（2017）鲁0306民初732号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-19
案件名称
李玉珍与朱宣玲、付胜利房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市周村区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李玉珍,朱宣玲,付胜利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0306民初732号原告：李玉珍，女，1953年4月26日出生，汉族，周村区大街街道爱国社区居民委员会居民，住周村区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王淑同（系原告李玉珍之夫），住周村区。被告：朱宣玲，女，1954年2月13日出生，汉族，周村区大街街道爱国社区居民委员会居民，住周村区。被告：付胜利，男，1953年2月23日出生，汉族，周村区大街街道爱国社区居民委员会居民，住周村区。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：张磊（系被告朱宣玲、付胜利之婿），住周村区。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：常玉芬，淄博周村新航法律服务所法律工作者。原告李玉珍与被告朱宣玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，根据原告李玉珍申请追加付胜利作为共同被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉珍及其委托诉讼代理人王淑同，被告朱宣玲及其与被告付胜利的共同委托代理人张磊、常玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉珍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖协议有效；2.确认周村区油坊街##号东段北屋三间及东屋一幢归原告所有，要求被告协助办理房屋产权转移登记；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：周村区油坊街##号住宅原为案外人赵林生所有，产权证号周#####，内有建筑面积106平方米的北屋及23.56平方米的东屋各一幢，其中北屋分两次建造，东段三间先行建成，后西段四间檩条搁置于东段北屋西墙修建而成。1988年被告朱宣玲、付胜利购买赵林生#####号房产，未办理过户手续。1990年3月原告与被告朱宣玲口头协商买卖油坊街###号东段三间北屋及东屋之事,被告朱宣玲承诺买卖完成则两家分院居住,提出如原告负责垒墙房屋价格为0.65万元,由被告垒墙则房屋价格为0.70万元,原告同意自己垒墙的方案,遂先行给付被告朱宣玲0.40万元,于同年5月偕家人入住油坊街###号，次年又给付被告朱宣玲0.25万元,悉无凭据。为方便两家生活，1991年2月原告沿所居住北屋西墙向南垒墙，打通###号院南端向西胡同院墙，筑门出入，与被告形成两处独立院落，自此相安无事。此后原告与被告多次协商办理房屋产权过户，亦共同到房产管理部门递交手续，因种种原因未能办理，产权仍登记赵林生名下。2016年腊月原告根据双方1990年口头达成的房屋买卖协议及后院落实际使用状况，确定宅基地四至,书写《出卖房屋协议书》，被告朱宣玲签字认可，亦代被告付胜利签字捺印。近期政府实施爱国社区棚户区改造项目，涉及油坊街片区。2017年3月被告经法院诉讼，与原房主赵林生就油坊街###号房屋权属达成协议，但拒绝与原告确认相关权属，且在房屋测量时提出无理要求，使原告权利无法保障，望判如所求。被告朱宣玲、付胜利承认原告李玉珍主张的1991年5月双方口头达成房屋买卖协议，其将周村区油坊街###号东段北屋三间及东屋提供给原告，后原告垒墙两家分院居住的事实。主张其分两次收取原告购房款0.60万元，时两家协商垒墙后原告在其院落南端开门出入，但原告擅自改变约定，打通###号房屋南端向西胡同院墙，自此出入，侵占了原本属于被告的部分宅基地，其照顾邻里关系，不愿矛盾激化，忍让至今。2017年春节前原告伪造《出卖房屋协议书》，欺骗朱宣玲签字捺印，该协议多处改动，疑点重重，应为无效。1993年被告即督促原告办理房屋过户手续，但因原告原因未能办理，现其诉讼要求过户已超过最长二十年诉讼时效期间，丧失胜诉权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的签订《出卖房屋协议书》之事实，原告及被告各提交《出卖房屋协议书》一份，除被告提交的协议书无原告提交协议书中“6500元正”内容外，其他内容均相同，本院对该两份协议书中相同部分内容予以确认。