（2017）内04民终1945号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-27
案件名称
赤峰市诚实房地产经纪有限公司与林某1、王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赤峰市诚实房地产经纪有限公司,林某1,王某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内04民终1945号上诉人（原审被告）赤峰市诚实房地产经纪有限公司。住所地：赤峰市红山区三中街办事处五中街居委会1号楼0110厅法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人卢某，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林某1，女，1979年1月2日出生，汉族，农民，现住赤峰市。委托诉讼代理人林某2，内蒙古奥星律师事务所律师。原审被告王某，女，1987年3月19日出生，汉族，职员，现住赤峰市。上诉人赤峰市诚实房地产经纪有限公司（以下简称”诚实公司”）因与被上诉人林某1房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚实公司上诉请求：撤销一审判决并改判或发回重审，案件受理费由林某1承担。事实和理由：一、一审认定诚实公司为涉案合同的卖方主体，无事实与法律依据，属事实认定错误。诚实公司从事房屋买卖合同的经纪公司，诚实公司是以白某的身份又以白某的名义从事的委托代理行为，白某对该合同不予追认，故该合同自始无效。二、一审判决适用法律错误，一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定涉案合同为有效合同。而诚实公司工作人员王某是在白某提供了授权卖房信息的前提下签订的合同，白某拒绝追认，本案成为无权代理，诚实公司应承担的只是由无权代理行为所产生的缔约过失责任，一审判决诚实公司双倍返还定金的请求，没有事实和法律依据。林某1向一审法院起诉请求：要求王某返还林某1定金15000元，适用定金法则给付林某115000元，合计人民币30000元。事实和理由：2016年9月3日，林某1从在诚实公司工作的王某处得知案外人白某所有的位于赤峰市××区房屋的出售信息。王某阐述其代为卖房的代理权限后，林某1与王某签订了房屋买卖合同，林某1支付定金15000元，王某出具了收条一枚。林某1多次要求王某履行合同事宜，王某以白某身在外地不能配合为由，欲终止合同。一审中王某辩称，王某系诚实公司的房产经纪人，该行为系职务行为，收取的定金已经交给诚实公司，应由诚实公司返还。林某1未按合同约定交纳购房款，违约在先，故不同意返还定金，应驳回林某1要求双倍返还定金的请求。一审中诚实公司辩称，王某与林某1签订房屋买卖合同，系诚实公司授权的职务行为，所产生的法律后果由诚实公司承担，同意返还定金15000元，但不同意林某1双倍返还定金的诉讼请求。一审法院认定事实：王某系诚实公司的员工。2016年9月3日，王某经诚实公司授权以案外人白某的名义与林某1签订房屋买卖（转让）合同，约定将白某位于赤峰市××区房屋出售给林某1。双方另约定：买方在签订合同之日应向卖方给付定金15000元，如买方悔约，无权要求卖方返还定金，如卖方悔约，应当向买方双倍返还定金。合同签订后，林某1于当日交纳定金15000元，王某以白某名义为其出具收条一枚，后将该笔款项交付给诚实公司。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖（转让）合同》中，虽然登记的卖方主体系案外人白某，但合同中未有白某本人签字，亦无证据证实白某对王某签订出售房屋合同的行为给予授权，合同主体应确认为林某1与诚实公司。诚实公司对涉案房屋既不具有所有权，又未取得处分权，诚实公司与林某1签订合同出售房屋的行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，诚实公司在缔约时对合同标的物无处分权并不影响合同的效力，该合同为有效合同。合同签订的目的为取得房屋的所有权。在合同履行过程中，因诚实公司未取得房屋所有权或处分权，致使房屋不能交付、所有权不能转移，林某1签订合同的目的无法实现，林某1可以要求诚实公司承担违约责任。双方在合同中约定的定金罚则不违反法律规定，诚实公司应按有效合同的约定承担违约责任。因王某系诚实公司员工，其签订房屋买卖合同及收取的定金的行为系职务行为，且其收取的房屋定金已交付给给诚实公司，故双倍返还定金的违约责任应由诚实公司承担。该院对于林某1要求王某承担责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、赤峰市诚实房地产经纪有限公司于判决生效后十日内双倍返还林某1购房定金30000元；二、驳回林某1对王某的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中的房屋买卖（转让）合同卖方虽然为白某，但白某的签字是由诚实公司的工作人员王某所代签，上诉人主张诚实公司不是该合同的卖方，但不能提供白某授权诚实公司代为签署合同的证据，故该合同在白某与诚实公司之间属于效力待定合同，但该合同对于买房林某1而言，并不知晓二者之间的关系，故该合同对与林某1应发生有效合同的法律后果，在林某1交纳了购房定金之后，未能实现合同目的，其要求双倍返还定金的诉讼请求本院予以支持，诚实公司收取了定金应当承担双倍返还责任。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人承担。邮寄费60元，由上诉人、被上诉人与原审被告各承担20元。本判决为终审判决。审 判 长 董燕洪审 判 员 牟玉莲代理审判员 张蕴琪二〇一七年六月二十日法官 助理 斯 璐书 记 员 杨灏博 搜索“”