（2017）豫01民终6330号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-07-03

案件名称

陈鑫、井美英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈鑫,井美英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终6330号上诉人(原审原告)：陈鑫。委托诉讼代理人：杨红伟，河南千业律师事务所律师。上诉人(原审被告)：井美英。委托诉讼代理人：罗慧领，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡浩波，河南豫龙律师事务所实习律师。上诉人陈鑫与上诉人井美英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈鑫及其委托诉讼代理人杨红伟，上诉人井美英的委托诉讼代理人罗慧领、胡浩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鑫上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判井美英向陈鑫支付违约金71225元；3、本案的一、二审诉讼费用全部由井美英承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。井美英并非2016年7月13日与委托出租方郑州景园房地产营销策划有限公司（以下简称景园公司）解除合同，井美英与景园公司签署的日期为2016年7月13日的解除合同的手续均是其事后伪造的。2016年7月14日房屋过户完成后，陈鑫要求井美英交付房屋，因井美英与景园公司的出租委托合同不到期（到期日为2019年6月13日），如果提前解除合同，井美英要向景园公司支付违约金，井美英要求陈鑫承担该违约金，陈鑫予以拒绝，于是井美英拒不向陈鑫交付房屋。2、一审判决对“交付”的理解有误。所谓交付，是指将标的物或所有权凭证的占有移转给受让人的法律事实。交付就是占有的转移。双方《房屋买卖合同》第十四条第1项约定：“房屋现有租约过户完毕交付房屋之前甲方（井美英）负责解除租约完整将房屋交付乙方（陈鑫）”。根据该约定，井美英不仅要在约定的时间内负责解除租约，还要将房屋完整移交给陈鑫占有。因此，井美英即使在2016年7月13日与景园公司解除了合同，也仅是履行了合同义务的第一步，而第二步对房屋占有的转移根本没有完成，所以绝不能据此认定井美英“已经履行了合同义务”。事实上，正是由于井美英不愿意向景园公司承担违约责任，才导致了景园公司拒不腾房。3、一审判决对景园公司向陈鑫所支付费用的性质认定有误。2016年9月21日一审法院对本案进行调解，而井美英拒绝和陈鑫进行调解。陈鑫与景园公司单方达成《调解协议》，景园公司同意于2016年10月10日前将房屋交付给陈鑫。因此景园公司之所以向陈鑫交房，完全是陈鑫与景园公司双方自行协商的结果。双方在《调解协议》第四条明确约定“甲方（陈鑫）与井美英之间的纠纷由甲方与井美英另行处理，与乙方（景园公司）无关”。从该条文来看，双方在签订调解协议时根本没有代井美英履行义务的意思，景园公司根本不是在替井美英交付房屋。井美英的违约责任不能免除。另，陈鑫向井美英主张违约金是基于双方的《房屋买卖合同》。2016年7月14日房屋过户完成后，房屋所有权已经归陈鑫所有，因此景园公司向陈鑫支付房屋占有费是基于陈鑫对房屋的所有权。前者基于债权，后者基于物权，是两种不同权利。所以绝不能因陈鑫行使了物权请求权而剥夺其债权请求权，故井美英仍应按《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，请求二审法院判如所请。井美英针对陈鑫的上诉，进行如下答辩：1、井美英不存在违约行为，已经按照合同约定在2016年7月13日解除了与景园公司之间的房屋出租委托合同，并于当日开始办理过户手续，第二日上午将过户手续办理完毕，将房屋过户至陈鑫名下，随即中介公司将由其保管的定金1万元支付给井美英，随后陈鑫向井美英支付最后一笔款项。陈鑫所述井美英伪造证据没有事实依据，井美英保留追究其相关法律责任的权利。同时本案中陈鑫第三项诉讼请求、其与景园公司所签调解协议、景园公司付款凭证等可以证明井美英向其交付房屋。2、陈鑫与景园公司已经形成新的租赁关系。陈鑫购买井美英房屋时已经知道涉案房屋存在租赁情况，其在《房屋买卖合同》和《民事诉状》中也认可涉案房屋存在租赁情况，合同履行中其也同意房屋由景园公司继续出租，由景园公司向其支付租金，实际上其与景园公司已经形成新的租赁关系。