（2017）渝0154民初2460号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-11-03
案件名称
重庆来勃物业管理有限公司与张前菊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市开州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆来勃物业管理有限公司,张前菊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0154民初2460号原告：重庆来勃物业管理有限公司（以下简称来勃物管公司），住所地：重庆市开州区汉丰街道香港城A区136号，统一社会信用代码915002345979677742。法定代表人：彭新，该公司经理。委托诉讼代理人：徐志权，重庆市开州区浦里法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：张前菊，女，生于1963年1月11日，汉族，现居住重庆市开州区。原告来勃物管公司与被告张前菊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法由审判员彭翔适用简易程序，于同年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐志权，被告张前菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来勃物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告自2015年6月至2016年4月的物业管理费572元及从欠款之日按每日千分之三计算违约金至付清之日；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告系被告所在“XX小区”的物业管理公司，原告按照物业服务合同约定为其提供了物业管理服务，但被告拒不缴纳物业服务费，经原告和XX业主委员会多次催收未果。被告张前菊辩称：我们小区更换物管公司没有召开业主大会，我作为业主并不知情。原先的物管费是0.35元/㎡，现在他们物管公司擅自提高到0.4元/㎡。原告提供的服务不到位，门卫是一些老、弱、残的人，且不负责任，业主寄放的快递经常丢失。9单元过道堵塞且堆放零乱，外墙线路乱搭严重影响业主安全。我家墙壁渗漏，原告也不派人处理。另外原告对不交纳物管费的老人采取断水断电的粗暴方式收取，并将老人致伤还经过派出所来处理。总之，原告没有为业主服务且虚报价格，所以我拒交物管费。经审理查明：2015年4月30日，开县XX花园业主委员会作为甲方与原告来勃物管公司作为乙方签定了《XX花园物业管理服务合同》，双方在合同中对物业服务范围、服务项目、服务期限、质量要求及各自的权利与义务等进行了约定。同时双方还明确约定小区物业服务费标准，住宅房屋、车库、仓库由业主向乙方每户每月按建筑面积按0.4元/㎡，按月或季度缴纳，车辆实行有偿服务，摩托车每月10元/辆，车库每月10元收取。业主和物业使用人逾期未给付物业服务费的，从逾期之日起按每月应缴费用的5%交纳违约金。合同签定后，原告进驻XX花园小区开始为该小区提供物业服务。被告张前菊购买该小区X单元XX楼X-X号房屋后入住该小区，该套房屋建筑面积为130㎡。2015年9月17日，被告张前菊家向原告缴纳化粪池清掏费150元。2015年6月起，被告张前菊未再缴纳物业服务费。上述事实，有原、被告的身份信息，当庭陈述，物业管理服务合同，欠费证明，收款收据等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定：“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”，及第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。”因此，本案开县XX花园业主委员会与依法登记具有物业管理服务资质的原告签订的《物业管理服务合同》，依法有效并对小区全体业主产生效力。该合同中关于物业费收取方式、收费标准，不违反法律法规的强制性规定。《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，故原告请求被告缴纳2015年6月至2016年4月的物管费，符合法律规定，本院予以支持。原告按房屋面积130㎡计算，自2015年6月至2016年4月下欠的物业服务费为572元。被告至于抗辩原告进场没有在小区内公示，对业主的问题未加以协调解决，特别是被告家墙壁渗水没有进行维护等均不能成为业主不缴纳物管费的理由，因为原告作为物业服务企业，只能根据合同约定和法律法规规定履行自己的职责，而不是对小区或业主的所有事项都进行包揽。即便原告服务不到位，也可通过向业主委员会或物业服务企业的主管部门进行反映，促使其物管企业增强责任，改变服务态度或方式，让全体业主生活在一个安全、舒适、整洁的环境中。如每一位业主在遇到自己不如意时，都采取拖欠物管费的方式解决，既会加大双方矛盾，也会大大降低原告的服务质量，这样恶性循环下去，最终受到损害的还是小区的每位业主。被告未缴纳物管费系认为自己的问题没有得到物管公司的解决，原告也无证据证明自己已完全尽到了物管职责，故原告主张被告承担违约金31元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第四十二条之规定判决如下：一、被告张前菊在本判决生效后三日内支付原告重庆来勃物业管理有限公司的物业管理服务费572元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张前菊负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 彭 翔二〇一七年六月二十日书记员 谢友明