（2017）京01民终4375号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-06-30
案件名称
李敏敏与鲁文涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李敏敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4375号上诉人（原审被告，反诉原告）：李敏敏，男，1984年8月30日出生。委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：鲁文涛，男，1984年11月1日出生。委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。上诉人李敏敏因与被上诉人鲁文涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人李敏敏及其委托诉讼代理人刘松鸿、被上诉人鲁文涛及其委托诉讼代理人魏卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敏敏上诉请求：撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2628号民事判决的第三、四、五项，改判驳回鲁文涛的一审诉讼请求，支持李敏敏的一审反诉请求。事实和理由：鲁文涛未按《补充协议》的约定将首付款存入银行指定账户，其逾期付款的行为构成违约。在无证据证明解除合同条件已经成就的情况下，鲁文涛向法院起诉解除合同的行为构成根本违约。一审法院判决李敏敏承担的违约金过高，判决李敏敏承担服务费无事实依据。李敏敏与案外人签订房屋买卖合同在鲁文涛起诉之后，一审法院认定李敏敏存在根本违约缺乏事实与法律依据。鲁文涛辩称，同意一审判决，不同意李敏敏的上诉请求。李敏敏不配合办理解抵押等履行合同的相关手续，鲁文涛无能力一次性支付全部购房款，故只能起诉解除合同。鲁文涛向一审法院起诉请求：1、请求判令解除鲁文涛与李敏敏于2016年11月28日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、判令李敏敏支付鲁文涛违约金72万元；3、判令李敏敏赔偿鲁文涛中介服务费7.92万元；4、本案诉讼费由李敏敏承担。李敏敏向一审法院反诉请求：一、请求依法确认李敏敏与鲁文涛于2016年11月28日签订的《房屋买卖居间合同》及其《补充协议》，已于2017年1月17日解除；二、判令鲁文涛给付李敏敏违约金69万元；三、反诉费由鲁文涛承担。一审法院认定事实：2016年11月28日，鲁文涛（买受人）与李敏敏（出卖人）签订了《房屋买卖居间合同》，案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）作为居间人在合同上签字。合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区1902（以下简称涉案房屋），建筑面积为90.79平方米，规划设计用途为住宅；性质为商品房；已经设定抵押，抵押登记日为2016年6月3日；出卖人应在签订本合同后30个工作日内，去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的10个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后10个工作日内，办理抵押注销手续；该房屋成交总价格为292万元；买受人在签订本合同的同时支付定金3万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为190万元整。经各方友好协商，买卖双方应向易合公司缴纳居间代理费79200元，由买受人承担，并于本合同签订当日向居间人支付。本合同三方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同还约定了其他条款。2016年11月28日，鲁文涛（乙方、买受方）、李敏敏（甲方、出卖方）与易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价格及家具家电及配套设施作价两者总计360万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年11月28日向甲方支付定金3万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商于2016年12月30日之前在丙方的陪同下到中国民生银行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项，乙方于还款之日将购房首期款170万元（其中包含定金3万元），一次性支付给甲方，该款必须直接存入银行指定的还贷账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续；乙方选择以商业贷款的方式支付甲方剩余房款190万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款；违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证据等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。该协议还约定了其他条款。2016年11月28日，鲁文涛向李敏敏支付3万元定金。