（2017）豫01民终5205号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-05
案件名称
王永刚、郑州择木居酒店管理咨询有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王永刚,郑州择木居酒店管理咨询有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终5205号上诉人(原审原告)：王永刚，男，1966年11月13日出生，汉族，住址河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人:崔新生，上诉人所在单位推荐人。被上诉人(原审被告):郑州择木居酒店管理咨询有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区黄河南路96号430房间。法定代表人：荆辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:宋聃，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艳华，河南尤扬律师事务所律师。上诉人王永刚因与被上诉人郑州择木居酒店管理咨询有限公司（以下简称择木居公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初10174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永刚上诉请求：撤销原判，依法改判确认被上诉人于2016年5月31日向上诉人发出的《解除租赁合同通知》不具备解除合同的效力。事实与理由：1、一审判决审查范围超出诉讼请求，却拒绝对《解除租赁合同通知》的内容进行审查，应当依法改判。2、上诉人向被上诉人发出《通知》是行使不安抗辩权，并非一审判决认定的“明确表示拒绝支付租金”。3、一审判决适用法律错误。上诉人行使不安抗辩权的行为属于有正当理由，同时被上诉人并未作出“催告”行为，故不应适用《合同法》第二百二十七条和第九十四条第（二）项解除合同的条款。择木居公司辩称：1、上诉人未按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定向被上诉人交纳租金，已构成根本违约，被上诉人依据法律规定及合同约定解除《租赁合同》理由正当，程序合法，该合同已于2016年6月30日解除。2、上诉人主张房屋租赁合同第十条第三款规定的“逾期交付有关费用”中不包含租金，仅指物业、水电气等费用，与事实不符，也不符合常理和交易习惯。3、上诉人向被上诉人发出的行使不安抗辩权的通知，没有事实依据。上诉人并未提供确切有效的证据证明被上诉人可能丧失履行债务的能力，应当承担未按照合同约定交纳房租的违约责任。上诉人在与被上诉人签订合同时，对涉案房屋存在可能因部队建设或战争需要被收回的风险是明知的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王永刚向一审法院起诉请求：确认被告于2016年5月31日向原告发出的《解除租赁合同通知》不具备解除合同的效力。一审法院经审理查明,2012年5月31日，原、被告双方签订编号为BHYJ001的《房屋租赁合同》，约定被告将其承租部队的位于河南省郑州市郑东新区黄河南路96号一栋七层楼房的一层（除百合宜家商务酒店一楼大厅及北边一间商铺外）和二层（面积1846㎡）、三层南半部（面积为447.62㎡）租赁给原告用于办公、经营餐饮或经被告同意的其他项目，合同有效期内原告可以对原有建筑进行改造、装修，但改造、装修方案必须经被告同意并报产权方审核后才能进行，且合同期满时其装修不可移动部分无偿归被告所有。不经被告同意原告不得转租或转让。租赁期限为：一、二楼自2012年4月1日至6月30日免租期，从2012年7月1日起至2024年6月30日止为租赁期；三楼自2012年6月1日至8月30日免租期，从2012年9月1日至2024年6月30日为租赁期。租金缴纳方式：前二年每次预交半年的租金（先交款后使用）；从第三年起每次预交一年的租金（先交款后使用）。交付租金时限为：前二年一次交半年租金，5月1日前交当年7月至12月份租金（共6个月租金），12月1日前交次年1月至6月租金（共6个月租金）；第三年起至第十二年为每年的5月1日前交付当年7月至12月和次年1月至6月的租金（共12个月的租金）。确因部队军事建设或战争需要收回该房屋时，（即房屋产权方停止对外租赁），被告需退还原告已经预交的未到期部分的租金。原告逾期交付有关费用，每逾期一日，被告按滞交经费的千分之三向原告加收滞纳金；逾期超过三十日，被告有权单方解除本合同，收回所租房屋另行处理。