（2017）川03民终342号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
蔡永德与自贡金尚置业有限公司、黄忠平房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡永德,自贡金尚置业有限公司,黄忠平
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川03民终342号上诉人（原审原告）：蔡永德，男，1956年8月17日出生，汉族，城镇居民，住四川省荣县。委托诉讼代理人：杨洪峰，四川崇理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：自贡金尚置业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区郭家坳街海潮寺7组五云村路1号。法定代表人：李行知。委托诉讼代理人：钟铃，四川平扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄忠平，男，1975年3月30日出生，汉族，城镇居民，住四川省荣县。上诉人蔡永德因与被上诉人自贡金尚置业有限公司（简称自贡金尚公司）、黄忠平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省荣县人民法院（2015）荣民一初字第2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡永德及其委托诉讼代理人杨洪峰、被上诉人自贡金尚公司的委托诉讼代理人钟铃到庭参加诉讼，被上诉人黄忠平经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。其间，经双方当事人申请庭外和解一个月未果，本案现已审理终结。蔡永德上诉请求：1.撤销四川省荣县人民法院（2015）荣民一初字第2839号民事判决，依法判决二被上诉人共同支付上诉人56万元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原判依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项认为双方签订的《房屋拆迁补偿协议》违反法律强制性规定无效，是错误的；2.退一步，即使认定自贡金尚公司与蔡永德签订的《房屋拆迁补偿协议》无效，自贡金尚公司也应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定赔偿蔡永德的损失；3.自贡金尚公司和黄忠平应当共同承担责任；4.一审判决认定事实错误，本案实质为双方的买卖合同。从而导致适用法律错误。自贡金尚公司辩称：1.该公司取得土地是参与公开拍卖中标取得，当时从国土局了解的情况是政府完成了拆迁安置工作，后来才得知并未完成拆迁安置工作；2.该公司取得土地后才发现涉及拆迁的房屋有很大的地缝，重新委托鉴定机构对地质灾害报告进行了勘验，得出的结论与土地出让时的结论不同，不适合进行开发；3.本案是房屋拆迁安置合同纠纷；4.国有土地征收的职能和权利只能由政府部门实施和承担，其他个人和单位均无法行使，该公司与上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。黄忠平未向本院提出答辩意见。蔡永德向一审法院起诉请求：1、请求判决自贡金尚公司、黄忠平共同支付蔡永德房屋拆迁补偿款560000元；2、本案受理费、保全费由自贡金尚公司、黄忠平负担。一审法院认定事实：蔡永德的房屋位于荣县，小地名牛棚湾。2009年11月29日，2013年5月8日，蔡永德与黄忠平分别签订《联建房补偿协议》、《补充协议》，拟由黄忠平对蔡永德房屋拆除后重建，但因故未能实施。后由自贡金尚公司对本案讼争房屋所在牛棚湾地块进行商品房开发，2014年10月9日，蔡永德与自贡金尚公司签订《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：自贡金尚公司于2015年9月30日前向蔡永德交付200平方米房屋，如不能交付则赔偿蔡永德人民币560000元。期间，牛棚湾宗地被征收，对该宗地的蔡永德、黄忠平等6户房屋进行征收安置补偿，征收该宗地国有土地面积共计6053平方米，其中住宅用地751.66平方米，国有空地5301.34平方米；征收原住户6户房屋面积546.61平方米，返还安置面积1220平方米（因被征收房屋有阁楼、院坝等，含部分超面积安置）。荣县长山镇人民政府于2014年5月20日以荣长府函（2014）19号《荣县长山镇人民政府关于对长山镇友爱街（牛棚湾）黄忠平等6户房屋征收补偿安置的函》报送荣县城乡规划建设和住房保障局，荣县城乡规划建设和住房保障局核定后，以荣规建住函函告荣县国土资源局，荣县国土资源局于2014年10月10日与自贡金尚公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，由自贡金尚公司取得本案讼争房屋所在牛棚湾地块的国有建设用地使用权（蔡永德等住户的原土地使用权被注销）。