2016年11月29日，李敏敏前往中国民生银行股份有限公司昌平支行办理了涉案房屋抵押贷款的预约还款手续，并于当天收到该银行出具的《授信变更申请审批书》。2016年11月30日，鲁文涛向易合公司交纳服务费79200元。易合公司工作人员卢某在与李敏敏微信聊天中显示：2016年12月10日，李敏敏：“他的资金到位了么”，卢某：“您什么时候解压（押）？他都准备好了。”李敏敏：“和银行沟通着”，卢某：“确定好时间，及时告诉我，我们约客户，汇款”；2016年12月15日，卢某：“还款约好没？客户购房资格通过了”，李敏敏：“银行说在审核”；2016年12月16日，卢某：“看您解押时间，您解押什么时候能办完”，李敏敏：“解压（押）很快”，卢某：“具体什么时候”，李敏敏：“等通知。”2016年12月16日，卢某：“昨天出的资格，今天就通知您双方做网签，没有耽误您时间呀，何况您还没有解押，我们已经算是提前走手续了，怎么会耽误您时间呀”，李敏敏：“三个月后吧，我出海了”。在卢某与李敏敏的短信记录中显示：2016年12月31日，卢某：“李哥，客户首付款早已备齐，您说让等通知，您也一直没通知，现在客户催促给您付款，今天您安排在哪个银行汇款？告诉我我们一起办理。”李敏敏：“你说这话不负责任啊，什么叫等通知，合同做什么用，过期违约这部分谁承担？今天汇款，你开玩笑，那个银行上班？”，卢某：“银行都上班，我已通知您，您配合不配合是您的事。”在鲁文涛与李敏敏的短信记录中显示：2017年1月7日，李敏敏：“解压（押）款至今未打入我账户，你已经超过合同期限，您已违约，现在我正式通知你”。2017年1月16日李敏敏向鲁文涛寄送了《解除合同补充协议通知书》，并主要载明如下内容：致鲁文涛先生：您于2016年11月28日在北京市门头沟城子大街肯德基与我签订了位于北京市昌平区1902号房屋的《房屋买卖业务签约文件合订本》。合同《补充协议》中约定于2016年12月30日之前您应该支付购房首付款170万元整，因您方要求签订阴阳合同避税以及要求更改余下房款的贷款方式的目的未能得逞，屡次借故拖延付款，扬言商业贷款办理也要拖我三个月。并且多次与你联系不接电话，同时不回复信息，经过多次与您和易合公司三方协商，催告等。很遗憾截至今日，您未按合同规定的时间和期限支付购房款及违约金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《房屋买卖业务签约文件合订本》中《补充协议》第四条、第五条之规定，您根本违约事实已经形成，现郑重通知您如下：一、自本通知到达您处的同时，即解除您于我签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》，不退定金。二、我同时保留追究您其他违约责任的权利。特此通知。2017年1月17日，鲁文涛收到该通知书。2017年1月19日，李敏敏一次性还清了抵押款。2017年2月17日，李敏敏将涉案房屋过户到案外人纪春燕名下。另查，中国民生银行股份有限公司北京昌平支行提前还款程序为：在客户向其单位提出提前还款申请当日，银行即对其申请予以受理，并出具《授信变更申请审批书》；受理后十个工作日内，银行工作人员将通过电话方式告知客户若其当月还清剩余款项的具体还款额。自此，每月银行均会在当月还款日前告知客户若本月还清需向还款账户中存入资金数额，并告知其若无法存入指定数额则至少应存入当月应还款额，直到该客户还款账户中存入足够还清贷款的款项，则银行会划走，办理贷款还清手续。在李敏敏未办理提前还贷前，该银行对李敏敏账户进行扣款的日期为每月14日。庭审中，李敏敏表示2016年11月29日已将《授信变更申请审批书》提供给易合公司卢某一份复印件，鲁文涛不予认可，证人卢某不予认可。李敏敏表示2016年12月30日由其牵头办理解押还款事宜，鲁文涛不予认可。鲁文涛与李敏敏均表示双方约定的违约金数额合理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，鲁文涛与李敏敏及案外人易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。关于本案中谁是违约方一节。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据鲁文涛与李敏敏签订的《补充协议》的约定，双方应于2016年12月30日之前，在居间人易合公司的陪同下到中国民生银行办理涉案房屋的提前还款，用于清偿的款项为鲁文涛首期购房款170万元，该款项必须直接存入银行指定的还贷账户。依据该条款的约定，2016年12月30日前，李敏敏具有办理预约还款及提供银行还款账户的义务，鲁文涛具有向李敏敏提供的还款账户支付首付款的义务，以上二行为有履行上的先后顺序。鲁文涛主张，其未能按期支付首付款的原因在于李敏敏并未向其或中介公司告知还贷事宜及指定的还款账户。李敏敏则提出，其在2016年11月29日办理完提前还款的预约手续后就将《授信变更申请审批书》交给中介公司工作人员卢某一份，该审批书中写明了还款账户，卢某对此不予认可。李敏敏亦未提交其他证据予以佐证其已经告知居间人或鲁文涛解押还款事宜及银行指定还款账户，对于李敏敏的上述主张法院不予采纳。另，李敏敏主张其未办理提前还款的理由在于鲁文涛并未向其提供过能证明自己凑齐170万元的证明，但从李敏敏与中介公司卢某的微信记录内容显示，卢某已在2016年12月10日告知李敏敏，鲁文涛资金已经准备好，对于李敏敏该主张亦无合同及法律依据，法院不予采纳。故，法院认为，2016年12月30日前未能办理银行提前还款手续及支付首付款的责任不在鲁文涛。现李敏敏以鲁文涛未在2016年12月30日前支付首付款、未在2017年1月14日前支付因此产生的违约金为由拒绝继续履行合同无事实依据。