋产权证书。刘文明辩称：1、王婷婷在诉状中陈述的与客观事实不符。刘文明没有向王婷婷承诺在两年内为王婷婷办理房屋产权证书，因为都知道该房产是小产权房，王婷婷在知道事实和情况下为了利益而买该房产。王婷婷因潘一东矿有可能被关闭，其利益可能被损害的情况下而解除合同。2、本案已超过诉讼时效。2013年6月31日，双方签订的合同，现在已超过诉讼时效，请法庭依法驳回原告诉请。3、王婷婷诉请与法不合。王婷婷要求解除协议书与法不合，解除的是法律关系，作为文件不能解除，应驳回王婷婷诉请。4、该房屋所处土地性质作为刘文明不知是国有还是集体，从王婷婷诉请来说，如果是国有，王婷婷所依据的应是城市房地产管理法32条来确认合同无效之诉，而王婷婷诉请为解除，法庭应驳回王婷婷诉请；如果是农村土地，是平等民事主体之间的合同关系，应诚实信用履行合同维护市场的正常流转，而驳回王婷婷诉请。请法院从实体、程序上驳回王婷婷诉请。朱涛未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实：2013年6月30日，刘文明（甲方）与王婷婷（乙方）签订一份《房屋出售协议书》，协议约定：甲乙双方就房屋买卖事项经过多次协商一致同意订立合同条款如下：一甲方愿意将位于淮南市潘集区潘东矿南门搬迁安置房玖号商铺（共贰层，建筑面积为88.9平方米）以总价贰拾贰万元整卖给乙方。二经协商乙方在签订合同时一次性付清房款给甲方，甲方交付房屋使用权及钥匙。三本合同自双方签字或盖章之日起生效。四本合同一式两份，甲乙各执一份。刘文明、王婷婷分别在协议书甲方和乙方位置签名。合同签订时，刘文明将其与朱涛签订的《搬迁安置房买卖合同书》交付给王婷婷。合同签订后，王婷婷将22万元购房款付给刘文明，刘文明将房屋交付给王婷婷。涉案房屋至今未能办理产权登记。另查明：2011年12月22日，以朱涛为出卖人（甲方）与刘文明为买受人（乙方）签订一份《搬迁安置房买卖合同书》，合同约定：一、甲方将位于淮南市潘集区潘东矿矿南门搬迁安置房玖号商铺，共贰层建筑面积88.9平方米，以均价每平方以2260元的价格售给乙方，总价二十万零玖百元整（￥200900元）。二、经协商乙方在签订合同同时一次性给付清给甲方。甲方交付房屋使用权及房屋钥匙。三、本搬迁安置房整体竣工验收合格后，2年内甲方帮助乙方办理房屋产权证，否则甲方承担相应的法律责任。办理产权证费用由甲方支付（朱涛）。四、违约责任。1、本合同签订后，任何一方不得擅自解除合同，如一方违约付另一方违约金贰拾万元。2、甲方出售的房屋如果有质量问题乙方在拿钥匙时提出，由甲方负责维修，房屋漏水，甲方无条件维修1年。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有此房屋的居住权利及所有权，乙方保证按期缴纳各项物业费用，服从物业管理，不得乱搭乱建，装修不能破坏主体结构。六、房屋交付甲乙双方达成以下明细：1、乙方的购房款一次性付清；2、此房屋没有任何工程欠款；3、房屋为外墙涂料，室内毛墙毛地；4、水、电入户，（水乙方打井用水，电费按本地电价收取）5、入户卷闸门，塑钢窗；以及其他合同条款。再查明，王婷婷取得房屋后，将房屋租赁给他人使用。本案争议焦点为：1、王婷婷要求解除与刘文明签订的《房屋出售协议书》是否有事实和法律依据；2、王婷婷要求刘文明退还购房款220000元，利息45000元，合计265000元，是否有事实和法律依据；3、王婷婷的起诉是否已超过诉讼时效。针对本案争议焦点，本院评判如下：关于王婷婷要求解除与刘文明签订的《房屋出售协议书》是否有事实和法律依据？本案中，王婷婷与刘文明签订的《房屋出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为有效合同，双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘文明与王婷婷签订《房屋出售协议书》时，将其与朱涛签订的《搬迁安置房买卖合同书》交给王婷婷，该《搬迁安置房买卖合同书》应视为《房屋出售协议书》的附件。《房屋出售协议书》中虽然未约定要为王婷婷办理房产证，但刘文明与朱涛签订的《搬迁安置房买卖合同书》中明确约定“本搬迁安置房整体竣工验收合格后，2年内甲方帮助乙方办理房屋产权证，否则甲方承担相应的法律责任。办理产权证费用由甲方支付（朱涛）”。刘文明未能办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任。房屋买卖，系不动产买卖，依法应当进行产权变更登记，故办理房产证，是房屋买卖合同中卖方的不可或缺义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，王婷婷购房的目的不能实现，故王婷婷要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。对刘文明提出的，双方合同不应解除的相关抗辩理由，本院不予采纳。关于王婷婷要求刘文明退还购房款22万元，利息4.5万元，是否有事实和法律依据？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，解除了双方签订的《房屋出售协议书》，王婷婷要求刘文明退还购房款22万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于王婷婷要求刘文明支付利息4.5万元的诉讼请求，因双方在合同中没有约定，王婷婷在签订《房屋出售协议书》时，未尽审慎审查义务，应承担部分责任，且王婷婷在取得房屋后，也曾将房屋出租，获得租金利益，该诉讼请求本院本院支持。关于王婷婷的起诉是否已超过诉讼时效。本案中，刘文明未能办理房产证的违约是一个持续的过程，截至目前，涉案房屋仍不能办理房产证。故王婷婷起诉未超过诉讼时效。对刘文明提出的，本案已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除王婷婷、刘文明之间签订的《房屋出售协议书》；二、刘文明退还王婷婷购房款22万元，于判决生效后十日内付清；三、驳回王婷婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5275元，由刘文明负担4379元，王婷婷负担896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长 钱 峰审 判 员 王良敏人民陪审员 秦正伟二〇一七年六月二十日书 记 员 吴 瑾附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”