（2016）湘1223民初953号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-10
案件名称
原告谢玉娥诉被告黄德华房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
辰溪县人民法院
所属地区
辰溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢玉娥,黄德华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1223民初953号原告谢玉娥（反诉被告），女，1971年10月16日生，汉族，湖南省辰溪县人。委托代理人丁平（系原告谢玉娥之夫），男，1972年6月29日生，汉族，湖南省辰溪县人。委托代理人张德华，辰溪县宏鑫法律服务所法律工作者。执业证号31813061109008。被告黄德华（反诉原告），男，1971年12月16日生，汉族，湖南省溆浦县人。委托代理人蒋贤云（系被告黄德华之妻），女，1971年12月14日生，汉族，湖南省溆浦县人。委托代理人张显刚，湖南龚云树律师事务所专职律师。执业证号14312200310543345。原告谢玉娥与被告黄德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理，于2016年5月26日作出（2015）辰民一初字第673号民事判决和（2015）辰民一初字第673-1号民事裁定，被告黄德华（反诉原告）不服，向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉，该院于2016年9月1日作出（2016）湘12民终826号和（2016）湘12民终826号之一民事裁定，撤销本院以上民事裁定和判决，指令本院对本案进行重审和审理。本院于2016年11月10日重审立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于同年12月20日公开开庭进行了审理。原告谢玉娥及委托代理人张德华、被告黄德华委托代理人蒋贤云、张显刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢玉娥向本院提出诉讼请求:1、解除合同；2、依法责令被告排除妨害，及时撤出危房，停止营业。事实和理由：原经营金沅招待所的孙晓红在2014年5月2日，将金沅招待所转让给被告黄德华经营，转让期为2014年11月1日止。原告收取被告的房租是从2014年11月1日至2015年11月1日止。自被告接手金沅招待所时起，原告就一直要求被告办理经营许可证手续，但被告一直迟迟不肯办理。既然被告不肯办理经营许可证，就应当无权再经营金沅招待所服务行业，避免给他人带来安全隐患。原、被告于2014年5月2日签订的转让出租合同的期限是2014年11月1日至2018年11月1日，房屋租金的付款方式是按年收取。一年一付租金的目的是为了意想不到的情况发生，避免影响双方的损失。该合同签订之后，因县人民政府规划城市建设的需要，于2014年9月27日派挖土机将原告金沅招待所的楼房北面的基脚挖虚，造成危房，不能再入住人口，更不能再经营金沅招待所业务。原告自2015年5月下旬多次与被告方协商，要求终止合同，停止经营，撤出危房，保障安全，但被告黄德华不肯出面协商，协商无果。危房的造成不是原告所为，而是县人民政府规划城市建设所致，是原告无可抗力、无法阻拦的事实，原告也是受害者。再加之被告无经营许可证，更无权违法经营。因此请求人民法院依法解除合同，撤出危房，排除妨害，维护他人生命安全。被告黄德华辩称，1、答辩人与被答辩人之间属于转让经营合同关系，不只属于租赁合同关系；2、答辩人与被答辩人签订的《金沅招待所转让出租合同》合法有效，答辩人没有违反合同约定和法律规定，被答辩人无权解除合同；3、一审诉讼过程中，原告强行拆除被告所租赁的房屋，即是妨碍法院诉讼的行为，也是一种强行违法解除合同的行为。反诉原告黄德华向本院提出反诉诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2014年5月2日所签订的《金沅招待所转让出租合同》；2、判决反诉被告返还反诉原告已缴纳的2015年6月1日到2015年11月1日的租赁金19000元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告因签订合同所支付的转让费88000元；4、判决反诉被告赔偿反诉原告履行合同的可得利益损失280000元；5、判决反诉被告赔偿反诉原告为经营金沅招待所添置设施和装饰所发生的费用10000元。