（2017）赣08民终800号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-10-17
案件名称
童莉平、汪朝军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
童莉平,汪朝军,童爱萍,彭小安,赵莉加
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终800号上诉人（原审原告）童莉平，女，1980年2月25日出生,汉族，无业，住安福县。上诉人（原审原告）汪朝军，男，1975年10月13日出生,汉族，无业，住安福县。上诉人（原审原告）童爱萍，男，1970年7月1日出生,汉族，经商，住安福县。上诉人（原审原告）彭小安，男，1979年2月18日出生,汉族，无业，住安福县。被上诉人（原审被告）赵莉加，女，1968年8月21日出生，汉族，银行职员，住安福县。上诉人童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安因与被上诉人赵莉加房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2016）赣0829民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安上诉请求：1、要求被上诉人按合同约定履行20000元购房尾款的诉请；2.超出合同面积补交26413元房款的诉请；3、追偿办证费用18817元的诉请；4、维持一审判决的支付公共设施费5000元的诉请；5、换新本（不动产登记证）所产生的工本费80元的诉请。综上五项合计70310元以及2014年1月15日至今39个月所兹生的利息，按银行同期利率月息约6.7‰计算为18372元，即70310+18372＝88682元。综上，请求二审法院判令被上诉人支付上诉人88682元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人赵莉加答辩称：1、我方不存在违反合同约定的责任，有权拒绝支付购房尾款和涉及的利息。根据合同约定，购房尾款应在上诉人为被上诉人办理房产证时一并付清，但上诉方一直未办理我方所需的房产分证，因此我方有权拒绝支付尾款。2、上诉人只是书面通知我方缴纳追加面积费用26413元，且没有附加任何房管局的依据材料，也没有加盖公章。我方认为，以房产证上实际面积算房款，如有多出面积，我方会补交多出面积房款。3、上诉人主张的18817元的办证税费与我购的房产无任何关联性，我方不应承担。4、5000元的水电开户费无异议。5、如果上诉方为我方办理好房产证，该80元工本费我方会承担。童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安一审提出诉讼请求：1、判决被告支付房款46413元，公共设施费5000元，办证费用25080.505元，合计76493.505元；并从2014年1月15日起按同期银行贷款支付利息至实际清偿之日（截止2016年11月1日已产生借款利息5720.4元，共计82213.905元）。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月27日，被告赵莉加与江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司签订一份《售房合同》，该合同约定：甲方（江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司）于2003年9月经挂牌出让，取得安福县粮食局后院国有土地使用权，根据安府字（2004）61号文件精神，该土地作鑫禧园住宅小区建设，其中E栋建设为多层住宅房，乙方（赵莉加）自愿购买该房，经协商，双方自愿签订本合同。房屋位于E栋五楼西面，面积135平方米，杂物间10平方米，杂物间如不办证，则归乙方永久使用。所售房面积，最终以房管局现场实际丈量为准，实际房款按产证面积依单价多退少补，杂物间如不办证则以实际测量为准。房屋（含杂物间）价款总计为43万元，住房单价为3100元每平方米。杂物间单价为1500元每平方米。乙方在本合同签订之日应支付定金2万元，另外39万元在2013年2月28日之前交给甲方，余款2万元在甲方为乙方办证时一次性交清。甲方应代乙方办理房屋产权证，但办证的各项税费均由乙方承担（不在已交转让款内）。甲方负责小区规划范围内的配套设施建设并承担相关费用，配套设施建设包括：公共道路硬化、排水、排污管道铺设。供水、供电接至乙方住宅的楼门口，甲方另行收取乙方的水电开户、主水管线接管接线费、电水表及表箱费、管线费及接线费等计人民币5000元，室内供水供电等设施由乙方自行组织施工，并承担相关费用。乙方未按约支付房款，即视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所付定金等各款项不予退还。乙方如违约，甲方有权不为乙方办理房屋产权证，乙方应承担责任，并赔偿甲方所有损失。甲方并有权解除合同，乙方还应向甲方支付违约金，并赔偿甲方一切经济损失……合同的甲方加盖了江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司的印章及原告童爱萍的印章。2013年4月3日，江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司、童爱萍、彭小安向原告出具收条，收到被告购房款41万元，同日，房屋交付于被告。