（2016）桂0311民初448号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-26
案件名称
陈学意、蒋艳玲等与陈某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市雁山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈学意,蒋艳玲,陈某,黎某,黎锦晖,黎锦华,黎雅静,程文芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第二百一十三条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0311民初448号原告陈学意，男，1978年4月22日出生，汉族，住桂林市象山区。原告蒋艳玲，女，1980年8月21日出生，汉族，户籍地址广西全州县，现住。二原告委托代理人蒋俊元，男，1951年1月2日出生，汉族，住广西全州县。被告陈某，女，1976年11月18日出生，汉族，住桂林市七星区。委托代理人刘爱军，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。被告黎某，女，2005年1月27日出生，汉族，住桂林市七星区。法定代理人陈某，系被告陈某。被告黎锦晖，男，1994年10月9日出生，汉族，住址同上。被告黎锦华，男，1996年8月18日出生，汉族，住址同上。被告黎雅静，女，1991年2月1日出生，汉族，住址同上。被告程文芳，女，1945年6月9日出生，汉族，住广西博白县。原告陈学意、蒋艳玲与被告陈某、黎某、黎锦晖、黎锦华、黎雅静、程文芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法由代理审判员银小平独任审理，于2016年10月24日公开开庭审理，后因案情复杂，转为普通程序审理，组成由审判员欧阳东担任审判长，代理审判员银小平、人民陪审员苏久亮组成的合议庭，于2017年6月16日公开开庭审理，原告陈学意、蒋艳玲的委托代理人蒋俊元，被告陈某的委托代理人刘爱军到庭参加诉讼。被告黎锦晖、黎锦华、黎雅静、程文芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告以登报发出广告，转让“师大雁山体育学院宿舍楼下黄金旺铺52㎡，适合各行业，餐饮极佳”（证1），原告以电话联系找到被告约定，房屋承租权转让费72000元，2016年7月19日原告向被告支付了承租房屋定金5000元（证2），原告为履行合同2016年7月19日因原告欠缺房屋承租权转让费向陈世恒借款50000元，并承担一年的利息为18000元（证3），2016年7月23日原告要求被告书写《房屋承租转让协议》，还要求被告提供与师大体育学院原始《房屋租赁合同》及房产证（办营业执照必须提供的书证）被告不接受，双方发生履行合同纠纷，原告于2016年9月20日提出起诉，在法庭上被告提供了两份《房屋租赁合同》（证4）和两份《门面承包合同》（证5、6），该四份合同其证明，师大雁山体院学院不是该《房屋租赁合同》中的房屋出租人，被告陈某也不是该《房屋租赁合同》中的承租人，其合同约定，乙方未经甲方（出租人）书面同意严禁转租、转让，严禁经营餐饮，严禁生明火加工出售食品的约定，因此，证明了师大雁山体育学院并没有出租房屋给被告陈某，而且该房屋租赁合同严禁经营餐饮，履行不了广告承诺“经营餐饮极佳”的约定，被告违约，依法向原告双倍支付承租房屋定金10000元以代价解除主合同，另外赔偿原告因履行合同向民间借款履行转让费的约定所遭受借款执结损失的利息18000元及打印费60元，交通费15次120元（15×8）。综上所述，被告陈某不是雁山师大体育学院的房屋承租人并无承租的房屋转让给原告，而且雁山师大体育学院的房屋严禁经营餐饮，被告履行不了广告承诺的经营餐饮极佳的约定，被告违约侵害了原告的合法权益。1、判令被告双倍返还承租房屋定金10000元以代价解除主合同并承担原告因履行合同向民间借款履行转让费所遭受直接损失的利息18000元；2、被告支付打印复印费60元，交通费120元（15×8元）并承担诉讼费。（原告变更后的诉讼请求及事实与理由）被告答辩：原告在诉状中陈述“原告与被告合作······原告先交5000元定金”是事实，但原告称被告违反行政法规属于违约行为并赔偿双倍定金和利息是没有事实和法律依据的。原告在陈述要求被告双倍支付定金1万元及利息无事实和法律依据。