（2017）粤1802民初1313号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-06-13
案件名称
黄丹与陈焕连房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄丹,陈焕连
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初1313号原告：黄丹，女，1993年2月6日出生，汉族，住广东省广州市，被告：陈焕连，女，1964年5月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。原告黄丹诉被告陈焕连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丹、被告陈焕连的委托代理人黄艳明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丹向本院提出诉讼请求：一、判决确认原被告双方签订的租赁合同解除；二、判令被告返还原告保证金20000元；三、本案诉讼费用由被告承担。其事实和理由如下：2016年7月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于清远市清城区石角镇清三公路石角交警中队边自建房，租期为1年，从2016年8月1日起至2017年7月31日止，每月租金为1000元，并且原告在《租赁合同》签订之前依约向被告支付了保证金20000元。2017年1月，原告通过短信形式告知被告，从2017年3月开始停止租用上述房屋，按照租赁合同第八条8.3的约定：“合同一方可以提前30日通知另一方解除合同……”，现原告已经按照《租赁合同》的约定向被告提出解除合同，但被告却无理扣留原告所支付的保证金20000元，拒不返还给原告。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告陈焕连辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，受法律保护并实际履行半年多。租赁期至2017年7月31日届满，现并未出现法定的解除合同的事由，故被答辩方无法理依据的情况下请求单方解除合同应不予支持，双方应尊重合同约定继续履行；2、根据合同第五条及第八条2点约定，即使合同到约定期限终止时，被答辩人仍需对租用房屋及内部设施、物品如有损坏或丢失的应及时修复和补充，损失价值予以在押金中扣除，并须经答辩人验收合格，清还拖欠租金、水电费及其他未尽义务的，方可终止合同。可见，被答辩人未全面履行合同义务之前无权单方解除合同。3、本案涉及的租赁房屋为二楼套间，之前在2016年7月5日，被答辩人与其合伙人赵尚宾，共同租用该房屋楼下铺位用于经营物流货运，虽然该合同名义上由赵尚宾租用，但合同由被答辩人黄丹代为签署，且由被答辩人连同楼上租金合共5000元每两个月通过支付宝缴交一次，共缴过三次。无论从该楼下铺位实际经营者，租金实际缴付人来看，被答辩人黄丹应视为实际的房屋租赁者，而楼下铺位在数月前未经答辩人验收确认，单方违约擅自拆走内部设施，致使地面、墙身多处受损严重。答辩人在此后多次联络被答辩人协商未果，并通过石角镇司法所调解，被答辩人均拒绝承担修复的义务，为此，答辩人希望被答辩人本着诚信尊重约定的精神，在本案一并协商解决楼下铺位修复问题，否则答辩人对此保留追究的杈利。综上，被答辩人妄顾合同约定，先在楼下铺位毁约不顾而去，拒绝承担修复义务，现在又在无法理依据的情况下单方要求解除合同，这种严重缺乏诚信的行为严重损害答辩人的合法杈益，请人民法院依法査明，驳回其诉讼请求。本院经审理查明：2016年7月31日，原告黄丹（承租方、乙方）与被告陈焕连（出租方、甲方）签订《租赁合同》，租赁位于清远市清城区石角镇清三公路石角交警中队边自建房，合同约定内容如下：租金每月1000元，租期从2016年8月1日起至2017年7月31日止，租赁期间被告陈焕连收取的月租金不作增幅调整；签署本合同时原告黄丹预付首次租金，首次租金为2016年8月1日至2016年9月1日期间；双方签订本合同当日，原告黄丹须支付2万元给被告陈焕连作为租赁保证金；就合同终止与续期问题，合同第八条第8.3的条款约定：“一方可以提前30日通知另一方解除本合同，解除方按本合同违约解除本合同条款，承担提前解除合同的责任”；就违约责任问题，合同第九条第9.2条款约定：“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方交付甲方一个月的租金，即1000元整抵做违约金”。