（2016）苏0113民初4017号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-09-26

案件名称

原告程海燕诉被告许俊、郝惠萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

程海燕,许俊,郝惠萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条

全文

南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初4017号原告：程海燕，女，汉族，1981年9月5日出生，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：黄强业，江苏天晖律师事务所律师。被告：许俊，男，汉族，1953年9月20日出生，住江苏省南京市鼓楼区，现住住江苏省南京市。被告：郝惠萍，女，汉族，1954年9月15日出生，住江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市。以上两被告共同委托诉讼代理人：江来文，江苏泓图律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：左炀，江苏泓图律师事务所律师。原告程海燕诉被告许俊、郝惠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2016年8月24日、2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告程海燕的委托诉讼代理人黄强业，被告许俊、郝惠萍的委托诉讼代理人江来文到庭参加诉讼。原告程海燕、被告许俊、郝惠萍的委托诉讼代理人左炀到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告程海燕诉称，2016年3月6日，原告与被告通过南京宁驰房地产经纪有限公司（以下简称宁驰公司）签订房地产买卖居间合同一份，约定原告购买被告所有的位于南京市××单元××室房屋××套。原告按照合同约定支付了首付款以后，被告开始拒绝接受剩余款项，拒绝办理房屋过户手续，并通过中介告知原告，要求解除双方签订的购房合同。原告多次联系被告，要求继续履行合同，被告一直拒绝接听电话，也拒绝面谈。为维护合法权益，原告现诉至法院，请求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告将房屋过户至原告名下；承担违约责任，赔偿原告损失50000元；承担本诉讼费。被告许俊、郝惠萍辩称，原告被告在签订的合同后，被告收到原告支付的购房款后积极配合原告办理贷款手续。被告于2016年3月下旬配合原告至农业银行办理贷款手续后，在多次追问下均没有正面回复农业银行的贷款何时下款。至2016年5月3日，被告才原告知未能通过农业银行的贷款审批。在原告的要求下，被告在2016年5月15日又配合其至浦口工商银行办理贷款手续。2016年6月23日，被告又被告知原告工商银行的贷款手续未能通过审批。2016年6月30日，被告在居间方处方得知原告的征信有问题，不可能通过商业银行的贷款审批，遂告知原告，其行为存在违约行为，合同目的不能实现，当场解除涉案合同。原告明知个人征信存在问题，却在合同签订时承诺通过办理商业银行贷款支付购房款，是严重的违约行为，造成690000元购房款无法通过合同约定的唯一支付方式向被告支付。原告在涉案合同签订时即知道无法通过贷款手续，就应当知道该690000元不可能通过银行贷款方式向被告支付房款，应当积极准备通过其他方式向被告支付购房款，但是直至2016年6月30日原告未能通过其他方式支付，也没有提出其他解决方案。在涉案合同签订后长达四个月时间内，原告均未通过其他方式包括现金的方式向被告履行支付义务的情况下，被告依据合同法的规定行使法定解除权，解除涉案合同，该解除行为在解除通知发出时，原告已经知晓，应当认定解除通知已经送达。被告认为，涉案合同在2016年6月30日被告将解除通知送达至原告时已经解除，原告要求被告继续履行合同并无事实和法律依据，被告在合同履行中无任何违约行为，不应承担违约责任，请求驳回全部诉讼请求。经审理查明，2016年3月6日，原告与两被告在宁驰公司的居间下签订《房地产买卖中介合同》，该合同主要内容为：两被告将位于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXXX室房屋卖与原告，房屋价格为1197000元，房屋面积86.57平方米；中介服务费为12000元，由原告支付；违约金为20000元，由违约方支付各给守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的规定追偿。在该合同之后又附加了《补充协议》，协议主要内容为：原告于2016年3月6日支付两被告购房定金10000元整，双方于2016年3月22日前将该房屋买卖及贷款所需材料备齐，进行买卖及贷款预批手续；原告于2016年3月10日至2016年3月20日之间支付两被告购房首付款490000元，贷款部分为690000元，由银行直接下款至两被告账户；两被告结清之前的水、电、煤气等费用，原告支付两被告尾款7000元，两被告交房给原告；两被告的房屋租期到2016年8月7日到期，如原告下款在2016年8月5日前，下款后至2016年8月5日前租金归原告所有；如原告下款在2016年8月5日后，下款3日内，两被告交房给原告，交房当天，原告支付两被告尾款；双方任何一方违约，均赔偿总房价的2.4%、中介费及违约金。当天，原告与被告许俊又签订了补充协议，内容为原告购买被告某某路XX号XX幢X单元XXXX室房屋实际成交价为人民币1197000元，贷款为690000元；贷款申报价为1400000元，下款当天超出人民币690000元部分归原告所有。合同签订当天，原告向被告许俊支付了定金10000元。2016年3月21日，被告许俊向原告出收条1张，认可收到原告支付的购房首付款490000元。此后，因原告的银行贷款申请一直没有通过，双方为此发生争议。2016年6月30日，原被告双方到宁驰公司，由业务员张某对双方之间的纠纷进行调解。