陈某作为黎前兴妻子，有权将房屋转租给原告，原告的诉请是无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉请。本案是原告没有按期交纳合作费用，其行为构成违约，以法律规定无权退回定金。请求法院依法驳回原告的诉请。原告对其陈述事实提供的证据有：1、“黄金旺铺转让”约定，证明门面可经营餐饮，面积52平方米。2、收据，证明被告收取原告门面定金5000元。3、银行流水账和收据，证明向陈世恒借款5万元作为支付转让费用途并有银行流水账证实。原告支付陈世恒利息18000元，有证据证明。4、《房屋租赁合同》两份，证明承租人不是本案被告。该合同规定，严禁经营餐饮，严禁使用明火加工并出售食品，不准许转让房屋，转让房屋要经房屋出租人书面同意，面积76平方米。证明目的，不能履行被告的转让约定，经营餐饮极佳的约定。5、余波波《门面承包合同》，证明余波波租的房屋面积13平方米属于4号证据的房屋面积。证明目的的4号证据，剩余房屋面积为43平方米（76-13-20）。6、肖联云《门面承包合同》，证明肖联云承租的房屋面积20平方米属于4号证据的房屋面积。证明目的4号证据剩余房屋面积为43平方米（76-13-20），43平方米面积不能履行转让房屋面积52平方米。7、收据，证明打印复印二次60元。经过开庭质证，被告陈某质证意见：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，门面是可以经营餐饮的。对证据2真实性无异议，该证据恰好证明了原告违约的事实。原告不按期交纳合作费用构成违约的事实。对证据3对银行流水账真实性无异议，证明内容有异议，该证据与本案无关。对收据真实性有异议，证明内容有异议，收据的出具人没有到庭，身份无法查明，对收据不予认可。对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，2份合同证明了被告是有转租权。对证据5、6真实性无异议，证明被告将门面转租给余波波和肖联云经过学校同意，合法有效。对证据7真实性不予认可，不是正式发票，对打印复印费不予认可。本院经过审查，对证据认证如下：证据1、2、4、5、6真实性认可，但证明内容需综合论述。对证据3，收据真实性无法确认，银行流水无法证实其关联性，证据7，关联性无法确认，该两证据不予采信。被告陈某提供以下证据：1、结婚证，证明被告与黎前兴系夫妻关系。2、2011年12月30日、2015年2月15日《房屋租赁合同及租金上交表》、照片4张，证明2011年12月31日，被告取得师大雁山校区荣园9号的承租权并将门面隔成三间门面转租的事实。3、2014年9月16日、2015年9月2日、2016年8月1日《门面承包合同》，证明2014年9月16日、2015年9月2日、2016年8月1日，被告将隔开的连个门面先后转让给李吉元、余波波、肖联云，广西益勤有限公司未提出异议，被告取得转租权的事实。4、收据（原件在原告处），证明2016年7月19日，被告与原告达成的定金合同条款，约定原告2016年7月26日不交合作费定金不退的事实。5、门面承包合同，证明陈某经房屋所有权人同意，有转租权。该门面可以经营餐饮的事实。经过开庭，原告对被告提供的证据进行质证:对证据1,认为遗漏诉讼当事人黎前兴为被告。对证据2真实性无异议，该合同约定，未经甲方书面同意，乙方不可以转让、转租，严禁经营餐饮，严禁使用煤气。证明此门面不符合被告作餐饮转让门面。对证据3经营的不是餐饮项目，是甜品和奶茶，房屋面积为33平方米原告认可。被告转租的行为广西益勤有限公司未知情。该转租与本案无关，也并无房屋出租人的书面同意转租。证明4因2016年7月23日原告来到三里店师大找到被告，原告要求被告签订《门面转让合同》，被告不按自己的广告内容为原告签订经营餐饮项目及转让的门面面积为52平方米，被告拒绝原告的要求，导致原告不支付转让费72000元维护原告的合法权利，而不是交合作费。对证据5房屋出租人没有写是师大，他们是非法转让转租，该合同与本案无关。根据合同广西益勤有限公司是承租人，房屋所有人是师大，广西益勤有限公司转租给黎前兴，合同不认可。本院经过审查，对证据认证如下：对上述证据真实性认可，证据1，经本院核对及调查，原告丈夫黎前兴已死亡，其法定继承人为陈某（妻）、黎某（女）、黎锦晖（子）、黎锦华（子）、黎雅静（子）、程文芳（母亲），上述人员已追加为本案被告。证据2，证明涉案门面由黎前兴从广西益勤商贸有限公司处承租而来，能否转租之后另行论述。证据3、5，真实性认可，但与本案无关。证据4真实性认可，证明内容另行论述。