（2016）鲁0283民初7444号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-17
案件名称
李维彬与青岛万润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
平度市人民法院
所属地区
平度市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李维彬,青岛万润房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0283民初7444号原告：李维彬，男，1953年11月8日生，汉族，居民，住平度市。委托诉讼代理人：刘金奎，山东柏宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙炜娜，山东柏宏律师事务所律师。被告：青岛万润房地产开发有限公司，住所地：平度市人民东路557号607室。法定代表人：赖文祥，董事长。委托诉讼代理人：孙荣光，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告李维彬与被告青岛万润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李维彬的委托诉讼代理人孙炜娜、被告青岛万润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙荣光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李维彬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金共计212101元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月9日，被告与原告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于平度市北京路888号金润华府小区一期2号楼1单元202户住宅楼一套。原告已经付给被告房屋总价款492936元。被告应于2014年10月31日前向原告交付房屋，否则应该根据合同约定承担违约责任。因为被告没有按期交房，双方又于2015年9月1日签订附加合同一份，被告又将交房日期推迟至2015年12月31日并约定违约责任。后被告还是没有按合同约定交房。由于被告的延期交房行为，严重损害了原告的权益，被告应当承担违约责任。被告青岛万润房地产开发有限公司辩称，一、附加合同约定的违约金过高，根据合同法第114条的规定应当给予减少。二、合同第12条明确约定逾期60日内交房不计算违约金。三、我公司已于2016年1月3日通知原告交房，但原告迟迟不接受交房。经审理查明，2013年11月22日，被告取得了金润华府小区一期的商品房预售许可证。2013年12月9日，原告李维彬与被告青岛万润房地产开发有限公司签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于平度市北京路888号金润华府小区一期2号楼1单元202户住宅楼房一套，合同约定：价款为492936元，原告应于合同签订当日付给被告；第十一条约定：被告定于2014年10月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权选择下列第贰种方案追究被告责任：壹、原告有权单方面解除本合同。贰、逾期60日内不计算违约金，超过60日起，按照以上违约金标准计算。合同签订当日，原告向被告支付房款492936元。2014年10月31日，被告没有按合同约定向原告交付房屋。2015年9月1日，原、被告双方签订了附加合同，附加合同第一条约定：被告承诺于2015年12月31日交房，之前因逾期给原告造成的损失，按双方签订的原售房合同执行。如2015年12月31日再次逾期，2016年1月份赔偿原告1万元；2016年1月31日不能交房，2016年2月份赔偿原告2万元……以此类推递增赔偿，每月赔偿金于当月月底结算给原告；逾期未足一个月的，按当月实际天数进行赔偿。备注：交房以交房单为准。第二条约定：被告向原告承诺，交房同时，小区东门必须开通并保障全天开放使用。第三条约定：被告向原告承诺，交房时，根据实际情况给业主解决地下室电动车、自行车等的存放问题，双方协调解决，至双方满意为准。2015年10月22日，被告青岛万润房地产开发有限公司开发的金润华府小区一期2号楼经验收合格。本院（2016）鲁0283民初4296号生效民事判决书认定：2015年12月28日，金润华府小区一期1-9号住宅楼经平度市城乡建设局综合验收合格。2016年1月3日，被告的工作人员给原告李维彬发手机短信息，内容是：“尊敬的李维彬先生您好，我是金润华府营销中心的李俊南，通知一下您，我们小区将于1月1号起正式交房，请您明天务必带上本人有效证件、购房合同、收据及2300（含2000元装修押金、可退及每平方米3元的垃圾清运费）元左右现金前来办理接房手续，祝您元旦快乐！”。原告李维彬收到短信息后，未在指定期限到被告青岛万润房地产开发有限公司办理接房手续。原告称当时打听着被告没有验收许可证，所以未去办理。庭审过程中，原告称因被告没有按照附加合同第二、三条约定开通小区东门并解决在地下室停放电动车、自行车问题，不符合交房条件，所以不接收楼房。对此，被告解释称小区东门因不符合规划不能开通，被告还因为“小区开东门”的虚假宣传被工商部门罚款1万元，通往地下室的通道虽然是楼梯不是斜坡，但地下室停放电动车、自行车没有问题，附加合同是因为业主联名上访迫使被告与业主签订的。原、被告至今未办理楼房交接手续。原告起诉时的诉讼请求为492936元，第一次开庭法庭辩论前原告将诉讼请求变更为212101元，第二次开庭时原告又将诉讼请求变更为88284元。上述事实，有原告提供的商品房预售合同、房款收款收据、附加合同，被告提供的建设工程竣工验收报告、手机短信息截图、商品房预售许可证、（2016）鲁0283民初4296号生效民事判决书及本院的庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，除合同中逾期交房违约金及违约金的计算起始时间的条款外，其他条款符合法律规定，双方均应按照符合法律规定条款的约定履行各自的义务。被告没有按照商品房预售合同第十一条的约定交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。合同第十二条约定的违约金按支付的房价款日万分之0.10计算过低，原告要求调整，符合法律规定，本院予以支持。附加合同中关于违约金2016年1月1万元、之后每月递增1万元的约定过高，被告要求调整，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告签订的合同是被告提供的格式合同，合同第十二条约定的逾期交房60日不支付违约金显失公平，故被告关于逾期交房60日内不应计算违约金的答辩意见，本院不予采纳。被告虽在附加合同中承诺小区开东门并解决地下室电动车、自行车停放问题，但双方并未约定上述两个问题未解决的情况下原告可以拒收房屋。因被告开发的金润华府小区已经有关部门于2015年12月28日综合验收合格，具备了交付条件，原告在收到被告的交接房屋短信息后，没有于2016年1月4日前去办理接房手续，责任应由原告承担，因此，违约金的计算应自2014年11月1日起至2016年1月4日止，共计430天。原告要求被告支付2016年1月5日至实际交房期间的违约金，本院不予支持。原告要求按照总房款日万分之三计算违约金过高，本院不予支持。因原告未提供证据证明其损失情况，根据原告的主张、本案的实际情况并结合相关案例，本院认为应以原告已付房款492936元为基数，按日万分之二向原告支付违约金为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告青岛万润房地产开发有限公司付给原告李维彬逾期交房违约金42392.5元（492936元×430天×0.0002），于判决生效后10日内付清。二、驳回原告李维彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4481元，由原告李维彬负担3585元，由被告青岛万润房地产开发有限公司负担896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 刘 虹人民陪审员 宋美芹人民陪审员 王贵忠二〇一七年六月二十日书 记 员 马雪莲申请执行的期限为履行期届满二年内提出 来自