（2017）鲁02民终2902号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-09-08

案件名称

王善荣、于淼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王善荣,于淼,刘玉香,青岛房地产实业集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2017）鲁02民终2902号上诉人（原审被告）：王善荣。被上诉人（原审原告）：于淼。委托诉讼代理人：于伟，山东清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯涛，山东清泰律师事务所律师。原审第三人：刘玉香。原审第三人：青岛房地产实业集团有限公司。法定代表人：宋修义。委托诉讼代理人：范常禄。上诉人王善荣因与被上诉人于淼、原审第三人刘玉香、原审第三人青岛房地产实业集团有限公司（以下简称青房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初2602号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理，上诉人王善荣、被上诉人于淼及其委托诉讼代理人于伟、冯涛、原审第三人青岛房地产实业集团有限公司委托诉讼代理人范常禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王善荣上诉请求：1、请依法撤销青岛市市北区人民法院(2016)鲁0203民初2602号民事判决书；2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以被上诉人提供虚假片面陈述为依据，歪曲事实真相，认定事实错误，一审判决书中数次提到上诉人王善荣与2013年8月28日签订解除2010年6月1日原购房协议，缺少依据，与客观事实不符。二、2010年5月13日上诉人王善荣与孙明远以及于淼父母在购买涉案房屋时己对该房屋做了充分了解，双方是在平等、自愿、协商一致的基础上购买的该房，此房至今暂时不能过户是政府2010年6月1日签订的《协议书》中未提到任何办证时间及违约赔偿等。三、2013年8月28日签的《协议书》是在采取非法拘禁、敲诈、野蛮殴打，被逼迫所写，不是上诉人王善荣的真实表达。四、上诉人王善荣持《公证书》办理的涉案房屋的一切手续，是受第三人刘玉香老人邻居朱纪琳委托的，其不知《公证书》真伪，履行的只是一种代理行为。五、一审认定王善荣2013年7月25日带足购房款人民币103万元纯属歪曲事实，虚构情节。双方曾于2013年7月4日写过保证书办好刘玉香的产权证后，即与刘玉香老人办委托公证手续，可刘玉香手续办好后，被上诉人于淼以该房不是商品房为由拒绝办理公证手续，并一直居住至今。于淼辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由并无事实和法律依据，依法应予驳回。刘玉香未作陈述。青岛房地产实业集团有限公司述称，涉案房屋属于经济适用房，其公司无权对该房屋作出实体处分。其公司只能根据市北区房地产开发管理局的选房定位单和住房保障中心出具的经济适用房购房证明与特定的主体签订房屋出售合同，并开具购房发票。涉案房屋与其公司没有实体关系。其公司虽然与第三人刘玉香签订青岛市商品房出售合同，并向刘玉香开具购房发票，但这仅仅是为了给刘玉香办理产权的需要，相应的购房款刘玉香没有交付给我公司，而是交付到了市北区房地产开发管理局。该房屋的实体处分人应当是市北区政府、市北区开发管理局等行政主管部门。如果对该房屋进行实体处分，应经过上述部门的许可。于淼向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认于淼、王善荣双方已于2013年8月28日解除2010年6月1日签订的购房协议；2、依法判令王善荣立即返还于淼已付购房款、装修支出以及其他实际经济损失共计人民币103万元；3、诉讼费由王善荣承担。一审法院认定事实：刘玉香系原×户房屋的所有权人。2002年青岛市市北区城市建设发展中心对包括×号×户房屋在内的科技街部分房屋予以拆迁。2010年5月13日，王善荣为案外人孙明远（系于淼前夫孙舰之父）出具收到条，内容为“今收到孙明远购买×房屋产权费人民币250000元，余款80000元待产权办理完结后付给刘玉香。