（2017）粤1323民初1608号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-25
案件名称
赖某强与刘某贤租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠东县人民法院
所属地区
惠东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖某强,刘某贤
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1323民初1608号原告：赖某强，男，1965年9月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，被告：刘某贤，男，1972年4月9日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，原告赖某强与被告刘某贤租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖某强到庭参加诉讼，被告刘某贤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖某强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还押金10000元。2、返还多预支的租金2400元。3、退还六年预收的三箱四线电表租金5000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月28日原告与被告签订《猪场租用合同书》。合同约定租赁期从2016年4月1日起至2022年4月1日止，租金每年40000元，押金10000元。另收三箱四线电使用租金六年共5000元等等约定。此外，特向约定：“在租期间，如果政府征收或禁养，甲方按禁养或征收时间为准收取乙方租金。同时退回乙方押金壹万元（￥10000元）”。合同签订后，原告依约履行了所有义务。原告经营到2016年12月29日，大岭镇政府就向原告发出《关于取缔禁养区非法畜禽养殖场的通知》大岭畜整（2016）号。通知规定原告“必须于2017年元月3日前自行搬迁，逾期未搬迁的将依法责令关闭”。因此，原告依法不能再继续经营猪场。直到2017年3月中旬，原告停止经营了。在去年的经营中，原告还因被告要去处理相关猪场的问题，向原告预支了租金2400元。现原告因政府禁养，无法再经营，为此原告要求被告向原告返还上列押金10000元、电表租金5000元、预支租金2400元，但遭被告拒绝，故向惠东县人民法院提起诉讼。被告刘某贤未作答辩，亦未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年2月28日，原告赖某强（乙方）与被告刘某贤（甲方）签订《猪场租用合同书》，约定甲方将位于惠东县大岭镇白沙布管理区桥背村园岭唇地段猪舍和板房、空地、路、水、设备提供给乙方使用，用于养猪、鸡、饲料及销售。合同主要内容如下：“第一条甲方现有猪舍建筑面积约八百平方木，猪舍旁由空地一块约九百平方米，现有板房一套约八十平方米，和电、路、水给乙方使用。第二条猪场租用期限为六年，即从2016年4月1日至2022年4月1日，租金每年肆万元（￥40000元）租给乙方，在租用期间内租金六年不变，押金壹万元（￥10000元），在租期间甲方无任何理由添加租金，在租期间内甲方不得任何借口转让让人……第五条在租期间，如果政府征收或禁养，甲方按禁养或征收时间为准收取乙方租金。同时退回乙方押金壹万元（10000元）……第十二条甲方提供三箱四线给乙方使用，使用期为六年，租金伍仟元（￥5000元）一次性付给甲方，甲方负责办理三箱四线电的电费缴费卡给乙方交付电费……”上述合同签订后，被告刘某贤收取了原告赖某强支付的第一年租金40000元、押金10000元及供电设施租金5000元，并出具收据交原告收执。2016年6月28日，被告出具内容为“兹收到赖某强猪场租金人民币贰仟肆佰元整（2400元）”的收条交由原告收执。原告赖某强自认承租涉案猪舍进行养猪，并未取得相关养殖许可和排污许可。涉案猪舍亦未有相关报建手续。另查：2016年12月29日，惠东县大岭镇人民政府向原告赖某强发出《关于取缔禁养区非法畜禽养殖场的通知》，通知内容主要如下：“为进一步加强我镇畜禽养殖业污染综合整治，规范畜禽养殖场的排污行为，强化监督管理，控制或减少畜禽养殖业对环境造成的污染，保护水源水质，保障人们群众身体健康，根据《畜禽养殖污染防治管理办法》、《畜禽养殖业污染物排放标准》、《惠东县清理整治畜禽养殖工作方案》等有关法律、法规和文件精神，现要求你们最迟于2017年元月3日前自行搬迁，逾期未搬迁的将依法责令关闭。”庭审期间，原告称其已于2017年3月13日晚上搬迁完毕，并于次日将猪舍交还给被告刘某贤。原告提供涉案猪舍的照片，用于证明被告已将涉案猪舍出租给他人使用。本院认为，涉案《猪场租用合同书》项下的猪舍、板房未经批准而建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原告赖某强与被告刘某贤《猪场租用合同书》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告赖某强诉请被告刘某贤返还押金10000元及多支付的租金2400元，理由充分，予以支持。又，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，因原告已实际使用涉案猪舍及板房一年，其应支付相应的租金即房屋占有使用费40000元及三箱四线电表的租金834元（5000元÷6年），而原告已支付45000元，故被告应返还原告多支付的三箱四线电表租金4166元。综上，被告刘某贤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘某贤于本判决发生法律效力之日起7日内返还押金10000元给原告赖某强。二、被告刘某贤于本判决发生法律效力之日起7日内返还多收取的房屋租金2400元及电表租金4166元共6566元给原告赖某强。三、驳回原告赖某强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元（原告赖某强已预缴），由被告刘某贤负担223元，原告赖某强负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 钟石良审 判 员 黄新娣人民陪审员 古美云二〇一七年六月二十日一二〇一七年六月二十日法官助理周柏如书记员赖丽娴 来自