对双方争议的###号院落使用状况之事实，原被告对本院自周村区大街街道爱国社区居民委员会调取的《周村区大街街道办事处爱国社区棚户区（一期）改造项目房屋搬迁补偿方案》及《宗地图》均无异议，本院对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，及业已生效的（2017）鲁0306民初462号民事调解书，本院认定事实如下：2017年春节前，原告李玉珍之夫王淑同书写落款日期为“1991年5月”的《出卖房屋协议书》二份，载明：“买房间数：北屋3间、东屋2间，由李玉珍改走西南门。本院土地四至：东至李修芸（云）西平屋后墙外根0.45米外，南北取直为界，邻李修芸（云）；西至北段本户北屋西山墙根、南北取直，邻朱先岭（朱宣玲）；南至东段宋叶盛北屋后墙根邻宋叶盛，西本户大门前墙根邻胡同；北至东段本户北屋后墙外根邻柏延庆，西本户北屋后墙外根。”被告朱宣玲保留一份，并在原告李玉珍所保留的协议书“出卖人”处签名捺印，因被告付胜利瘫痪不便，被告朱宣玲同时代被告付胜利签名捺印。2017年3月10日付胜利以赵林生夫妇为被告向本院提起房屋买卖合同诉讼，要求确认周村区油坊街###号住宅归其所有，院落由其使用，赵林生夫妇协助办理房地产权属转移登记。2017年3月13日本院（2017）鲁0306民初462号民事调解书确认油坊街###号住宅归付胜利所有，若拆迁，相应拆迁补偿利益归付胜利所有。近期周村区人民政府大街街道办事处实施爱国社区棚户区（一期）改造项目，囊括油坊街片区。2017年3月31日出台的房屋搬迁补偿方案规定房屋搬迁补偿协议由大街街道办事处与被搬迁人签订。被搬迁人以不动产权属证书（或房屋所有权证）所载明的所有人为准。被搬迁房屋的建筑面积和用途，以不动产权属证书（或房屋所有权证书）和不动产登记簿的记载为准。对未取得房屋所有权证、土地使用证，但被搬迁人能够证明房屋合法来源的，以政府、社区批准的实有宅基地经认可并实际测量的面积为依据，客观地予以核定产权；对由于历史原因造成手续不全的房屋，综合考虑建房时的法律、法规予以认定。被搬迁房屋为平房及非成套单元楼房，应置换建筑面积为不动产权属证书（或房屋所有权证）载明的房屋建筑面积加平房净院落折算奖励换算成的建筑面积之和，被搬迁人可在方案列明的房源中，按应置换建筑面积选择就近靠建筑面积的房屋。2017年3月拆迁人对周村区油坊街169号院落绘制《宗地图》。本案庭审中原被告均认可该宗地图符合169号院落现实际使用状况，原告还认可该宗地图载明状况与其《出卖房屋协议书》中记载的四至相同。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，上世纪九十年代初原告李玉珍与被告朱宣玲、付胜利口头订立房屋买卖合同，双方皆实际履行主要义务，该合同成立。2017年春节前被告朱宣玲同时代被告付胜利在原告李玉珍提供的《出卖房屋协议书》上签字捺印，系原被告补签书面房屋买卖合同，其中房屋价格因原告未提交证据证明，则以被告自认的0.60万元为准。二被告未提交证据证明该合同系原告以欺诈、胁迫的手段，使被告在违背真实意思的情况下订立，故对被告该抗辩，本院不予采信。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。对原告李玉珍要求确认其有效之诉求，本院予以支持。买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。现原告李玉珍向法院请求办理房屋过户手续，根据合同的相对性，本院判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在出卖人未自动履行所有权转移义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础，故对原告李玉珍要求确认周村区油坊街###号东段北屋三间及东屋产权归其所有之诉求，本院不予支持。原告李玉珍入住周村区油坊街###号后，两家筑墙分院居住，迄今已逾二十年，现拆迁在即，双方应以无异议的拆迁人实际测量宗地图为依据，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系及相关事项。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李玉珍与被告朱宣玲、付胜利签订的落款日期为1991年5月的《出卖房屋协议书》，除“6500元正”内容外的其他内容有效；二、被告朱宣玲、付胜利于周村区油坊街###房屋产权转移登记至其名下后十日内，协助原告李玉珍将该房屋中的东段三间北屋及东屋的产权转移登记至原告李玉珍名下，所需费用由原告李玉珍负担；三、驳回原告李玉珍其他诉讼请求。案件受理费4300.00元，减半收取计2150.00元，由被告李玉珍负担1075.00元，被告朱宣玲、付胜利负担1075.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 贺 荣二〇一七年六月二十日书记员 刘玮玮 来自