由王善荣待（代）收。注：购买该房屋产权已由孙明远交青岛银行南京路所总费用400281元。”2010年5月18日，王善荣代刘玉香与青岛市市北区房地产开发管理局签订房屋定位协议，由青岛市市北区房地产开发管理局提供新岭花园三期经济适用房供其选择购买，双方协商达成协议，由王善荣代刘玉香选择×户房屋，房屋总价款为400281元。同日，王善荣将涉案房屋交付给了于淼方管理使用。2010年6月1日，于淼（乙方）与王善荣（甲方）签订协议，协议的内容是：1、甲方同意将座落于×户的住房出售给乙方；2、甲乙双方同意上述房屋的成交价为人民币柒拾叁万元整，本协议签定之日，乙方已向甲方支付人民币陆拾伍万元整，剩余捌万元房款，乙方在房屋产权过户之日交付给甲方；3、甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由乙方承担。甲方净得售房款人民币柒拾叁万元整。2010年8月，于淼将×户房屋装修入住。2013年7月22日，于淼因购买的×户一直不能办理过户，王善荣向于淼出具保证书，保证书的内容为“因我违约失信在先，未能按时在2013年7月22号将×住房的房产证办理到位，现我本人在自愿的前提下郑重保证，我于2013年7月25日中午12点前给于淼准确答复。即若该房屋产权证仍未能办理到位，我本人将按照青岛房地产时价将该房购买下（与于淼商定价格为人民币103万元），特此保证。若25号办理不好房产证按青岛市房地产当日市场牌价（时价）购买下该房屋，并于25日当天办理购房款交接。我带足该房购房款人民币103万元，若违约，愿承担一切法律责任和经济赔偿。我放弃抗诉权。”2013年8月28日，于淼、王善荣签订协议书，协议书的内容为：“兹因于淼于2010年5月13日从王善荣手中购买位于×户房屋，该房建筑面积72.87平方米，总房款73万元整，并已付给王善荣65万元整，当时王善荣承诺能够办理该房屋产权证过户手续，因受政府相关政策约束至今未能办理该房过户手续，为此王善荣违约在先，经双方友好协商王善荣本人在自愿情况下达成本协议，具体内容如下：一、王善荣在本周五下午先行交付于淼购房予（预）付款人民币200000；二、王善荣与于淼商定价格为人民币103万元整将该房屋购买回去；三、剩余的房款人民币93万元整在本协议签订之日起两周后即2013年9月10日全部付清；四、于淼在收到全部房款后将1703户钥匙及相关手续交付给王善荣”。还查明，于于淼与孙舰在民政部门的主持下于2011年9月23日协议离婚，约定：由孙舰父母购买的住房×在于淼向孙舰支付购房款人民币60万元后归于淼所有，孙舰向于淼提供当时购房相关手续；该房屋仍欠余款及本息由于淼自行清偿。2013年8月9日，王善荣代第三人刘玉香与第三人青房公司就×户签订了青岛市商品房出售合同。合同约定房屋总价款400281元；合同中补充条款注明本合同所称商品房限定为经济适用住房，本合同是本市经济适用住房合同专用文本。合同补充条款还约定，乙方（刘玉香）购买该房屋，须持有青岛市经济适用住房主管部门核发的经济适用住房购房证明。经济适用住房购房证明编号为：青经房购证[2010]－07344号。一审中，王善荣称2010年5月13日收到孙明远购房款65万余元，其中400281元是通过青岛银行南京路支行交给开发商了，25万元现金是代刘玉香收取，该25万元其交给了刘玉香的侄子刘祖民，但没出具收条。涉案房屋是刘玉香的侄子刘祖民让其帮忙转让的，其不认识刘玉香，刘玉香没有委托其代为转让涉案房屋，只公证委托其代为与开发商签订房屋买卖合同，公证委托手续是刘祖民为其办理的，其本人未到公证处去办理。对于2013年7月22日的保证书是本人所写，但当时因为于淼找社会上的人到其单位闹事，并数次将其打伤后而出具的。对于2013年8月28日的协议，是在被逼迫下所写，其无权处分涉案房屋，协议是无效的。王善荣并提交了公证书及青岛市公安局市北分局华阳路派出所出具的受案回执及出院记录、青岛市公安局市北分局出具的法医学人体损伤程度鉴定书予以证明其是受委托而代刘玉香与开发商签订购房合同及其为于淼出具的保证书及协议是被胁迫、非法拘禁、敲诈而签订的协议。其中，2010年5月10日的公证书内容为，刘玉香通过公证处公证委托王善荣就×号楼1703户办理如下事宜：一、办理上述房屋签定购房协议；二、代交相关一切费，及在文件上签字；三、代理办理产权证的一切手续。