2015年6月5日，被告向原告送达《关于要求对承租房屋整改的通知函》，载明：原告未经被告及产权方审核，在承租房屋二楼北侧开设“重庆富侨”足浴店并悬挂大型广告牌、南侧一层开设“油改气门面”的行为，均违反《房屋租赁合同》及产权方（即94343部队）军队地产租赁政策的规定。产权方已于2015年5月25日对被告下发《整改通知书》，根据该通知，现责令原告于2015年6月11日将承租房屋悬挂大型足浴广告牌拆除，并停止经营足浴店，否则产权方将对被告所承租的房屋采取停水、停电措施，被告亦会采取解除合同措施。2016年4月30日，原告向被告发出《通知》，以原告怀疑被告的履约能力为由行使不安抗辩权，暂停按照《房屋租赁合同》第四条第3款第②项约定向被告交付租金。2016年5月31日，被告通过邮政EMS快递向原告邮寄《解除租赁合同通知》，以原告逾期一个月未支付2016年7月至12月和2017年1月至6月的租金为由通知原告，双方签订的合同编号为BHYJ001的《房屋租赁合同》于2016年6月30日解除。原告于2016年6月1日收到该通知。另查明，涉案房屋系河南华中实业发展有限公司从中国人民解放军94343部队承租后，转租给本案被告，被告又转租给原告。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，原告应当按约履行其向被告支付租金义务。合同履行过程中，原告向被告发出《通知》明确表示拒绝支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告可以解除合同，故被告向原告发出《解除租赁合同通知》，要求解除双方所签订的房屋租赁合同，合法有据。原告请求确认被告于2016年5月31日向原告发出的《解除租赁合同通知》不具备解除合同的效力，故对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王永刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王永刚负担。二审中，王永刚提交新证据：1、双方签订的《补偿协议书》一份，与在一审中提交的部队向被上诉人发出的收回房屋通知书相印证，证明部队已经收回一部分房屋。2、录音一份（双方6月13日的谈判录音，原始载体手机录音），证明上诉人没有要求解除合同，并且与被上诉人协商关于租金的支付方式，是以两个月或者几个月的方式交租金。择木居公司质证称，1、对证据一的关联性有异议，该退房与本案无关，合同没有被上诉人公司法定代表人签字及盖章，不能证明其证明目的。2、证据二不能证明其证明目的。该次调解是第三次对于交纳租金方式进行调解，前面二次是对合同履行的调解，三次调解可以起到催告的目的。本院经审查认为，王永刚提交的上述证据真实合法与本案具有关联性，择木居公司虽然不予认可，但没有提出有力证据予以反驳，故本院予以采信。另，一审中王永刚提交了双方2016年5月27日的录音，证明王永刚对择木居公司是否能够保证合同履行提出了自己的担忧，择木居公司法定代表人和法律顾问未给予肯定的答复。本院经审理查明，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。其余事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……”2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行总体部署。全面停止有偿服务工作是党中央、中央军委的一项重大决策。该事实是众所周知的事实。因本案涉案房屋系军产，也在清理和收回之列，但具体时间不确定，王永刚有理由担心按照合同约定提前2个月交纳之后1年的房租后，择木居公司可能丧失履行交付租赁房屋的能力。另合同法第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。2016年4月28日，王永刚以告知书的形式向择木居公司提出的质疑；2016年4月30日，王永刚又用书面形式及时对择木居公司进行了通知。择木居公司收到上述通知后，未提供适当担保，故王永刚有权中止履行；择木居公司在王永刚已交租赁费尚余1个月的情况下，通知王永刚解除合同不当。综上所述，上诉人的诉讼理由有事实和法律依据，其诉讼请求本院予以支持，本院确认，择木居公司于2016年5月31日向王永刚发出的《解除租赁合同通知》不具备解除合同的效力。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初10174号民事判决；二、确认郑州择木居酒店管理咨询有限公司于2016年5月31日向王永刚发出的《解除租赁合同通知》不具备解除合同的效力。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由郑州择木居酒店管理咨询有限公司负担；本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 张林利审判员 王明振二〇一七年六月二十日书记员 吴 松 来自：