2014年1月15日，被告收到了原告童爱萍以江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司名义发的《通知》，该通知内容有：赵莉加你在我公司受让的房屋，已经办好了总证（土地证、规划证、房产证），请你尽快准备好办理分证的各项税费，以及所需要的身份证复印件一式两份。办理产权证的税费具体以发票为准，在为你办理产权证前，请你把要补交给我们的款项交清，你的受让房屋套房合同面积为135平方米，杂物间合同面积为10平方米，你的房屋确权面积为142.63平方米，杂物间实地测量11.84平方米。你需要补交款项为26413元，另加欠款2万元，共计补交房款46413元……。2015年1月至2015年12月期间，原告方为办理鑫禧园E栋房屋房产总证陆续缴纳了土地使用权交易服务费、白蚁防治费、土地估价费、房屋所有权证登记费、共有权工本费、国有土地使用权出让契税、住宅所有权登记共有权证工本费、测丈费、营业税、个人所得税等各项税费。2015年12月15日，鑫禧园E栋房屋房产总证办在原告童莉平及汪朝军名下。江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司为江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司的分公司，无独立的财产，两公司在安福县未为涉案地产办理备案登记及商品房预售许可证。鑫禧园E栋房屋的土地系原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安合伙从江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司处购买的，购买后开发建设，然后以江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司的名义与购买户（包括被告在内）签订房屋买卖合同，购房款也由原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四人收取。被告购房后现已装修并入住，原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安表示愿意协助原告办证。由于原、被告对办证的税费有争议，被告就讼争房屋一直未办到产权证。2015年11月19日，被告诉至安福县人民法院，要求江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司及童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安连带为原告办理房屋产权所有证并支付迟延办理房产证的违约金10万元。经审理后法院出具（2015）安民一初第369号民事判决书判决：一、童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安在本判决生效后一个月内为赵莉加办理所购房屋房产证，办证的所有税收及费用均由赵莉加承担；二、驳回赵莉加的其他诉讼请求。后赵莉加对上述判决不服，向吉安市中级人民法院提起上诉，二审法院认为房地产开发企业向社会销售房屋应取得商品房预售许可证明，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的合同，应认定为无效。江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司未取得商品房预售许可证明与原告签订的《售房合同》依法应认定为无效。但鉴于被上诉人自愿同意代为上诉人办理房屋产杈证，且不违反法律规定，予以照准。退而言之，即使被上诉人存在逾期办证的行为，但因合同无效，被上诉人也不应承担违约责任。涉案房产的开发建设包括收款、交房等事项均实际由被上诉人童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安所为，且该栋房屋的总证已经办在童莉平、汪朝军个人名下，上诉人要求被上诉人江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司办证无法实现，故本院对其要求被上诉人江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司的诉请不予支持。二审期间，被上诉人童爱萍、彭小安也明确表示同意代为上诉人办理房屋产权证，现争议的焦点问题是办证的各项税费由谁承担，如该问题不解决，上诉人要求办理房屋产权证的目的仍无法实现。因上诉人在签订合同时已明知被上诉人是代为其办理房产证，办证的各项税费由上诉人承担，本院为上诉人之利益考虑，从解决实际问题角度出发，根据本案实际情况，确认办证的各项税费由上诉人承担。但因上诉人起诉时并没有要求确认办证的各项税费由谁承担的诉请，原审法院将该事项在判决主文中表述不当，应予纠正。故吉安市中级人民法院出具（2016）赣08民终950号民事判决书判决：一、维持江西省安福县人民法院（2015）安民一初字第369号民事判决第二项；二、变更江西省安福县人民法院（2015）安民一初字第369号民事判决第一项为：被上诉人童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安在本判决生效后一个月内为上诉人赵莉加办理所购房屋房产证。