受案回执中注明的是“王善荣被打案”已受理。于淼对于王善荣提交公证书认为是假的，对于受案回执、出院记录、青岛市公安局市北分局出具的法医学人体损伤程度鉴定书的真实性无异议，但认为并不能证明王善荣是在被胁迫下而签订的协议。于淼并称，涉案房屋因系经济适用房而无法办理产权转移登记，双方是在自愿的基础上签订的协议。经一审法院询问刘玉香，刘玉香称其没有申请经济适用房，也没有委托他人代为购买经济适用房，其与刘祖民原系邻居。经询问，于淼与王善荣均承认公证书是虚假的。经向青岛市房产登记中心查询，位于×户房屋系经济适用房，尚无产权人信息登记。一审法院认为，于淼与孙明远之子孙舰离婚协议明确约定涉案房屋归于淼所有，有关该房屋一切债权债务由于淼承担，应视为孙明远将其与王善荣之间关于涉案房屋买卖的合同权利义务一并转让给于淼，于淼、王善荣也就涉案房屋的买卖另行签订了协议，应视为王善荣同意合同权利义务的转让，故该合同权利义务转让合法有效，该院予以确认。于淼、王善荣在得知无法办理涉案房屋房产证后，王善荣两次与于淼达成协议，解除双方之间的买卖合同，并由王善荣向于淼返还购房款及于淼损失共计1030000元，王善荣虽称该两份协议系受胁迫所写，但王善荣提交的证据无法证明其主张的受胁迫签订协议的事实，对其主张该院不予采纳。该两份协议系于淼、王善荣自愿签订的，且不违反法律规定，合法有效，该院对其效力予以确认。根据后一份协议签订时间，该院确认于淼、王善荣之间就涉案房屋所订立的买卖合同于2013年8月28日解除。合同解除后，王善荣应按协议约定向于淼返还购房款650000元并赔偿损失380000元。鉴于王善荣自认系持虚假公证书代第三人刘玉香与第三人青房公司签订的商品房出售合同，第三人刘玉香本人亦称其并未与第三人青房公司签订过合同购买涉案房屋，故王善荣代第三人刘玉香与第三人青房公司所签订的合同依法不成立，第三人青房公司应将收取的王善荣代第三人刘玉香交纳的房款400281元返还王善荣，于淼也应在与王善荣解除合同后将涉案房屋返还给第三人青房公司。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一之规定，判决：一、确认于淼与王善荣就×号楼x户房屋订立的买卖合同于2013年8月28日解除；二、王善荣于判决生效后十日内返还于淼购房款并赔偿损失共计1030000元；三、于淼于判决生效之日起十日内将×户房屋完好返还第三人青岛房地产实业集团有限公司；四、青岛房地产实业集团有限公司于判决生效之日起十日内返还王善荣代付的购房款400281元（第三人直接向于淼履行，履行的数额可折抵上述第二项王善荣对于淼的债务）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，财产保全费5000元，共计19070元，由王善荣负担。二审查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，从一、二审查明的事实看，于淼、王善荣在得知无法办理涉案房屋房产证后，王善荣两次与于淼达成协议，解除双方之间的买卖合同，并由王善荣向于淼返还购房款及于淼损失共计1030000元，该两份协议系于淼、王善荣自愿签订的，且不违反法律规定，合法有效。王善荣虽称该两份协议系受胁迫所写，但王善荣提交的证据无法证明其主张的受胁迫签订协议的事实，对其主张本院不予采纳。一审法院根据后一份协议签订时间，确认于淼、王善荣之间就涉案房屋所订立的买卖合同于2013年8月28日解除，并判决合同解除后，王善荣应按协议约定向于淼返还购房款650000元并赔偿损失380000元并无不当，对此本院予以确认。因王善荣系持虚假公证书代刘玉香与青房公司签订的商品房出售合同，刘玉香本人亦称其并未与青房公司签订过合同购买涉案房屋，据此，一审法院认定王善荣代刘玉香与青房公司所签订的合同依法不成立，青房公司应将收取的王善荣代刘玉香交纳的房款400281元返还王善荣，于淼也应在与王善荣解除合同后将涉案房屋返还给青房公司并无不当。综上，王善荣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由上诉人王善荣负担。本判决为终审判决。审判长　龙　骞审判员　杨保国审判员　马　喆二〇一七年六月二十日书记员　王庆光书记员　吴苗苗来源：百度搜索“”