被告黎锦晖、黎锦华、黎雅静、程文芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提交答辩状，未提供证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告陈某在媒介上发布广告，内容为“黄金旺铺转让师大雁山体育学院宿舍楼下黄金旺铺，52㎡，适合各行业，餐饮极佳。电话：133××××1880”。原告陈学意获知该消息后与被告取得联系，欲承租该门面，双方经过协商，达成初步意向，原告陈学意于2016年7月19日支付5000元给被告陈某，被告陈某书写《收据》一份交原告陈学意收执，内容为“今收到陈学意交来师大雁山校区容园第三间门面定金伍仟元整，2016年7月26日过来交合作费。如果2016年7月26日后不过来交合作费，定金不退。收款人：陈某2016年7月19日身份证号：4221261976111××××0电话133××××1880”。2016年7月26日，原告陈学意未支付“合作费”给被告陈某，双方经协商，未达成书面的门面租赁合同，被告陈某拒绝退还相关费用，原告遂诉至本院。另查明，涉案门面由黎前兴向广西益勤商贸有限公司承租，建筑面积约76平方米，原告及黎前兴将该门面分割为三间面积不等的门面，分别依次出租给案外人李吉元、余波波、肖联云等人。综合诉辩双方的意见，本院归纳当事人争议的焦点为：一、被告是否违约。二、被告是否应当双倍返还原告定金及承担利息损失。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷，《收据》中的“合作费”实为转租门面的费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”本案中，原告提供的《收据》，拟证明被告收取门面转让定金5000元，但双方并未就门面的转租的具体内容达成一致意见。而根据定金的定义，所谓定金，是指签约当事人为了保证合同的履行而预先给付对方一定数额的货币。而本案中的主合同并未实际成立，该款项5000元虽名为定金，但无定金之实，应属预付款性质，不能适用定金条款。关于被告应如何承担责任的问题。《收据》记载“2016年7月26日过来交合作费。如果2016年7月26日后不过来交合作费，定金不退”，原告虽未在约定时间交纳合作费，但鉴于双方对合同的未成立均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”截至一审辩论终结，双方对该合同的主要内容仍未能达成一致意见，应对双方的合作予以解除，被告应将原告交纳的5000元退还。原告诉请被告双倍返还定金无法律依据，本院不予支持。关于利息损失，原告要求按照其借款支付的利息计算，本院认为，其向陈世恒借款，并非与本案被告所约定，其借款属原告自行行为，与被告无关，不能将该借款作为其主张的依据，且原告所借款5万元，一年的利息就高达1.8万元，已经明显超出法律的规定，不应受法律保护，故，原告要求按照借款支付转让费的利息不予支持。但鉴于双方的合作应予解除，被告应即时将该款项退还，被告未即时退还，应当承担资金占用期间的利息损失，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，从原告起诉之日起开始计算至付清全部款项为止。关于打印复印费及交通费，因无法律依据，本院不予支持。至于其他被告，因原告并未要求承担责任，且根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”上述房屋租赁的相关财产权利，陈某也应享有合法的处理权，本院确定陈某承担责任已能解决本案的纠纷，可与其他被告无涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百一十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告陈某告陈学意、蒋艳玲人民币5000元，并支付相应利息（利息的计算，从2016年9月20日开始，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至上述款项支付完毕）。二、二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币365元，由被告陈某负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费365元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 欧阳东代理审判员 银小平人民陪审员 苏久亮二〇一七年六月二十日代书 记员 陈泓羽 微信公众号“”