二审判决后，双方因办证税费及剩余购房款一事无法达成协议，原告诉至法院。一审法院认为，江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司与原告签订的《售房合同》虽因江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司未取得商品房预售许可证为无效合同,但本案房屋买卖涉及到合同的交款、交房等事项都是由童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安四原告个人在处理，且鑫禧园E栋房产总证已经办在童莉平、汪朝军个人名下，《售房合同》也盖有原告童爱萍的印章，《售房合同》权利、义务人实为原、被告，虽该合同无效，但合同约定的内容系双方真实意思表示，且为自愿达成，双方也依据该合同对前期义务进行了履行，故原、被告之间应参照《售房合同》履行各自的权利、义务。原告要求被告支付房款46413元，包括超合同约定面积房款26413元及合同约定的2万元尾款，但被告不予认可，依据双方协议，2万元尾款应在原告方为被告办证时一次性交清，被告对该2万元享有同时履行抗辩权，因双方至今仍未办理被告所购房屋的房产证，故对原告要求被告支付该2万元的诉求不予支持。对原告诉求的超合同约定面积的购房款26413元，原告未能提供确实的证据证明被告所购房屋的实际面积，对原告该项诉求不予支持。对原告诉求的公共设施费5000元，即《售房合同》中约定的“甲方另行收取乙方的水电开户、主水管线接管接线费、电水表及表箱费、管线费及接线费等计人民币5000元”，现被告已经居住到涉案房屋中，对该诉求有事实及法律依据，予以支持。原告诉求的办证费用25080.505元，系原告开发、建设鑫禧园E栋房产，将鑫禧园E栋房产登记至被告童莉平、汪朝军名下办理总证的费用，依法属于原告应自行承担的费用，也系原告作为卖方应承担的义务，虽原告称《售房合同》约定办证的各项税费均由被告承担，并（2015）安民一初369号、（2016）赣08民终950号判决书也对此予以了认定，但依据双方约定原告方代被告办理房屋产权证，办证的各项税费用均由被告缴交，对该约定中所称的房屋产权证及各项税费用，依据市场交易习惯，应指办理被告所购房产的房产证及办该房产证的各项税费，属分证，而非鑫禧园E栋房产总证及办理总证的税费，且上述判决中也并未认定办证税费包括了办鑫禧园E栋房产总证的税费，原告的该项诉求无事实及法律依据，不予支持。原告要求被告从2014年1月15日起按同期银行贷款支付利息至实际清偿之日，无事实及法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵莉加在本判决生效后三日内支付原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安公共设施费5000元。二、驳回原告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安的其他诉讼请求。案件受理费1855元，由被告童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安负担1742元，被告赵莉加负担113元。二审中，上诉人童爱萍、彭小安出示了一本编号为：36000679504的赣（2017）安福县不动产权第000212号不动产权证，该证登记的权利人为汪朝军、童莉平，坐落安福县平都镇武功山大道北向鑫禧苑E栋2单元501室，权利性质属出让/自建房，房屋建筑面积142.63平方米，分摊土地使用权面积16.28平方米。童爱萍、彭小安认为，该不动产权证就是被上诉人赵莉加购买的房产不动产权证，被上诉人赵莉加只须按合同履行2万元剩余购房款和26413元超面积房款，并且同意放弃向被上诉人追偿已办证的税费18817元的诉请。被上诉人赵莉加对该不动产权证的真实性无异议，亦认可该证登记的房产坐落位置系其现居住的房产，但对该证登记的权利人的合法性有异议，认为在2013年1月27日，自己与江西永丰县鑫苑房地产开发有限公司安福县分公司签订的《售房合同》，是以商品房的形式购买的该房产，根据国家税法，商品房购买人只要交纳契税就能办理房产所有权证，现上诉人将房产登记在自己名下，再通过二手房转让的形式过户给被上诉人，其房产过户的所有税费却要被上诉人全部承担，被上诉人赵莉加表示不能接受。二审查明的其他事实与一审相一致。本院认为，上诉人童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安上诉要求被上诉人赵莉加按合同约定履行剩余购房款20000元及补交超出合同面积的26413元。根据双方签订的《售房合同》可知，赵莉加交清购房尾款和超面积房款，须童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安为赵莉加办理房产证时。本案中，赵莉加所购房屋的不动产权证其权利人仍登记在上诉人童莉平、汪朝军名下，故上诉人要求赵莉加履行剩余房款和超面积房款的诉求不能支持。原判根据本案情况，仅支持5000元设施费的诉求并无不当。双方就该房产应按何种方式承担税费的问题，可另行主张。综上，一审认定事实清楚，处理并无不当。上诉人童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2017元，由上诉人童莉平、汪朝军、童爱萍、彭小安负担。本判决为终审判。审判长 陈素梅审判员 赖苏平审判员 涂 强二〇一七年六月二十日书记员 邹 勇 来源：百度“”