自贡金尚公司取得土地使用权后，申请四川省川建勘察设计院对该地块进行地质勘察，勘察评估结果为：地质灾害危险性大区，建设用地适宜性差。自贡金尚公司以此为由未对牛棚湾宗地进行开发，要求置换土地重新选址开发。蔡永德的房屋在土地使用权被注销后，房屋并未实际拆除。因自贡金尚公司未能按与原告签订的《房屋拆迁补偿协议》约定交付房屋，引发诉讼。一审法院认为，本案当事人在法律适用上争议的焦点是蔡永德与自贡金尚公司签订的《房屋拆迁补偿协议》是否合法有效。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。自贡金尚公司虽然按相关行政程序取得本案讼争房屋所在牛棚湾地块的国有建设用地使用权，但无论该公司，还是黄忠平，均不是拆迁补偿主体，该公司、黄忠平与被拆迁人蔡永德之间无征收补偿法律关系，自贡金尚公司与蔡永德签订的拆迁补偿协议不符合法律规定，不具有法律约束力，蔡永德要求履行该拆迁补偿协议，该院不予支持。蔡永德认为自贡金尚公司与其签订的《房屋拆迁补偿协议》实际不是拆迁补偿，与案件事实不符，该院不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十五条第一款之规定，判决：驳回原告蔡永德的诉讼请求。案件受理费9400元，保全费3520元，合计12920元，由蔡永德负担。本院二审期间，蔡永德围绕上诉人请求提交了2组证据。第1组证据，土地使用权登记、发证名册，拟证明本案诉争房屋占地面积是163.8平方米，是1998年取得国有土地使用权证；第2组证据，房屋现状的照片4张，拟证明蔡永德搬出房子后因长期无人居住房屋已成为危房，已经没有任何使用价值；房屋前面已经被平出了施工广场。旁边修有两栋7层的楼房，不存在自贡金尚公司所谓的不能在房屋所在地修房子是因为当地不适合修建房屋的问题。自贡金尚公司质证认为，对第1组证据真实性无异议，但这组证据正好证明应适用国有土地拆迁补偿的相关法律；对第2组证据真实性没有异议，但不能证明该地块适宜修建房屋。自贡金尚公司为支持其主张提供了本案诉争的牛棚湾所有的房屋在自贡金尚公司进场前都存在大量裂纹的照片1组，作为一审时提供的评估报告的辅助性证据，拟证明该地块不适宜修建房屋。蔡永德质证认为，被上诉人提供照片的拍摄人和时间都没有显示，当时自贡金尚公司的确是派人拍了照片，对证据真实性无异议。本院认为，对上诉人蔡永德提交的证据的真实性双方均无异议，本院予以确认，该两组证据能够证明诉争房屋的现状，本院予以采信，但不能证明该地块适宜修建房屋，对该证明目的不予采信；对被上诉人自贡金尚公司提交的证据，双方当事人对其真实性无异议，该证据客观、真实，能够辅助证明案件事实，与本案有关联性，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.双方当事人签订协议的性质；2.双方所签订的协议是否有效，如果协议无效的情况下，被上诉人是否应当承担相应责任。关于双方签订协议的性质，不管从协议的名称和内容都应当认定为双方约定的是拆迁补偿而并非房屋买卖，上诉人主张双方是买卖合同没有事实和法律依据，本案双方签订的协议为拆迁安置补偿协议；关于双方所签订的协议是否有效，如果协议无效的情况下，被上诉人是否应当承担相应责任的问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。自贡金尚公司虽然按相关行政程序取得本案讼争房屋所在牛棚湾地块的国有建设用地使用权，但无论该公司，还是黄忠平，均不是拆迁补偿主体，自贡金尚公司不具有拆迁安置的职能和权利，因此自贡金尚公司与蔡永德签订的《拆迁安置补偿协议》无效。本案中，自贡金尚公司在受让该宗地时明知蔡永德未与政府相关部门签订拆迁安置补偿协议，作为房地产开发公司，应当知晓并遵守房屋拆迁法律、法规的规定。但其以自己公司的名义与蔡永德签订《拆迁安置补偿协议》，导致蔡永德土地使用权被注销，自贡金尚公司取得本案讼争房屋所在牛棚湾地块的国有建设用地使用权，自贡金尚公司取得了其合同利益。但因其没有拆迁主体资格，造成其与蔡永德签订的协议无效，同时蔡永德丧失了该房屋土地的所有权，且该房屋目前已不能使用，应当由自贡金尚公司向蔡永德折价补偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当由自贡金尚公司赔偿蔡永德因此造成的损失。结合查明的事实，蔡永德的房屋拆迁的损失参照双方协议约定和蔡永德一审诉讼主张，本院确定为560000元。黄忠平与蔡永德之间无相应的法律关系，不应当承担法律责任。综上，上诉人蔡永德的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省荣县人民法院（2015）荣民一初字第2839号民事判决；二、自贡金尚置业有限公司于本判决生效后十日内支付蔡永德赔偿款560000元。三、驳回蔡永德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费9400元，保全费3520元，二审案件受理费9400元，合计22320元，由自贡金尚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖四春审判员 邓晓春审判员 黄 涛二〇一七年六月二十日书记员 陈章琴 来源：