（2017）京02民终5236号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-06-28
案件名称
郭秋明与北京燕厦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭秋明,北京燕厦物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5236号上诉人（原审被告）：郭秋明，男，1961年11月14日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京燕厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外小黄庄1区2号院。法定代表人：孙凯，董事长。委托诉讼代理人：赵新宙，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人郭秋明因与被上诉人北京燕厦物业管理有限公司（以下简称燕厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方就本案争议事实没有提供新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭秋明的上诉请求为：请求二审法院撤销本案一审判决，将本案发回一审法院重审或改判驳回燕厦公司的诉讼请求，并判令燕厦公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.燕厦公司要求解除双方所签《房屋租赁合同》没有合同依据，政府相关机构只是要求整改，并未禁止燕厦公司的出租行为；2.一审法院对于我是否应该交纳租金、电费等事宜审查不清，我多次提出双方存在口头协议，燕厦公司承诺不向我收取租金和电费，并要求一审法院向燕厦公司进行核实，但一审法院并未核实就认定我拖欠租金及电费。而且多年来燕厦公司并未催要过租金及水电费,也说明双方之间有约定。燕厦公司辩称：我公司同意一审判决。关于解除合同的理由，是基于区政府的要求。而且郭秋明仅交纳了2006年的租金，自2007年起就未再交纳租金及其他各项费用。如果郭秋明认为其有理由不交，应由其自行举证，不属于法院调查取证的范围。燕厦公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.郭秋明腾退房屋并返还给我公司；3.郭秋明支付拖欠的2008年4月1日至2016年2月29日期间的租金717083.38元；4.郭秋明支付拖欠的2008年1月1日至2016年2月29日期间的电费643535.72元。一审法院认定事实：2006年4月1日，北京市燕厦物业管理服务中心（后更名为燕厦公司）作为甲方（出租方）与乙方郭秋明（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市东城区东直门内大街1号楼地下室（以下简称涉案地下室）租给乙方使用，租用建筑面积为2150.16平方米，其中，地下一层1021.08平方米，地下二层1129.08平方米；租赁期限为2006年4月1日至2021年12月31日；装修期2006年4月1日至2006年8月31日，装修期免租金；租金起始日为2006年9月1日，年租金为105000元；租金方式为押（空白）付二的方式支付，于每一个结算期的前7日（上付）支付下一支付期应付租金，如乙方未能按期支付该租金，须按日加付月租金5‰的违约金交于甲方；乙方超过15日未付租金，甲方有权终止合同，且不退还乙方所交的剩余租金；在租赁期内，如乙方违约或单方面终止本协议，乙方自愿将装修作为违约赔偿给甲方；除发生不可抗力或当地政府之政策法律变化，使甲乙双方不能继续履行本协议中的某些义务外，双方均不得提前解除本合同。郭秋明承租涉案地下室后进行了装修改造，将该地下室对外出租给他人居住使用。2015年8月3日，北京市东城区北新桥地区社会治安综合治理委员会办公室向燕厦公司发出《北新桥地区地下空间清理整治告知单》，内容为：“根据市委、市政府统一工作部署，顺利推进非首都功能疏解。区委、区政府决定在全区范围内开展“利剑行动”，全面清理和消除各类安全隐患，进一步促进地下空间安全使用管理。为保证区委、区政府的决策落实，为世锦赛及纪念抗日战争70周年纪念活动营造良好的安全氛围，确保北新桥地区的全面安全稳定，并圆满完成地下空间挂账整治任务，现将相关整治事项告知如下：一、挂账整治的地下空间：……。2.东内大街1号楼地下空间。……。二、根据全区“利剑行动”整体工作安排，请贵公司于2015年8月10日前完成以上12处挂账整治地下空间的隐患排除治理工作。三、根据全区“利剑行动”整体工作安排，请贵公司于2015年8月12日前完成以上12处挂账整治地下空间的全面清理并恢复原始设计用途。四、在上述期限内，贵公司不能完成规定动作，北新街街道将情况如实上报区委、区政府。同时，申请区安监局、区房管局、区消防支队、区公安分局等区属相关部门进行联合执法。”同日，北京市东城区北新桥地区防火安全委员会向燕厦公司发出《北新桥街道地下空间消防隐患整改通知书》，内容为：“按照市委、市政府关于推进非首都功能疏解工作要求和区位、区政府“利剑行动”统一部署，北新街街道近期全面清理和消除各类消防安全隐患，特别针对辖区地下空间进行综合整治。