（2017）苏01民终4148号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-07-03

案件名称

王为俊与陈曦文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈曦文,王为俊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4148号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈曦文，男，1987年3月24日生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：尹金发，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱叶，江苏东银律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王为俊，男，1978年12月3日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人陈曦文因与被上诉人王为俊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初16969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈曦文上诉请求：一、撤销一审判决第四项；二、判令被上诉人支付逾期交房违约金（按每日房屋总价的万分之五的标准计算，自2016年12月5日计算至房屋实际交付之日止），暂计36000元；三、支付上诉人中介费16800元；四、支付上诉人房屋租金4000元（自2016年10月18日至2016年12月10日）；五、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、一审认定事实不清。1、交房当日上诉人拒绝交付房款是因为该房屋存在欠缴物业费的情况，未达到合同约定的交付条件。上诉人在2016年12月10日、2017年2月21日分别找案涉房屋物业公司核实了物业费缴纳情况，均被告知被上诉人未结清案涉房屋2016年12月前的物业费。一审庭审后，被上诉人提交了案涉房屋缴纳物业费的发票欲证明其已经缴纳物业费，但发票开具日期为2017年3月6日，恰好证明了被上诉人未按约在约定的交房日期前结清物业费。对此，一审法院并未作出被上诉人违约的认定，而认定被上诉人已经履行了合同义务，也未根据房屋买卖中介合同补充协议的约定判令违约方承担中介费用，系事实认定错误。2、上诉人根据房屋买卖合同的约定要求被上诉人承诺并承担租期结束后清空房屋的责任，被上诉人推脱该责任的行为使得上诉人的利益得不到任何保证，被上诉人明显违约。一审庭审中，上诉人多次提到交接当日中介工作人员在场，能够证明被上诉人曾口头承诺将在租期结束后将案涉房屋恢复成毛坯状态，请求法院向中介查明事实，但一审法院并未与中介联系查明当初双方是否约定毛坯交付。二、一审适用法律错误。1、房屋租金的收益权应当跟随房屋所有权的转移而转移。一审法院认为房屋的使用和收益权应自2016年12月10日起转移至上诉人。但根据物权法规定，所有权人的占有、使用、收益、处分的权利应自所有权依法登记起享有，案涉房屋在2016年10月18日起就已经登记在上诉人名下，故上诉人应当自2016年10月18日起即享有案涉房屋的收益权。2、被上诉人结清物业费不属于双方应当同时履行的义务，被上诉人应当在房屋交接前就结清。双方签订的买卖合同中约定被上诉人应当在房屋交付前结清物业费，实际上被上诉人一直到2017年3月6日才结清，正是因为被上诉人拖欠物业费的行为才导致案涉房屋没有能按合同约定的时间交付，被上诉人明显违约。综上，请求二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人的诉讼请求。王为俊辩称，我方认可一审判决。王为俊向一审法院起诉请求：要求陈曦文支付购房尾款10000元，并自认其应给付陈曦文房屋出租的押金2000元、租金5000元，合计7000元，要求从房款中抵扣，最终要求陈曦文支付其房屋尾款3000元。陈曦文向一审法院反诉请求：1.判令王为俊履行双方签订的《南京市存量房交易合同》义务，将涉案房屋所欠物业费（自2016年1月至2016年12月5日期间）结清，并将房屋恢复毛坯状态后交付；2.判令王为俊支付逾期交房违约金（按房屋总价的万分之五每天的标准，自2016年12月5日计算起至房屋交付之日止）；3.判令王为俊支付房屋租赁费用8000元（自2016年10月18日起至2017年2月18日止）、房屋修缮费16000元（将房屋从简易装修状态恢复到毛坯状态所需费用）、中介费16800元；4.判令王为俊承担本案诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：2016年6月26日，王为俊（甲方）与陈曦文（乙方）通过江苏中广置业有限公司（丙方）签订了房屋买卖合同和补充协议各一份，约定甲方将南京市××区秣陵街道××天××花园××单元××室（以下简称2403室）房屋出售于乙方，房屋面积153.36平方米，房屋售价为2880000元，乙方于2016年6月26日前支付购房定金50000元，于2016年7月15日前支付房款200000元用于甲方办理解押手续，于2016年10月11日前支付房款620000元，同时双方办理过户手续；乙方通过银行贷款的方式支付房款2000000元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐。关于房屋交付，房屋买卖合同约定：甲方在房屋交付前，负责结清物管等费用，甲方应在收到乙方全部房款后三天内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续，甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙、签署房屋交接单，丙方见证签字；补充协议则约定：双方于银行下款到甲方账户三日内办理房屋交接手续，同时乙方支付尾款10000元；乙方接受甲方原有的租赁合同，时间为2017年11月20日截止。另，就上述房屋买卖事宜，双方签订南京市存量房交易合同一份，其中关于尾款支付与房屋交付作出了如下约定：甲方同意乙方自留尾款10000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割；甲乙双方定于款清时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。合同签定后，陈曦文依约支付了前期房款共2870000元，双方办理了房屋过户手续，2016年10月18日房屋已登记于陈曦文名下。在陈曦文已付房款中，通过银行贷款方式支付的2000000元，于2016年12月2日下款至王为俊银行账户。关于房屋交付与尾款支付的履行，贷款下款后，陈曦文提出要求王为俊交房、在房屋租赁到期后再向王为俊支付尾款10000元的要求。后双方经沟通约定于2016年12月10日就此进一步协商并办理房屋交接手续。当日，陈曦文坚持上述要求。王为俊则提出通过向陈曦文转交承租人支付的押金、2016年12月3日之后的租金及房屋租赁合同的方式交接房屋；亦表示结清物业费没有问题，并要求陈曦文支付尾款10000元。当日双方未能协商一致，王为俊未交付房屋、陈曦文亦未支付尾款10000元。审理中，陈曦文主张双方曾口头约定由王为俊将房屋恢复毛坯状态后交付，本案中其主张交付房屋的诉请中亦含有此意思，对此王为俊不予认可，陈曦文亦未提供证据证明双方曾作出此约定。另查明，王为俊已将上述房屋出租予案外人章金星，约定租期为自2015年8月20日起至2017年11月19日止，租金标准为每月2000元，支付时间为提前一周，每三个月为一个支付周期。章金星已向王为俊支付押金2000元，并于2016年11月中旬支付了之后的三个月租金6000元，即2016年11月20日至2017年2月19日的租金。对此王为俊表示，愿意将2016年12月3日后的房屋租金5000元及租房押金2000元共计7000元支付给陈曦文，并主张从其诉请的10000元尾款中抵扣该款。审理中，王为俊提交证据物业费发票，欲证明涉案房屋的物业费已经交至2016年12月31日。陈曦文对该证据真实性没有异议，但认为王为俊存在迟延结清物业费的违约行为。上述事实有房地产买卖中介合同及补充协议、南京市存量房交易合同、不动产权证、房屋租赁合同及转让协议、物业费发票、录音资料及当事人的陈述等证据可以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：本案双方就2403室签订的房屋买卖合同及补充协议、南京市存量房交易合同，系真实意思表示，合同成立并生效，各方均应全面履行自己的合同义务。本案争议焦点在于：对合同标的物即2403室房屋应以何状态和方式交付，以及应在何时交房和支付尾款。对此，一、双方签订的房屋买卖合同及补充协议、南京市存量房交易合同均未约定王为俊将房屋恢复毛坯状态再交付的义务，陈曦文主张双方对此曾作出口头约定，王为俊不予认可，陈曦文亦未能举证，当事人一方对于自己所提诉请所依据的事实或者反驳对方诉请所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对陈曦文要求恢复房屋毛坯状态再交付的主张，一审法院不予支持。二、首先，双方房屋买卖合同、补充协议以及存量房交易合同对交房时间的约定，略有不一，综合全部约定与履行中的实际情况，可以确定双方实际真实意思为在王为俊收到2870000元房款后的三日内交付房屋，交房同时陈曦文支付尾款10000元。其次，双方于2016年8月26日签订房屋买卖合同及补充协议，并进而履行合同。双方对于付款、交房义务的履行时间节点等均有明确约定和合理预期。王为俊于2016年12月2日共收到2870000元房款，那么双方应在2016年12月5日前完成交付房屋、支付尾款。履行中，双方经沟通确认于2016年12月10日进行交接，系双方均认可的对履行时间的变更，系当事人意思自治的范围，并不违反法律规定，一审法院予以确认。最后，根据补充协议的明确载明以及双方均认可的录音资料，陈曦文对于房屋的出租事宜、租金标准、支付时间、租赁期限等情况均是了解的。陈曦文事前知晓房屋出租予他人、租期至2017年11月19日，仍与王为俊签订房屋买卖合同并作出如上约定，履行中亦表示了要求王为俊交房的意思。