（2017）京0111民初7954号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-12-04

案件名称

北京祥和智德房地产开发有限公司与李海涛商品房预售合同纠纷一审民事裁定书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京祥和智德房地产开发有限公司,李海涛

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条

全文

北京市房山区人民法院民 事 裁 定 书（2017）京0111民初7954号原告：北京祥和智德房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹路东口73号。法定代表人：戴谋祥，董事长。委托诉讼代理人：刘勤民，北京万圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云波，男，该公司部门经理，住该公司宿舍。被告：李海涛，男，1972年9月19日出生，住北京市房山区。原告北京祥和智德房地产开发有限公司（以下简称祥和智德公司）与被告李海涛商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法进行审理。原告祥和智德公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付所欠购房款13万元；并支付欠款12年的银行贷款利息84240元。事实和理由：2004年4月23日，原、被告签订《商品房认购合同》，约定被告购买原告开发建设的××小区××号楼××单元×号房屋，房屋总价190104元。被告当时首付60104元，余款13万元约定以贷款方式支付。原告按照约定于2004年4月将该房屋钥匙交给被告。在双方认真履行各自的合同义务时，房地产政策突然发生变化，“8.31”大限降临，即之前开发土地采用“划拨”方式，而从“8.31”大限之后采用“招牌挂”的土地出让方式。原告于2002年始建该小区，当时地方政府是积极鼓励的，且给予各方面的大力支持。而在“8.31”大限来临之时，原告开发建设的8栋楼有4栋已补办完各项手续，并领取了房产证。另外4栋由于政策原因无法补办房产证和贷款事宜。对此原告于2004年第四季度至2005年底多次向被告讲明实情，要求被告支付房屋余款，被告却以原告未给办理房产证为由拒付房款。原告认为被告的理由无事实和法律依据，因国家政策改变导致房产证未能办理属于不可预见的不可抗力，原告积极努力办理房产证，但至今没有进展。合同双方甚至社会各界都希望解决此问题，但办事的职能部门有自己的工作规定和工作要求。十多年都没有办理，到底何时或能否办理，谁也说不清。原告当时响应号召开发建设良乡，为此到处借款贷款，如今房款一直收不上来，无法偿还开发款，面临借钱吃饭等困境。原告住房多年就应支付房款，不支付房款也可以退房，故原告依法起诉。本院经审查认为，涉案房屋所在楼栋占用的土地系集体土地，缺少合法的建设审批手续。但根据双方提交的证据及该小区的实际情况，涉案房屋所在楼栋相关的土地及建设审批手续尚在完善过程中。现判断被告是否应向原告支付所欠购房款及欠款利息的前提是双方所签《商品房认购协议》效力的认定，而《商品房认购协议》的效力问题涉及上述一系列审批手续，亦牵涉建筑的合法性问题，此属于政府行政机关行政管理的职权范围，不属于人民法院民事案件有权认定的内容，故在上述问题尚未明确的前提下，本案暂不由人民法院民事案件处理为宜。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告北京祥和智德房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员　　肖金良二〇一七年六月二十日书记员　　杨雅晴 微信公众号“”