本合同还就双方的其他权利义务进行了约定。本合同签订后，原告黄丹向被告陈焕连交纳了2万元的租赁保证金以及首次租金1000元。对于有否提前解除合同的情况，根据原告提供的双方当事人的微信聊天记录显示，2017年1月19日，原告告知被告陈焕连，表示从3月开始不再租赁二楼的房屋；2017年1月22日，原告告知被告陈焕连，表示过完年后打扫好通知被告陈焕连检查退押金，被告表示同意；2017年3月8日，原告告知被告陈焕连，表示房屋已经打扫干净，明天随时可以过来检查退押金；2017年3月11日，原告告知被告陈焕连其已在石角。对于搬出房屋的时间，原告表示在2017年2月底已搬出所租赁的房屋，但并无提供相关的依据证实，被告对此也予以否认。对于租金的交纳情况，根据被告陈焕连的银行流水清单显示，2016年9月11日、2016年11月12日、2017年1月4日，原告黄丹分三次向被告陈焕连每次汇付5000元，合计汇付了15000元。对此，被告陈焕连表示原告除了交纳原告自己的租金以外，还交纳了一楼商铺的租金，主张原告与案外人共同租赁了一楼商铺，应承担一楼商铺被损坏的修复责任。原告黄丹表示一楼商铺以及二楼房屋的租金均是由其转账支付给被告陈焕连的，一楼商铺租金为每月1500元，二楼房屋的租金为每月1000元，一次性交纳两个月的租金，所以每次转账的金额均为5000元，一楼商铺的租金只是帮一楼租赁商铺的朋友交纳给被告，原告并不是一楼商铺的租户。对于有否拖欠租金的问题，原告表示所租赁二楼房屋居住至2017年2月底，其已交清2017年2月的租金，因此并不拖欠租金；对此，被告表示原告拖欠了2017年2月份以来的租金，双方的租赁合同没有解除。另外，被告在诉讼中提供一份由被告陈焕连与案外人赵尚宾于2016年7月5日签订的《租赁合同》，并结合租金交纳情况，被告据此主张原告是本案一楼商铺的共同经营者，也是实际租赁者，应承担一楼商铺因损坏而需修复的责任。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，并没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应按照约定履行合同的权利义务。关于本案合同是否解除的问题，从合同第八条第8.3条款的内容来看，双方是通过约定赋予了当事人合同的提前解除权，原告则于2017年1月19日、2017年1月22日先后两次通过微信通知的形式，向被告陈焕连提出需要提前解除合同的意思表示，并提出了合同终止的时间，被告陈焕连也于2017年1月22日回应表示同意；同时，原告亦于2017年3月8日通知被告陈焕连，要求其于2017年3月9日前来查验房屋办理退付租赁保证金的事宜，2017年3月11日原告也前来石角办理相关手续；综上，原告已按合同约定充分履行了向被告告知提前解除合同的要求，因此，对于原告要求解除本案《租赁合同》的主张，本院予以支持，结合本案的案情，确定双方于2017年3月11日解除本案双方所签订的《租赁合同》。对于返还租赁保证金的问题，根据合同第九条第9.2条款的约定，双方通过合同约定的形式将提前解除合同的行为定性为违约行为，因此，按照合同的约定，应予扣减原告黄丹一个月的租金1000元作为违约金；同时，虽然原告已经付清了2017年2月前的租金，但是在2017年3月1日至2017年3月11日期间双方的《租赁合同》尚未解除，房屋尚未办理交接手续，视为原告尚占有并控制租赁的房屋，从公平角度考虑，该期间的租金355元（1000元/月÷31天×11天）也应予在租赁保证金中扣减，因此，被告陈焕连应将在扣减违约金以及租金后尚余的租赁保证金18645元返还给原告黄丹。对于被告陈焕连主张原告黄丹也是本案房屋一楼商铺租赁人，应承担相应责任的问题，被告并无提供充分的依据证实，对此，本院不予采信。同时，被告陈焕连与案外人赵尚宾之间的租赁纠纷，被告可通过法律途径另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告黄丹与被告陈焕连于2016年7月31日签订的《租赁合同》；二、限被告陈焕连于本判决生效之日起10日内向原告黄丹返还租赁保证金18645元。案件受理费150元，由被告陈焕连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 钟展强二〇一七年六月二十日书记员 梁闯龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：