（2017）黑01民终3573号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-06-12
案件名称
方正县东风物业管理有限公司、鲁玉芝物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市��级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方正县东风物业管理有限公司,鲁玉芝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终3573号上诉人（原审原告）：方正县东风物业管理有限公司，住所地黑龙江省方正县方正镇大方侨园小区。法定代表人：孙耀武，经理。被上诉人（原审被告）：鲁玉芝，女，1947年11月2日出生，汉族，方正县方正镇退休职工，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：索锦亮，方正县匡义法律服务所法律工作者。上诉人方正县东风物业管理有限公司（以下简称东风公司）因与被上诉人鲁玉芝物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2017）黑0124民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5���31日立案后依法组成合议庭,采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。东风公司上诉请求：撤销一审判决，改判给付物业费366元。事实与理由：一审法院认定事实错误，东风公司与业主于2016年1月13日签订了协议书，明确约定了每平方米的物业费，该小区共有业主125户，85户已经签订协议，超过了总业主数量的三分之二。鲁玉芝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东风公司向一审法院起诉请求：请求判令鲁玉芝给付拖欠的物业管理费366元。一审法院认定事实：2013年10月28日，孙耀武与方正县工商银行家属楼林玉友等11名业主签订转让承包合同书，孙耀武开始接管小区物业，合同只约定承包期为5年，合同签订后孙耀武按每户每年130元标准收费物业费，2015年3月23日孙耀武申请成立自然人投资的方正县东风物业管理有限公司，2016年在小区黑板上通知物业管理费涨价到每平方0.4元，并按该标准向小区业户收取物业管理费。一审法院认为，物业管理涉及小区广大业主和物业服务企业的切身利益，从事物业管理的企业应该严格依法签订物业服务合同，按照法律法规规定进行相关活动，处理相关事宜，合同中应该明确收费标准和服务项目，并按双方约定标准收取各项费用。东风公司对方正县工商银行小区进行物业管理，没有经过依法选聘，没有与业主委员会签订相关合同，也没有证据证明小区大部分业主同意其对2016年的物业管理费进行涨价，其擅自涨价的行为没有法律依据，东风公司关于涨价部分的诉讼请求不应支持。东风公司与业主委员会签订相关合同虽然没有签订服务合同，但是已经实施了管理行为，鲁玉芝同意按原价格交纳��业管理费，应予采纳。据此判决：一、鲁玉芝拖欠方正县东风物业管理有限公司物业管理费130元，于判决生效后五日内付清；驳回方正县东风物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：东风公司提供的三份证据：第一份证据为方正县建设局物业管理办公室出具的选举方正县工商银行家属小区的业主委员会，与本案无关联关系，本院不予采信；第二份证据为该小区的业主大会记录，但是该记录只有业主委员会委员签名，且大会形成的决议涉及每一位业主的切身利益，因此根据物权法相关法律精神，决议内容对全体业主不具有约束力。第三份证据为九十一户业主的交费票据，拟证明大多数业主已按照规定标准缴纳物业费，该证据���不能证明东风公司提高物业费收费标准的合法性，因此在本案中不予采信。鲁玉芝提交了方正县房产住宅局物业管理办公室的证明，拟证明该小区业主委员会委员任期已满，该证据出具时间为2017年4月21日，内容中未明确该小区业主委员会委员的任期截止时间，而本案东风公司主张2016年期间的物业费，因此本院亦不予采信。本院认为，物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用，物业费涉及业主的切身利益，具体收费标准应当在物业服务合同中明确约定并不得随意改变。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定之精神，物业公司拟要提高物业费收费标���应当召开业主大会并经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2013年11月28日孙耀武与方正县工商银行家属小区签订的转让承包合同书，系双方真实意思表示表示，并已实际履行，因此应合法有效合同。该合同书虽未约定物业费收费标准，但东风公司接管方正县工商银行家属小区物业管理以来一直按每户业主每年130元标准收取物业费，根据合同法及相关司法解释规定，每户业主每年交纳130元物业费应视为物业服务合同内容的一部分。孙耀武成立东风公司后于2016年1月13日与部分业主签订的提高物业费收费标准内容的协议书，未经过该小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也未与业主委员会就物业费涨价事宜达成协议，因此东风公司擅自提高物业管理费的行为系其单方行为，对涉案��主不具有约束力，因此东风公司在本次诉讼中请求依法判令支持其上诉请求之主张本院依法不予支持。东风公司在日后的物业服务活动中按照物权法相关规定精神形成的决议，由业主及物业公司签字确认起对各方具有约束力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人方正县东风物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 董茂建审 判 员 辛吉雁审 判 员 王秀丽二〇一七年六月二十日法官助理 仇长科书 记 员 李 迪 关注公众号“”