以上共计416000元。事实和理由：2014年9月27日，因相邻开发商建房致使金沅招待所楼房北面基础露出，但对房屋主体结构及安全并未影响。反诉被告为从相邻开发商处获取更多利益，不惜损害反诉原告的合法利益，企图单方解除合同，但是又不愿意对反诉原告进行合理赔偿。于是，故意以房屋属于危房为由，要求反诉原告搬离，解除合同。由于没有经相关部门作出危房认定，反诉原告当然不同意解除。反诉被告就擅自在金沅招待所墙面上贴上巨型危房标识，造成旅客不敢入住，但是反诉原告并没有屈服。随后，反诉被告竟然采取向辰溪县公安局注销金沅招待所特种行业许可证的方式，公然违约，造成金沅招待所失去合法经营的资格。2015年6月1日辰溪县公安局向反诉原告发出通知，责令反诉原告停止经营。反诉原告认为，反诉被告的行为已经违背了《金沅招待所转让出租合同》第四条，甲方（反诉被告）在乙方（反诉原告）经营期间，不得干涉乙方的合法经营的约定，反诉原告因无法经营而遭受巨大经济损失，反诉被告谢玉娥应依法承担赔偿损失的民事责任。反诉被告谢玉娥辩称，1、原告与肖守水合同期为5年已到期，之后孙晓红与被告黄德华之间的转让原告没有参加，原告只是将房屋出租给被告，并要求被告去工商局办理转户，被告一直躲避不办。2、根据工商营业规定，营业执照不能转让与借用，被告黄德华在承租期内没有办理合法手续，属非法经营，应由被告黄德华承担法律责任。3、原告因出租房屋已成危房，政府责令拆除，且被告拖欠7个月租金，才在法院判决下达之后拆除房屋的，是符合法律规定的。4、被告黄德华没有证据证实原告从开发商处取得利益，被告也没有证据证实自己是合法经营，既然不是合法经营，就没有经营利益可言。5、原告是因辰溪县人民政府要在金沅招待所的地方修建消防通道，才提出解除出租合同，这是符合法律规定的。原告谢玉娥围绕其诉讼请求向本院依法提交了《金沅招待所转让出租合同》、注销登记通知书、辰溪县公安局治安管理大队通知、危房照片、丁平出具的通知、房屋安全鉴定报告、司法所证明及结婚证等证据。反诉原告黄德华围绕其反诉诉讼请求向本院依法提交了个体工商户营业执照、收款收据、危房标语照片、房价相片、旅馆业住宿登记本及证人孙晓红的证言等证据。经庭审质证，本院对原、被告及反诉原、被告提交的证据认定如下：1、原告（反诉被告）谢玉娥提交的证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，予以采信；2、被告（反诉原告）黄德华提交的证据，除住宿登记本和孙晓红的证言外，其它证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，予以采信；3、被告（反诉原告）黄德华提交的证人孙晓红证言，因无其它证据应证其真实性，不予采信；旅馆住宿登记本因与本案无关联性，不予采信。本院根据采信的证据和当事人的陈述，认定以下案件事实：1990年李秀珍与其子丁平在辰溪县辰阳镇辰州北路建有一栋四层砖混结构房屋，建筑面积490平方米。1992年5月5日，丁平与原告谢玉娥登记结婚。2005年原告将该房屋从事商业经营，2012年6月5日原告在工商部门办理了个体工商户经营执照，将该房屋改为辰溪县金沅招待所，从事住宿服务等业务。期间，2008年肖守水承租该房屋经营住宿业务，2011年9月至2014年5月1日，孙晓红予以承租。2014年5月2日，原、被告签订了一份《金沅招待所转让出租合同》，约定原告将辰溪县金沅招待所转让出租给被告使用，转让金为88000元（孙晓红收取转让费），租用期限为4年，自2014年11月1日起至2018年11月1日止，前两年租金每年为38000元，后两年租金每年为40000元，如需续租,租金随行就市，合同重新签定。被告黄德华承租后，向孙晓红支付了合同转让费88000元，并向原告支付了2014年11月1日至2015年11月1日期间的租金38000元。由于孙晓红在承租时将租金已付至2014年11月，被告遂于2014年5月2日便开始经营住宿业务。自2014年9月27日后，辰溪县金沅招待所因辰溪县城市建设的原因造成严重安全隐患，原告多次与被告协商，要求解除合同未果。