陈鑫在本案中的第三项诉讼请求，其与景园公司所签订的调解协议，可以证明陈鑫向景园公司所主张的都是租金，而不是其他费用，更不是其上诉状中所称“房屋占用费”，景园公司也是依据陈鑫诉讼请求和调解协议向其支付的租金，而不是其他费用。本案本来是陈鑫与景园公司在房屋出租过程中因租金支付问题发生的争议，与井美英没有任何关系。也正是基于此，本案原审调解程序中井美英才不愿与其调解。3、陈鑫既主张违约金又主张租金本身自相矛盾。陈鑫原审诉讼请求以及二审上诉请求，混淆了法律关系，本身自相矛盾。如其向井美英主张违约金，则不能向景园公司主张租金，如向景园公司主张租金，则不能向井美英主张违约金。本案中，其与景园公司已经和解，景园公司也向其实际支付了租金，其向井美英主张违约金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回陈鑫的上诉请求。井美英上诉请求：1、在维持一审判决第二项的基础上依法撤销一审判决第一项，改判驳回陈鑫诉讼请求；2、由陈鑫承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判决井美英返还2.2万元违反证据规则。“谁主张谁举证”是民事诉讼基本证据规则，陈鑫要求井美英返还2.2万元的理由，在其起诉状事实与理由部分明确载明系井美英“强迫”，因此陈鑫应证明井美英“强迫”的情形存在，但是其并未提供任何证据证明，井美英在民事答辩状中也强调陈鑫“强迫”的说法既不符合事实也没有证据支持，而一审法院超越陈鑫依据的“强迫”事由，以双方约定的价款是按套计价为由判决井美英返还2.2万元，这实际上超越了当事人的证据、事实与理由以及诉讼请求。2、井美英不存在“强迫”的情形。井美英开始为陈鑫办理房屋过户手续是2016年7月13日，14日上午9点左右办理完最后一个手续，9点22分中介公司将押金1万元支付井美英，11点18分陈鑫将最后一笔款支付井美英，所以从时间节点和逻辑顺序来讲，是井美英先办理过户手续，陈鑫最后付款，而不是陈鑫先付款，井美英再办理过户手续，因此井美英不存在“强迫”的必要性和可能性。而且，当时郑州房价已经开始大幅度上涨，如果井美英“强迫”，那么也不会只强迫2.2万元，至少应当是22万元。3、2.2万元系陈鑫自愿支付的款项，不应返还。如同合同第十四条所约定的本来是井美英、陈鑫、中介三方配合到银行办理按揭贷款手续，陈鑫按揭贷款支付房款，实际履行中陈鑫并未按揭贷款，而是以现金转账支付全部房款，这是合同实际履行过程中对合同条款的变更。同样道理，该2.2万元是井美英为陈鑫办理完毕房屋过户手续后，陈鑫自愿支付给井美英的款项，井美英不应返还。4、一审判决适用法律错误。综上，一审判决超越当事人诉讼请求、事实和理由，违反证据规则，错误适用法律，判决井美英返还2.2万元是错误的，请求二审法院依法改判驳回陈鑫该项诉讼请求。陈鑫针对井美英的上诉，进行如下答辩：1、房屋过户取得所有权，不等于交付。2、陈鑫与景园公司不存在租赁关系，景园公司占有该房屋，是基于其与井美英之间的合同，景园公司向陈鑫支付费用，是不当得利性质。3、双方签订买卖合同时，按套计算价格，事后井美英强行要求陈鑫支付2.2万元，是属于违约，依法应当退还。4、井美英逾期交房，应当按照约定向陈鑫支付违约金。陈鑫向一审法院起诉请求：请求判令被告每日按双方交易房屋价款的万分之五向原告支付违约金至实际交付房屋之日止；判令被告退还原告向其多支付的22000元现金；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月6日，原告与被告经郑州汇盛房地产营销策划有限公司居间，签订房屋买卖合同，约定：被告将位于郑州市郑东新区明理路西、学理路南X号楼X单元X层XX号的房屋及配套设施出售给原告，总价款1850000元；房屋建筑面积为165.43平方米，以上内容及其他相关内容均以房屋所有权证登记为准；房屋现有租约，过户完毕交付房屋之前，被告负责解除租约，完整将房屋交付原告；双方过户后，如任何一方未按本合同履行相关义务，每逾期一日违约方应向对方支付总价款万分之五的违约金。合同签订后，原告累计向被告支付房款1872000元。2016年7月14日，双方办理了过户手续。该房屋产权证书所载房屋建筑面积为167.41平方米。2014年4月14日，被告与景园公司签订房屋出租委托合同，将本案房屋委托出租，合同履行期限至2019年6月13日。2016年7月13日，被告终止与景园公司的房屋出租委托合同，并支付赔偿金、违约金30300元。2016年10月1日，景园公司将房屋交付给原告，并支付了自2016年7月14日至交付之日止的租金。