故王为俊主张的以转交承租人交纳的押金及之后的租金、房屋租赁合同等方式向陈曦文交付房屋，更为切合实际履行情况与双方真实本意。故，王为俊应履行向陈曦文交付房屋的义务，关于房屋交付方式，一审法院采信王为俊的主张。陈曦文亦应于王为俊交付房屋同时支付尾款10000元。三、关于同时履行抗辩权，法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。如上所述，一审法院已确认双方应于2016年12月10日办理交付房屋和支付尾款的手续，根据合同约定，王为俊交房的义务与陈曦文付款的义务应同时履行，当日由于陈曦文坚持要求于租赁到期后再支付尾款，王为俊因此未履行交房义务，系履行法律规定的同时履行抗辩权，并不构成违约。故陈曦文主张逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。另，关于陈曦文要求王为俊结清物业费的反诉请求，涉案房屋已于2016年10月18日登记于陈曦文名下，双方亦应于2016年12月10日交付房屋，现王为俊已将涉案房屋的物业费结清至2016年12月31日，已经履行了双方合同约定的结清物业费的义务，故对陈曦文该诉请，一审法院不予支持。关于陈曦文要求王为俊支付房屋租赁费用8000元的诉请，首先，结合本案实际情况，这也应是王为俊履行交房义务的主要内容之一；其次，关于数额，双方应于2016年12月10日交付房屋，此时陈曦文已履行了除尾款10000元以外的全部付款义务，关于房屋的使用和收益权应自此时转移至陈曦文，故自此之后的房屋租金应由陈曦文收取，经计算该数额尚不足5000元；最后，王为俊自认其应向陈曦文转交出租房屋收取承租人的押金2000元与租金5000元，合计7000元，并自愿从其主张的房屋尾款中扣除该款，并不违反法律规定，一审法院予以准许。关于陈曦文要求王为俊承担房屋未恢复毛坯状态的维修费用15000元以及中介费16800元的诉请，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。当事人有权在法律范围内自由处分自己的权利，审理中，王为俊放弃要求确认其在2016年12月3日至陈曦文支付购房尾款前期间对房屋享有收益权以及要求陈曦文支付违约金的诉请，不违反法律规定，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、陈曦文向王为俊支付购房尾款10000元；二、王为俊向陈曦文支付出租房屋收取的押金2000元、租金5000元；上述第一、二项相抵扣后，陈曦文还应向王为俊支付3000元，于判决发生法律效力之日起十日内支付。三、王为俊在陈曦文付清上述款项的同时向陈曦文交付位于南京市××区秣陵街道××天××花园××单元××室房屋。四、驳回陈曦文的其他反诉请求。一审案件本诉案件受理费减半收取178元，由王为俊负担98元、陈曦文负担80元；反诉案件受理费减半收取15227元，由王为俊负担50元、陈曦文负担15177元。二审中，上诉人提交证据：2017年2月21日的催缴物业费通知，证明被上诉人直至2017年2月21日仍未将案涉房屋的物业费结清，案涉房屋在2017年2月21日仍未达到交付状态，被上诉人延迟交付已经构成违约。被上诉人质证认为：1、双方矛盾的争议焦点并非在于物业费及其他相关费用的补交上，前期我方与上诉人也多次沟通过，我方表明只要上诉人将房屋尾款交付，我方马上就去交纳物业费，但在尾款支付时间上上诉人违反了当时双方签订补充协议中的约定。2、涉案房屋当时处于租赁状态，我方与承租人之间有明确的租赁合同，租赁合同明确约定物业费由承租人交纳。在我方与陈曦文交付房屋前以及双方发生矛盾后，我方多次以电话方式以及其他方式催促承租人交纳物业费，后承租人在我方多次的催促下结清了物业费。本院认为，该证据不属于二审中的新证据，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陈曦文与被上诉人王为俊签订的房屋买卖合同及补充协议、南京市存量房交易合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，上诉人支付了287万元房款后，双方为尾款1万元的支付时间及房屋交付产生争议，故而引发诉讼。对此，本院认为，双方已经履行了合同的主要义务，完成了付款和过户义务，双方当事人应当本着诚实信用的原则继续履行合同约定的其他义务。签订合同时上诉人即已经知道房屋出租他人并同意接受原有的租赁合同，且在合同中也约定交房时系要移交房屋及附属设施并保留原装潢，故上诉人主张应当以毛坯房的形式交付，无事实依据。原审法院根据合同约定、贷款的下款时间以及双方沟通的事实认定双方于2016年12月10日进行交接，具有事实依据。原审法院据此认定上诉人应当支付1万元尾款并以此时间点结清租金和押金，处理结果正确，本院予以维持。上诉人坚持主张应在租赁到期后再支付尾款，并无合同依据，由此导致被上诉人未交付房屋，系行使同时履行抗辩权，并不构成违约，上诉人据此要求被上诉人承担逾期交房违约金以及其他费用，无法律依据，本院不予支持。综上所述，陈曦文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由上诉人陈曦文负担。本判决为终审判决。审判长　　朱绚凌审判员　　李飞鸽审判员　　马　帅二〇一七年六月二十日书记员　　汪海燕来源：