故，李敏敏主张合同解除权的合同条件亦不成立，对其请求确认2017年1月17日合同解除的主张法院不予支持。另，2017年1月16日，李敏敏向中介公司发出《解除合同及补充协议的通知书》、2017年1月20日，李敏敏与案外人纪春燕签订了《存量房屋买卖合同》均表明李敏敏已明确表示其不再继续履行其与鲁文涛签订的买卖合同，其行为已经构成根本违约。对鲁文涛要求判令解除合同的请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现鲁文涛要求李敏敏返还定金3万元有事实和法律依据，法院予以支持。关于鲁文涛要求李敏敏赔偿中介服务费7.92万元一节。鲁文涛与李敏敏双方于2016年11月28日签订的《补充协议》第四条第2款明确约定：甲方出现上述根本违约情形之一，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。现李敏敏构成根本违约，鲁文涛主张其赔偿服务费有合同依据，法院予以支持。关于鲁文涛要求李敏敏支付违约金72万元一节。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本案中，鲁文涛与李敏敏于2016年11月28日签订的《补充协议》中明确约定，如李敏敏构成根本违约，李敏敏应当支付房屋总价款20%的违约金，故鲁文涛要求李敏敏支付违约金72万元，符合合同约定。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨，鲁文涛解约后，如购买与涉案房屋位置相同、面积相同、楼层等条件相当的房屋需支付的价款与购买李敏敏房屋所应支付价款间的差价较高，鲁文涛主张合同约定的违约金数额并未明显高于鲁文涛的实际损失。庭审中，鲁文涛与李敏敏均认为双方签订的《补充协议》中关于违约金条款的约定合理，不请求法院予以调整，法院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除鲁文涛与李敏敏于二〇一六年十一月二十八日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》的房屋买卖合同关系。二、李敏敏于本判决生效之日起十日内返还鲁文涛购房定金三万元。三、李敏敏于本判决生效之日起十日内赔偿鲁文涛服务费损失七万九千二百元。四、李敏敏于本判决生效之日起十日内支付鲁文涛违约金七十二万元。五、驳回李敏敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。另外，对一审未查明的事实，本院认定如下：易合公司工作人员卢某多次与李敏敏进行微信及短信沟通，与李敏敏协商确定网签时间，并询问李敏敏是否向银行申请办理完毕解抵押还款的预约手续，李敏敏均未进行明确，且以自己在外地、合同存在问题等理由进行回应。2017年1月9日，李敏敏、鲁文涛经易合公司工作人员协调，到昌平区住建委办理网签手续，但李敏敏在鲁文涛到场前就提前离开。后易合公司工作人员、鲁文涛都多次与李敏敏进行短信沟通，询问李敏敏提前还款事宜以及确定网签时间，但李敏敏均未正面回应。在此期间，易合公司工作人员、鲁文涛均曾告知李敏敏解抵押款已经准备好，要求李敏敏告知提前还款时间和银行地点，但李敏敏均以鲁文涛违约为由不予回应。本院认定的事实由当事人陈述在案佐证。本院认为，李敏敏与鲁文涛在易合公司居间下签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。本案的争议焦点是李敏敏与鲁文涛谁具有先履行抗辩权和合同解除权的问题。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据《补充协议》的约定，李敏敏与鲁文涛应在2016年12月30日之前在易合公司陪同下办理提前还款。在此之前，李敏敏负有向银行申请办理提前还款手续的义务。李敏敏办理提前还款手续的义务在先，鲁文涛向李敏敏支付解抵押款的义务在后。易合公司工作人员已经告知李敏敏鲁文涛解抵押款已经准备好，并向李敏敏确认其是否向银行办理预约还款手续，但李敏敏均未明确。李敏敏即便已经办理提前还款手续，但其既未通知鲁文涛提前还款手续已经办妥，又未告知鲁文涛指定还款账户及打款时间，在此情况下，鲁文涛未向李敏敏账户进行打款具有合理性，是行使先履行抗辩权的行为。李敏敏违约在先，其并未获得合同解除权。2017年1月鲁文涛与李敏敏在易合公司的居间下又进行了多次协商，但李敏敏均不配合履行合同，后又向鲁文涛送达《解除合同补充协议通知书》，在此情况下，鲁文涛有理由相信李敏敏拒绝履行合同，故其具有合同解除权。一审法院确认李敏敏构成根本违约，据此支持鲁文涛就违约金方面的诉讼请求，驳回李敏敏要求鲁文涛支付违约金的诉讼请求正确，本院予以确认。另外，李敏敏和鲁文涛在一审庭审中均表示双方就违约金条款的约定合理，不请求法院调整，故一审法院对违约金数额的认定正确，李敏敏二审期间要求调整违约金的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。李敏敏的根本违约行为导致其与鲁文涛的房屋买卖合同无法继续履行，鲁文涛因合同支出的中介服务费应由违约方承担。一审法院判决李敏敏赔偿鲁文涛服务费的认定正确，本院予以确认。综上所述，李敏敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11792元，由李敏敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 柳适思二〇一七年六月二十日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍 关注公众号“”