整治过程中发现贵公司管辖范围内有12处地下空间存在严重消防安全隐患，被区政府挂帐督办。现将具体整改通知公布如下：一、挂账整治地下空间。……。2.东内大街1号楼地下空间。……。二、安全隐患情况。以上12处地下空间内，不同程度地存在擅自打隔断，改变使用性质；乱拉电器线路；消防通道不畅通；消防设施不完善等消防安全隐患。三、整改时限。请贵公司务必于2015年8月12日前彻底整改，及时消除隐患，防止发生消防安全事故。”一审审理过程中，郭秋明对《房屋租赁合同》中的签字不予认可，并申请对其签名的真伪进行司法鉴定，经双方同意，法院委托北京盛唐司法鉴定所对此进行鉴定。2016年8月5日，北京盛唐司法鉴定所（以下简称盛唐鉴定所）出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材中的“郭秋明”签名字迹与样本中的“郭秋明”签名字迹是同一人书写。燕厦公司对该鉴定意见书予以认可。郭秋明对该鉴定意见书不予认可，并申请鉴定人出庭作证，鉴定人李力，程雪梅出庭接受了质询。燕厦公司主张郭秋明拖欠2008年4月1日至2016年2月29日期间的租金717083.38元及2008年1月1日至2016年2月29日期间的电费643535.72元未交纳。郭秋明认可上述期间的租金及电费确未交纳，主张系燕厦公司减免了上述期间的租金及电费，但就此未能提供证据予以证明；且称已将涉案地下室清理收回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。燕厦公司与郭秋明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。郭秋明主张《房屋租赁合同》中的签名并非其本人所签，但经北京盛唐司法鉴定所鉴定，《房屋租赁合同》中郭秋明的签字确为其本人所签，郭秋明虽对司法鉴定意见书不予认可并申请鉴定人出庭接受质询，但郭秋明提出的异议不能否定司法鉴定意见书的结论，法院对司法鉴定意见书予以采信，郭秋明否认《房屋租赁合同》为其本人所签，缺乏依据，法院不予采纳。在租赁合同履行过程中，北京市东城区政府相关部门经检查认为涉案地下室存在擅自打隔断，改变使用性质，乱拉电器线路，消防通道不畅通，消防设施不完善等严重消防安全隐患，要求燕厦公司对该地下室进行全面清理并恢复原始设计用途。郭秋明将涉案地下室打隔断装修后用于对外出租给他人使用，且人数众多，改变了原始设计用途，亦存在严重的安全隐患，虽然郭秋明在本案审理中表示其已经清空了相关人员，但并不能保证此后不再对外进行出租。现涉案地下室已经列入整体整改范围，双方之间租赁合同已经难以继续履行，且郭秋明长期未交纳租金的行为也早已构成根本违约，现燕厦公司要求解除房屋租赁合同，法院予以支持。郭秋明不同意解除合同的抗辩意见，法院不予采纳。合同解除后，郭秋明应将诉争地下室腾空交还燕厦公司，对燕厦公司的此项诉讼请求，法院予以支持。燕厦公司要求郭秋明支付拖欠租金及电费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。郭秋明主张燕厦公司减免了租金及电费，但未提供证据予以证明，法院不予采纳。据此，判决：一、解除北京燕厦物业管理有限公司与郭秋明签订的关于北京市东城区东直门内大街1号楼地下室一层、地下室二层的房屋租赁合同；二、自判决生效之日起三十日内，郭秋明将北京市东城区东直门内大街1号楼地下室一层、地下室二层全部腾空交北京燕厦物业管理有限公司收回；三、自判决生效之日起十五日内，郭秋明支付北京燕厦物业管理有限公司二〇〇八年四月一日至二〇一六年二月二十九日的租金七十一万七千零八十三元三角八分；四、自判决生效之日起十五日内，郭秋明支付北京燕厦物业管理有限公司二〇〇八年一月一日至二〇一六年二月二十九日的电费六十四万三千五百三十五元七角二分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方对一审判决认定事实均无异议，也未提供新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。燕厦公司与郭秋明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行自己的义务。郭秋明承租涉案地下室，双方约定了租金标准、交纳时间和方式，以及费用负担，但郭秋明自2007年起就未交纳租金及其他费用，构成根本违约。从这一角度看，无论涉案地下室是否属于整改范围，燕厦公司都有权行使合同解除权，要求郭秋明腾退涉案地下室并补交欠付的租金及电费。郭秋明主张其不交租金及电费是基于燕厦公司同意，对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。郭秋明的此项主张完全有悖常理，其未提供证据予以佐证，也不属于人民法院调查取证范围，且燕厦公司对此也明确予以否认。故本院对于郭秋明的此项主张无法采信。况且，涉案地下室已经列入整体整改范围，双方之间租赁合同确已难以继续履行。综上所述，郭秋明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17046元，由郭秋明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王 磊审判员 刘慧慧二〇一七年六月二十日书记员 孙春玮 关注公众号“”