（2015）杭淳民初字第774号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-09-28

案件名称

汪可良与邵建英、吴增产确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

淳安县人民法院

所属地区

淳安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪可良,邵建英,吴增产,王有德

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条，第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

浙江省淳安县人民法院民事判决书（2015）杭淳民初字第774号原告：汪可良，男，1949年7月22日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。被告：邵建英，女，1978年10月7日出生，汉族，住淳安县。被告：吴增产，男，1971年8月12日出生，汉族，住淳安县。被告邵建英、吴增产共同委托诉讼代理人：顾冬庆，北京市京平律师事务所律师。被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。原告汪可良与被告邵建英、吴增产、王有德确��合同无效纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理，依法适用普通程序。因被告王有德当时涉嫌刑事犯罪，故本案于2015年11月10日中止诉讼。后中止诉讼情形消失，本案于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告汪可良的委托诉讼代理人方小飞，被告吴增产及被告邵建英、吴增产的委托诉讼代理人顾冬庆，被告王有德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2007年，被告邵建英、吴增产位于淳安县××东庄村的房屋拆旧建新，期间，三被告就前述房屋建造事宜进行合作。三被告合作期间，三被告共同向原告转让前述所造房屋第四层402室房产，并于同年4月22日原告与被告邵建英、吴增产签订《协议书》，协议约定被告协助原告办理房屋产权证，如遇国家征用按面积分配国家征用赔偿款等。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征��范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2015年1月22日，被告邵建英、吴增产向原告返还购房款89735元。根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，双方签订的《协议书》应属无效，故起诉，要求：1、确认原告与被告邵建英、吴增产于2007年4月22日签订的《协议书》无效；2、三被告共同返还原告购房款58281元；3、三被告共同支付购房款148016元自2007年4月23日始至2015年1月22日止按年利率5.15%计算的利息59056元，4、三被告共同支付房款58281元自2015年1月23日始至2015年10月27日止按年利率4.6%计算的利息2040元。原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：协议书1份（原件）、收款收据6份（原件），证明房屋买卖的情况及付款情况。被告邵建英、吴增产辩称，二被��不是协议相对方。而且协议上约定的很明确，建房中有关经济来往已经结清，双方没有任何债权债务。涉案协议只是一个房屋分割协议，不是房屋买卖协议。被告邵建英、吴增产未向本院提供证据。被告王有德认为原告起诉的情况属实。被告王有德未向本院提供证据。证据的分析与认定：被告邵建英、吴增产对原告提供的证据的真实性无异议，但认为协议书不是一个购房协议，只是对房屋分割进行了约定，对收款收据与被告没有关联性；被告王有德对原告提供的证据均无异议。本院经审查认为，原告提供的证据内容真实且与本案待证事实之间具有关联性，本院予以采信。根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2005年7月12日，被告王有德（乙方）与被告邵建英的父亲邵安上（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积140㎡以上，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任。甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层（除楼梯面积外），柴间55%㎡给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得任何理由阻挠，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。后该协议实际由被告邵建英、吴增产（二人系夫妻关系）履行。2007年4月22日，原告（乙方）与邵建英、吴增产（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已建好，建房中有关经济来往已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在千岛湖镇××村……××室（92.51㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何��由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。王有德于2007年1月11日出具收款收据，共计收取原告购房款143390.5元（收据为286781元，其中一半属于另案房款）。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，邵建英、吴增产领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。另查明，原告于2015年1月22日向淳安县千岛湖镇人民政府领取了涉案房屋的重置价89735元，该款原告已从诉讼请求中予以扣除。本院认为：一、原告与邵建英、吴增产之间签订的《协议书》效力问题。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是被告邵建英、吴增产所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为��村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得��行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与邵建英、吴增产之间签订的《协议书》应当认定为无效。二、三被告是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为三被告应承担共同责任。理由是：1、原告是基于邵建英、吴增产与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵建英、吴增产签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵建英、吴增产有无与原告签订协议书直接会影响到原告购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系三被告与原告共同行为促成。2、根据三被告之间的合作建房行为，邵建英、吴增产提供宅基地，无偿获得1-2层及55%柴间的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵建英、吴增产与王有德为共同出卖人，合作建房系三被告的内部关系，王有德收取了购房款，邵建英、吴增产享受了拆迁利益，三被告对外应共同承担责任。综上，三被告应当共同返还购房款及利息。三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到��损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。但原告诉请中有关返还房款的数额及利息的计算有误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告汪可良与被告邵建英、吴增产于2007年4月22日签订的《协议书》无效。二、被告邵建英、吴增产、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告汪可良购房款53655.5元并支付利息59970.87元。三、驳回原告汪可良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义��，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，由原告汪可良负担126元，由被告邵建英、吴增产、王有德负担2562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审　判　长　　孙　婷审　判　员　　唐　高人民陪审员　　胡水平二〇一七年六月二十日书　记　员　　徐　苗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。关注公众号“”