调解中，原告同意在原购房款基础上增加100000元，并将该款加到银行贷款中；被告担心原告贷款不能通过，表示不愿意卖房，双方不欢而散。后被告方亲戚打电话给张某，要求原告一次性付清付款，张某将此信息通过手机发给原告，同时张某也向被告发出信息，要求被告到宁驰公司门店办理解约手续。2016年7月4日，原告备齐690000元，并向被告发出履行合同的信息。2016年7月7日，原告通过顺丰速递，向两被告发出书面通知，要求两被告履行合同，否则将承担其一切损失。2016年7月19日，原告诉至法院，要求处理。本案在审理过程中，两被告在南京赵江平房产经纪有限公司的居间下，于2016年10月26日私自与案外人王某某签订了《南京市存量房交易合同》，将涉案房屋以1328000元出卖给王某某，并将涉案房屋变更登记到王某某名下，导致原被告双方之间签订房屋买卖合同的目的无法实现。庭审中，原告提供了365淘房中与涉案房屋属于同一地区及建筑面积相似的房屋出售报价截图3张，并将其诉讼请求变更为：解除双方签订的《房地产买卖中介合同》，被告返还购房款500000元并支付利息（按同期银行贷款利率4.75%从2016年3月23日起计算至支付之日止），赔偿原告损失603000元，支付违约金28728元及律师费30000元。原告认为在2016年7月7日已明确通知被告将剩余款项已经准备好，可以一次性支付，其不存在违约，房屋买卖合同解除时间点应为2017年3月27日，应以该时间节点的房屋价格计算其未能购买被告的房屋而造成房价上涨的损失，故坚持其诉讼请求。两被告则主张涉案房屋买卖合同的解除即便其有过错，但在房屋买卖合同签订后，其积极协助原告办理贷款手续，是原告个人的征信出现问题，最终导致合同不能履行，原告存在过错；其出卖房屋是有资金需求，在长达四个月时间里，其没有收到剩余购房款，原告也不可能通过银行的贷款支付购房款，其选择解除合同，符合合同法的规定；原告要求承担500000元的利息，赔偿603000元的房屋损失、30000元的律师费及违约金28728元的诉讼请求没有法律依据；其在2016年6月30日已经明确发表了不愿意继续履行涉案房屋合同，所以原告主张的损失计算节点应该在2016年6月30日；其无需对涉案房屋的价格进行鉴定，原告未能提供有效证据证明其603000元损失的正当性；综上，请求法院驳回原告的全部诉请。因双方各持己见，且在本院给予的调解期限内，双方未能协商处理，以致调解无效。另查明，涉案房屋在原被告双方签订《房地产买卖居间合同》之前，已由被告出租，出租期限至2016年8月4日止。本院对涉案房屋所在小区的2016年10月的房屋价格进行了询价。根据四家房地产中介公司的报价显示，涉案房屋所在地区的2016年10月的房屋价格在每平方米17000元至20000元之间。上述事实，双方当事人的陈述、《房地产买卖居间合同》及《补充协议》、《房屋租赁合同》及续约、收据、《南京市存量房交易合同》及不动产权证书、张某的证人证言、《通知》及顺丰速递凭证、农业银行卡交易明细清单、律师费某,4、手机短信截图、365淘房图片截图、本院工作记录、质证、庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与两被告之间签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向两被告支付定金10000元，支付首付款490000元。虽然原告迟延办理银行贷款，但根据双方签订的《房地产买卖居间合同》中《补充协议》第12条约定，以及原告在2016年7月4日备齐690000元事实，证实原告的行为并未构成违约，原被告之间的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》在2016年6月30日没有解除。两被告主张双方签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》在2016年6月30日已解除缺乏事实依据，本院对此主张不予采纳。两被告在本案审理中私自与案外人王某某签订了《南京市存量房交易合同》，将涉案房屋出卖，并将涉案房屋变更登记到王某某名下，此行为直接导致原被告双方之间的房屋买卖合同无法履行，其行为是错误的，并构成了根本违约。因此，两被告应对其违约行为承担法律责任，故本院对原告主张解除与两被告之间的房屋买卖合同，要求两被告退还购房款500000元（含定金10000元）及赔偿其损失的诉讼请求予以支持，但具体的损失应结合两被告违约时间节点即2016年10月份的涉案房屋的实际房价涨幅，本院根据询价的四家房地产中介公司在2016年10月对涉案房屋小区报价，综合认定涉涉案房屋在2016年10月的房屋价格为每平方米1.8万元，并据此酌定两被告因违约而应赔偿原告房屋上涨损失的数额为361260元（86.57㎡×18000元/㎡-119700元）。由于两被告应向原告赔偿损失361260元，该赔偿数额相当于两被告因违约造成的损失，所以，本院对原告要求两被告支付500000元的利息、支付违约金28728元的请求不予支持。原告要求两被告承担其律师费30000元，无事实依据，本院对此请求也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告程海燕与被告许俊、郝惠萍之间签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》；二、被告许俊、郝惠萍于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告程海燕购房款人民币500000元（含定金10000元）；三、被告许俊、郝惠萍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告程海燕损失人民币361260元；四、驳回原告程海燕的其他诉讼请求。案件受理费15573元，减半收取7787元，由被告许俊、郝惠萍负担，于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告程海燕。如果被告许俊、郝惠萍未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员　　葛立正二〇一七年六月二十日书记员　　胡　娟 来源：百度搜索“”