（2017）甘0271民初1559号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-12-28
案件名称
王金和与包丰其、包金生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉峪关市城区人民法院
所属地区
嘉峪关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王金和,包丰其,包金生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0271民初1559号原告：王金和，男，汉族。委托诉讼代理人：王建辉，甘肃明昊律师事务所律师。���告：包丰其，男，汉族。被告：包金生（包丰其父亲），男，汉族。二被告委托诉讼代理人：赵白忠，甘肃衡轩律师事务所律师。原告王金和与被告包丰其、包金生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金和及其委托诉讼代理人王建辉、被告包丰其及包丰其、包金生共同委托代理人赵白忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金和向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方房屋租赁合同；2.判令被告支付房租、暖气费、水电费等46700元，违约金10350元，共计57050元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年，被告包丰其租赁原告的房屋，从2015年12月起至今，拖欠房租33000元、暖气费3000元、水电费3500元、卫生费1200元、房屋维修费5000元，五项共计46700元。2016年10月20日，包丰其父亲包金生出具保证书一份。按协议约定，被告还应承担违约金10350元。二被告承认与原告存在房屋租赁关系及拖欠租金的事实，但原告主张的拖欠租金数额与实际不符，违约金超过法定限额，申请法院对违约金予以调整，房屋也不存在维修问题，且合同一方面约定要恢复原样，同时又约定要保留装修部分，相互矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交水、电费记录单1份，证明包丰其共欠电费3741.3元（4157度×0.9元/度）、水费715元（143方×5元/方），二被告不认可，认为未得到其签字确认。因该记录单系原告单方制作，不能证明包丰其实际用水量和用电量，该证据不予认定。2.原告提交收条1份，证明包丰其租赁4、5号门店前收取他人电费时用电量为1950度；提交2013年3月1日的房屋租赁合同1份，证明包丰其于2013年3月1日，租赁原告的1号门店和库房（修理间），且库房单独使用电表；提交电表照片一张，其中小电表（4、5号门店使用）显示用电量为4624.8度，包丰其使用电量为2674.8度（4624.8度-1950度），大电表（库房使用）显示电用量为1487元，截至交房时4、5号门店房、库房二电表共欠电费3742元[（2674+1483）×0.9元]。包丰其对上述证据均不认可，认为原告已于2017年6月份将房屋出租给了他人，且其也支付了电费。因包丰其未提交反驳及支付电费的证据，上述证据本院予以认定。3.原告提交白条收据2份及清单1份，证明房屋因恢复原状产生修理费共计3100元，因原告未能提交正式票据，该证据不予认定。4.原告提交车辆保管费收据3张，证明因保全车辆产生停车费共计900元，因未提交正式票据，且未主张停车费，上述票据不予认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据认定事实如下：2015年2月1日，原告与被告包丰其签订房屋租赁合同，约定包丰其租赁原告位于嘉峪关市雄关西路1179号4、5号门店，用于经营汽车修理，租赁期限为2015年2月1日至2018年1月30日；年租金为24000元，于每年2月1日前付14000元，7月1日前付1万元；被告支付水、电等费用，水、电费按表计费，暖气费10月1日前一次性付清，卫生费每年480元；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，但退房时必须恢复原样，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他���不能拆除；承租人交纳2000元押金，退房时室内外设施及房屋未损坏，房屋恢复原样，押金退还承租人；租赁人未按合同约定交付房屋租金及各项费用，每日按所欠费用的5‰承担违约金。2015年12月21日，经双方结算，截至2015年12月30日前包丰其共欠原告房租18000元，包丰其承诺于2016年1月10日前一次性付清。另2015年10月9日、11月6日，被告包丰其分别支付取暖费1500元，2016年3月10日、3月23日、4月14日、6月30、2017年3月11日包丰其分别支付房租1300元、1500元、1200元、1100元和1000元。2017年2月23日，包丰其代原告支付了15000元机油款。2016年10月20日，被告包金生出具保证书一份，内容为：愿意于2017年2月10日前把费用结清。另查明，2013年3月1日，原告与被告包丰其签订房屋租赁合同一份，包丰其租赁原告的1号门店及库房，包丰其于2014年6月20日退回了1号门店。2017年2、3月份，原告提出解除房屋租赁合同，2017年4月28日，包丰其搬出4、5号门店及库房，并对房屋进行了粉刷，将钥匙交还给了原告，但未就水、电费进行结算。2017年3月30日，因原告申请保全，支付保全费420元。本院认为，原告与包丰其签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约定履行合同。2017年2、3月份，原告提出解除租赁合同，包丰其已于2017年4月28日搬离租赁房屋，视为同意解除合同，故双方的合同已于2017年4月解除。关于包丰其搬离及交付房屋的时间，包丰其抗辩于2017年4月8日已交付了房屋，但未举证证明，故交房时间应以原告自认的2017年4月28日认定。关于所欠房屋租金，截至2015年底，尚欠租金18000元，2016年1月至2017年4月28日，共产生租金31867元（24000元+8000元-133元），因包丰其已于2016年3月至2017年3月支付房租6100元，为原告代付机油款15000元，故包丰其欠原告房租为28767元。关于卫生费，包丰其认可2015年度、2016年度（每年480元）及交房前的卫生费未支付，经核算，欠付卫生费1120元（480元+480元+160元）。关于暖气费，包丰其认可2016年冬季取暖费3000元没有支付，欠付取暖费3000元。关于水、电费，原告提交的证据可证明欠缴电费3742元，而水费未提交证据证明，原告主张支付水电费3500元，低于实际产生的费用，故该项诉请本院予支持。因包丰其未能及时支付房屋租金等费用，已构成违约，应承担违约责任。合同约定，每日按欠付租金及其他费用的5‰（折算年利率为180%）支付违约金，包丰其认为违约金过高，申请法院予以调整。根据法律规定，违约金与损失相当，因双方约定的违约金过分高于实际损失，故本院调整为按同期银行贷款利率的2倍计算。经核算，从2016年1月11日起至原告主张的2017年5月30日止，因欠付租金、取暖费、卫生费，共产生违约金约4277元，故违约金认定4277元。2016年10月20日，包金生出具保证书，愿意就包丰其之前的债务承担偿还责任，视为愿意对包丰其的债务提供担保，且未约定担保方式。根据法律规定，担保方式约定不明的应承担连带担保责任，故被告包金生应对包丰其2016年10月20日之前的欠款承担连带还款责任。经核算，截至2016年10月20日前，包丰其欠付租金等费用共计40380元，扣减包丰其2016年10月20日后支付的16000元，包金生应对包丰其的24860元债务承担连带支付责任。关于2000元押金问题，因合同约定，交付房屋前恢复原状方可退还，因包丰其退房时对部分设施未能恢复原状，故押金不予抵顶租金。关于维修费的问题，因原告提交的证��不足以证明该项损失，且有2000元押金作保证，该项损失本院不予认定。综上所述，被告应向原告支付房租等费用，并按合同约定支付违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、包丰其支付王金和房租28767元、水电费3500元、取暖费3000元、卫生费1120元，支付违约金4277元，共计40664元，于本判决生效后20日内履行完毕；二、包金生对上述债务中的24860元承担连带支付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取613元，由包丰其负担408元，王金和负担205元；保全费420元由包丰其负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审判员 戴吉爱二〇一七年六月二十日书记员 韩 敏 来自