经原告申请，2015年5月27日，辰溪县工商行政管理局注销了辰溪县金沅招待所的营业执照；2015年6月5日，辰溪县公安局治安管理大队注销了辰溪县金沅招待所特种行业许可证，并通知被告停止经营。被告停止经营后向原告索赔相关损失未果，拒绝返还辰溪县金沅招待所，2015年10月1日，原告之夫丁平书面通知被告于2015年11月1日租期届满前自行搬离，再次遭到拒绝。另查明，辰溪县金沅招待所三、四层为第二次加层修建，年久失修，2005年边坎倒塌，基础及墙体进行了加固。修建在原小山上，基础埋置较浅，局部下沉。2014年修建消防通道时挖掉了小山坡，造成房屋地基完全裸露（土坎最高处达4米多），下雨时土层流失严重，墙体多处裂缝，屋顶漏雨，抹灰层局掉落、潮霉。2015年11月19日辰溪县房屋安全鉴定办公室评定辰溪县金沅招待所的危险等级为C级，并建议停止使用。被告认为辰溪县金沅招待所北面地基裸露不影响房屋主体结构及安全，原告擅自在辰溪县金沅招待所墙面张贴巨型危房标识，造成旅客不能入住，且违规注销了营业执照，其行为已构成违约，拒绝原告要求不肯搬离。原、被告之间因此酿成纠纷，经辰溪县辰阳镇司法所调解未果。原告于2015年9月23日诉至本院，要求解除与被告之间租赁合同关系。本案在审理过程中，原告谢玉娥已于2016年5月24日将辰溪县金沅招待所拆除。本院认为，原告谢玉娥将夫家的房屋改造成辰溪县金沅招待所，并依法取得了营业执照，辰溪县金沅招待所的经营活动合法。原告谢玉娥先后将招待所承租给多人，最后承租给本案被告黄德华。本案看似转让租赁，实为承包经营，因转让租赁者均使用原告谢玉娥的营业执照和特种行业许可证，而且也未改变招待所的名称、地址等。从本案原、被告所签订合同的内容来看，该合同没有违背现行的法律法规规定，故该合同合法有效，应得到法律的保护。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，作为合同一方的原告谢玉娥不得强行单方解除合同，但原告谢玉娥在合同期内，以招待所房屋出现危情为由，在没有与合同对方被告黄德华取得协商一致的情况下，单方申请注销营业执照和特种行业许可证，致使被告无法经营，该行为属违约性质，应认定原告谢玉娥不尽合同义务，干涉了合同对方即被告黄德华的合法经营，故原告谢玉娥应依法承担合同违约的民事责任。原告谢玉娥诉请的解除合同、排除妨害、停止营业、撤出危房的主张，虽缺乏事实依据，其理由亦不充分，但原告在诉讼过程中，已强行拆除合同标的物房屋，致使原、被告之间的合同无法继续履行，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。因原告谢玉娥违背合同的约定，将辰溪县金沅招待所营业执照和特种行业许可证予以注销，致使合同履行了半年就无法继续履行，所以反诉原告黄德华诉请的“解除合同赔偿租金损失19000元”的主张，理由成立，本院予以支持。但反诉原告黄德华诉请的赔偿转让费88000元的主张不合理，理由也不充分，因反诉原告承租的期限是4年，该转让费损失也应按租期来计算，辰溪县金沅招待所是2015年5月27日被注销营业执照，至此反诉原告黄德华已经营一年时间，故应扣除一年的转让费损失22000元，反诉被告谢玉娥应酌情赔偿其三年的转让费损失66000元。反诉原告黄德华请求反诉被告谢玉娥赔偿添置设施和装饰费10000元及可得利益损失280000元的主张，因无充足的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，原告谢玉娥与被告黄德华所签订的转让出租合同应予以解除，并由反诉被告谢玉娥对反诉原告黄德华因此而遭受的经济损失予以合理赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谢玉娥与被告黄德华的转让出租合同。二、由反诉被告谢玉娥赔偿反诉原告黄德华租金损失19000元、转让费损失66000元，共计85000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告黄德华的其它诉讼请求。本案案件反诉受理费3627元，由原告（反诉被告）谢玉娥负担1927元，被告（反诉原告）黄德华负担1700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 覃刚春人民陪审员 姚元楚人民陪审员 蒲方改二〇一七年六月二十日代理书记员 谢 云附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：