（2017）渝0107民初9247号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-25
案件名称
重庆林田物业管理有限责任公司与彭小斌、胡晓梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆林田物业管理有限责任公司,彭小斌,胡晓梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初9247号原告：重庆林田物业管理有限责任公司，住所地重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码：91500109203226472R。法定代表人：聂肖萌，职务执行董事。委托代理人：叶扬骥，男，汉族，住重庆市大渡口区。系公司员工。委托代理人：潘文莉，女，汉族，住重庆市江北区。系公司员工。被告：彭小斌，男，汉族，住重庆市巴南区。被告：胡晓梅，女，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人：彭小斌，男，汉族，住重庆市巴南区。系被告丈夫。原告重庆林田物业管理有限责任公司（以下简称：林田物业）诉被告彭小斌、胡晓梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院代理审判员秦菘适用小额诉讼程序公开开庭审理了本案。原告委托代理人叶扬骥，被告彭小斌及作为胡晓梅的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林田物业诉称，重庆广田房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，委托原告为XXX小区提供物业管理与服务工作，物业服务费为1.6元/㎡·月，电梯使用费为0.4元/㎡·月。二被告系小区X幢XXX号房屋业主，其从2015年4月1日起无故拖欠相关费用，经多次催收未果，现起诉来院，请求判决：（一）二被告支付2015年4月1日至2017年4月30日的物业服务费3928元、电梯使用费982元；（二）二被告以拖欠费用金额为基数按每日千分之五计付滞纳金；（三）本案诉讼费由二被告承担。被告彭小斌、胡晓梅辩称，二被告系夫妻关系，原告装修入住不到三个月便发现房屋存在返潮、返碱情况，多次要求原告协调处理未果。楼下业主私自将生活用水排入空调排水管致使屋旁公共平台污水四溢，也未得到清理打扫。小区楼下农贸市场赶集时占用应急通道且可不经门禁系统直接上楼，安保人员亦未对楼道进行间断性巡逻，灭火器等消防设施过期，消防通道堵塞。综上，二被告以此拒交物业服务费，待解决好上述问题后同意按之前低层房屋收取标准即1.4元/㎡·月缴纳。经审理查明，二被告为重庆市九龙坡区XX号X幢XXX号房屋业主，房屋建筑面积98.2㎡。原告林田物业（乙方）与重庆广田房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由原告为位于重庆市九龙坡区九龙园区的XXX小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为暂按住宅每月1.6元/㎡（初期实行约定备案制，以后由物价部门批复文件为准，文件下来以前收取的物业服务费不予退补），电梯使用费按房屋建筑面积每月0.4元/㎡收取，公摊费据实分摊，业主应在每月10日至15日内缴纳物业服务费，逾期缴纳则应按每日千分之五支付滞纳金；合同期限从XXX项目整体竣工，经有关部门验收合格文书下达之日起至本小区依法成立业主委员会后，与续聘或选聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。XXX小区现未成立业主委员会。2014年1月，二被告实际接房并开始装修至当年12月，2015年3月因房屋出现返潮、翻硝情况，要求原告协调处理未果。业主接房后，原告对于小区二楼业主均实际按1.4元/㎡·月标准收取物业服务费并未收取过电梯使用费，二被告按此标准缴费至2015年3月后便欠费至今，经催缴未果后，原告诉至本院。审理中，原告还提交了电梯维护保养合同1份，拟证明其聘请专业公司维护小区电梯。二被告认为对此不清楚。被告举示照片16张及收据2份，拟证明小区楼道环境卫生很差，损坏的设施未得到及时维修，灭火器处于过期状态；被告欠费前一直按低层房屋1.4元/㎡·月标准缴纳物业服务费。原告认为照片真实性由法院综合审查，小区环境确有段时间不很好，以后会加强管理，还会联系消防支队处理消防设施及通道被堵塞问题；对低层房屋确按1.4元/㎡·月标准，暂未收取电梯费；已经尽力履行查看及协调开发商处理房屋返潮与翻硝问题，被告应当向开发商主张权利。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、房屋登记信息查询证明、电梯维修保养合同、装修验收表、催收函、邮寄回执及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告林田物业依据与重庆广田房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为XXX小区提供物业管理服务，二被告也接受了原告的服务，应当按照约定标准向原告支付物业管理费。二被告提出的房屋质量问题系商品房买卖合同关系，须另案向案外人主张权利，至于其他问题系物业服务瑕疵，原告对此亦进行过管理并承诺进一步改进服务质量，以此拒交物业服务费并非充分理由。关于电梯使用费，因小区电梯本属于公共设施，而公共设施的维护保养理应系物业管理服务范畴，其相应成本费用应包含于物业服务费中，考虑原告提供的物业服务水准且实际亦未收取电梯使用费，对其主张的电梯使用费，本院不予支持。至于物业服务费收取标准，因本案《前期物业服务合同》约定1.6元/㎡·月为暂定价格且明确以备案文件为准，而原告未举示相应备案文件且实际履行中对小区二楼全体业主亦自行调低，应视为双方自行达成一致意见，符合小区具体情况，故对其主张按1.6元/㎡·月收取物业服务费，本院不予支持，认定仍应按1.4元/㎡·月收取为宜。综上，二被告应立即共同向原告支付2015年4月至2017年4月期间的物业服务费3437元（98.2㎡×1.4元/月·㎡×25个月），其无充分理由拖欠上述费用，属违约行为，本院酌定违约金50元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭小斌、胡晓梅于本判决生效后五日内共同向原告重庆林田物业管理有限责任公司支付物业服务费3437元及违约金50元，合计3487元；二、驳回原告重庆林田物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元由被告彭小斌、胡晓梅共同负担（此款原告已预交，二被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 秦 菘二〇一七年六月二十日书 记 员 王亚如 关注公众号“”