（2017）辽01民终5949号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人刘泽阳与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘泽阳,沈阳绿建物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5949号上诉人（原审被告）：刘泽阳，男，1986年01月09日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：章翠珍，女，1960年4月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜军，男，1988年1月25日出生，汉族。上诉人刘泽阳因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初8905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘泽阳的委托诉讼代理人章翠珍、被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司的委托诉讼代理人姜军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘泽阳上诉请求：请求二审人民法院依法撤销原判，发回重审或改判。事实与理由：根据上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业公司应承担相应的合同责任。从上诉人提供照片可以看出楼道内物品严重占用消防通道，被上诉人应及时劝阻、督促改正，被上诉人有督促义务。故请求二审法院撤销原判。沈阳绿建物业服务有限公司辩称，原审判决合理，请求维持原判。沈阳绿建物业服务有限公司（反诉被告）向一审法院起诉请求：原告（反诉被告）沈阳绿建物业服务有限公司要求被告给付2012年10月05日至2016年2月29日期间拖欠的物业费、电梯费8359元，滞纳金1639元，合计9998元，本案诉讼费由被告承担。刘泽阳（反诉原告）向一审法院起诉请求：请求反诉被告履行物业合同第三条，将楼道内妨碍消防设施的物品清理，占用过道公共面积的物品清除干净，对楼道通风口摆放的物品要及时清理，保证楼道畅通，诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告（反诉原告）刘泽阳系位于沈阳市皇姑区崇山西路12-6号1-8-2室（建筑面积为124.60平方米）“崇山华府”小区的业主。2011年沈阳绿建物业服务有限公司与辽宁城开维港地产开发有限公司签订《崇山华府前期物业管理服务合同》，合同约定由沈阳绿建物业服务有限公司为该小区提供物业服务，委托管理期限为自第一套住宅交付使用之日起至业主大会成立并与所委托的物业管理单位签订物业管理服务合同为止。《物业管理服务合同》约定物业费每平方米按1.8元收取，电梯费每人每年144元。2014年沈阳绿建物业服务有限公司与沈阳市皇姑区崇山华府住宅小区业主委员会签订了《崇山华府一期物业服务合同》，合同约定由沈阳绿建物业服务有限公司为该小区提供物业服务，合同期限为2014年3月1日至2016年2月29日。《物业服务合同》约定物业费每月每平方米按1.6元，其中包含电梯费。被告刘泽阳未交纳2012年10月05日至2016年2月29日期间的物业服务费。一审法院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。沈阳绿建物业服务有限公司与辽宁城开维港地产开发有限公司及沈阳市皇姑区崇山华府住宅小区业主委员会签订的《崇山华府前期物业管理服务合同》、《崇山华府一期物业服务合同》均系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，两份合同均对包括被告（反诉原告）刘泽阳在内的全体业主具有约束力。物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费。沈阳绿建物业服务有限公司于2016年10月18日向本院提起诉讼，共起诉包括本案被告（反诉原告）刘泽阳在内的多名业主，要求交纳物业费及电梯费，多名业主作为此系列案件中的一员，共同接受原告物业公司提供的物业服务。沈阳绿建物业服务有限公司自认2014年1月1日后物业费为1.6元每月每平方米。2013年12月31日前沈阳绿建物业服务有限公司在履行合同义务时，未按约定对小区的公共设施进行维修、养护、管理，其在合同履行过程中存在一定程度的违约行为，导致小区业主没有享受到与收费标准相对等的服务。鉴于原告未全面履行合同义务，被告在履行交纳物业服务费的合同义务时有权提出合理抗辩，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌情确定被告应支付的物业服务费按合同约定的1.8元/月/平方米的90%即1.62元/月/平方米计算。但庭审中原告（反诉被告）沈阳绿建物业服务有限公司自认2013年09月01日至2013年12月31日每平方米按1.35元计算，因此从2012年10月05日至2013年8月31日期间的物业服务费共计10个月27天，故具体数额为：1.62元*124.60平方米*10个月27天＝2194.33元；2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费共计4个月，故具体数额为1.35元*124.60平方米*4个月=672.84元，电梯费144元；从2014年1月1日至2016年2月29日期间的物业服务费共计26个月，故具体数额为：1.60元*124.60平方米*26个月＝5183.36元，共计8194.53元。关于原告（反诉被告）沈阳绿建物业服务有限公司主张滞纳金的请求，鉴于原告（反诉被告）沈阳绿建物业服务有限公司未按照合同约定全面履行义务，本院不予支持。关于被告（反诉原告）刘泽阳其他抗辩主张，因无相关法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）刘泽阳诉称，请求被告履行物业合同第三条，将楼道内妨碍消防设施的物品清理，占用过道公共面积的物品清除干净，对楼道通风口摆放的物品要及时清理，保证楼道畅通的诉讼请求，因庭审中原、被告双方均自认楼道内物品系属于第三方业主所有，物业公司没有督促义务，且没有对于第三方业主物品清理的权利和义务，故本院对被告（反诉原告）刘泽阳的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘泽阳于本判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）沈阳绿建物业服务有限公司2012年10月05日至2016年2月29日期间拖欠的物业费、电梯费8194.53元；二、驳回双方其他诉讼请求。被告（反诉原告）如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（沈阳绿建物业服务有限公司已预交），由被告（反诉原告）刘泽阳负担，反诉费25元由被告（反诉原告）刘泽阳承担（刘泽阳已预交）。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，被上诉人与辽宁城开维港地产开发有限公司及沈阳市皇姑区崇山华府住宅小区业主委员会签订的《崇山华府前期物业管理服务合同》、《崇山华府一期物业服务合同》均系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，两份合同均对包括上诉人刘泽阳在内的全体业主具有约束力。物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费。关于上诉人主张的“楼道内物品严重占用消防通道，被上诉人应及时劝阻、督促改正，被上诉人有督促义务。”的问题，第一，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，上诉人主张的楼道内物品严重占用消防通道属于个别性问题，并非管理中的常态现象。基于物业合同双方相互依存、相互协助的共同生活关系的特殊性，被上诉人的物业管理中个别瑕疵问题，不构成上诉人拒绝缴纳物业服务费的合理正当理由；第二，原审法院已经根据被上诉人提供物业服务的实际情况，综合考虑物业公司的过错程度等情况，对上诉人应交纳的物业费予以酌减10%，并无不当之处。故对于上诉人的上诉主张，本院不予支持，原审判决正确，本院应予维持。关于物业服务质量，被上诉人作为案涉小区的物业服务人，应当根据法律规定及相关行业规定、合同约定，积极主动履行职责、改进服务质量，促使业主自觉缴纳物业管理服务费，以减少此类纠纷的发生。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人刘泽阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙卓审 判 员 王虹审 判 员 单立二〇一七年六月二十日法官助理 蔡韵书 记 员 齐萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度搜索“”