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约履行。双方为买卖合同法律关系的主体，被告称其非适格主体，一审法院不予采信。原告在签订房屋买卖合同时，知晓该房屋已经出租的情况。被告在2016年7月13日已经解除了出租委托合同，已经履行了合同义务。但委托出租方没有及时腾房，非被告所致。房屋占用期间所造成的损失委托出租方已经赔偿了原告，被告对此不应承担违约责任。原告请求被告支付违约金，一审法院不予支持。合同中约定的面积虽然与房屋所有权证记载不一致，但双方约定了以房屋所有权证书为准。因此，双方约定的价款是按套计价，不是按平方米计价。被告多收取原告22000元房款，没有事实依据。被告主张系多出的平方米价款，一审法院不予采信。原告请求被告返还22000元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告井美英向原告陈鑫返还房屋价款22000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取613元，由原告陈鑫负担313元，被告井美英负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。井美英为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：第一组证据：2016年3月6日、2016年4月28日、2016年7月14日银行账户交易明细复印件各一份，证明：2016年3月6日三方签订房屋买卖合同当日陈鑫向井美英支付4万元定金，4月28日陈鑫向井美英支付60万元购房款，7月14日井美英办理完毕过户手续后，中介公司将依据房屋买卖合同第四条和第十四条约定保管的定金（押金）1万元支付井美英，随后陈鑫将122.2万元支付井美英。第二组证据：河南增值税普通发票（代开）复印件一份、税收缴款书（契税）复印件一份、郑州市房屋所有权转移登记申请书复印件一份，证明：井美英在陈鑫支付最后一笔款项之前的2016年7月13日即开始协助陈鑫办理房屋过户手续，并于14日将应由井美英签署的全部手续办理完毕，所以井美英不存在“强迫”陈鑫多支付2.2万元的必要性和可能性，该款项是陈鑫自愿支付，井美英不应返还。第三组证据：2016年7月14日转款记录打印件及情况说明复印件一份，证明：2016年7月14日之前井美英已经将房屋交付陈鑫，并于当日9点19分前将房屋过户手续办理完毕，中介公司才于当日9点19分开始将代为保管的定金（押金）退还井美英，而陈鑫向井美英支付最后一笔款项在此之后，所以井美英在陈鑫向其支付最后一笔款项之前，已经将房屋交付陈鑫，并将过户手续办理完毕，完全履行了合同约定义务，也不存在“强迫”陈鑫多支付2.2万元的必要性和可能性，因此陈鑫要求支付违约金和返还2.2万元款项的诉讼请求均不能成立，应予驳回。陈鑫对以上证据的质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可，该组证据恰好证明陈鑫一直按照合同约定履行义务，违约方是井美英。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，该组证据与井美英的证明目的无关，不能证明其证明目的。对第三组证据中转款记录真实性无异议，对转款记录上手写文字真实性有异议，对证据形式亦有异议，不符合证据要件，该组证据不能证明其证明目的，证明内容是推测性言论。陈鑫在二审中未向本院提交证据。本院经审理查明，陈鑫在一审起诉时将井美英、景园公司列为本案被告，诉讼中陈鑫与景园公司达成调解协议并撤回对景园公司的起诉。其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，陈鑫与井美英所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。陈鑫依约向井美英支付了购房款，井美英亦应当按照双方约定向陈鑫交付房屋。因涉案房屋在出卖时存在租约，井美英未能按时向陈鑫交付房屋，对于逾期交房给陈鑫所造成的损失，陈鑫应当得到赔偿。但根据井美英在收到陈鑫最后一笔购房款的前一日，即与委托出租方景园公司解除了《房屋出租委托合同》，并因此向景园公司支付赔偿金、违约金30300元的行为，可以看出井美英亦是在积极履行房屋交付义务。陈鑫虽对井美英与景园公司解除《房屋出租委托合同》的时间提出异议，并认为解除合同的相关手续系事后伪造，但其未能提供充足的证据予以证明，本院不予采信。由于景园公司未能及时腾房，造成井美英逾期交房，因此给陈鑫所造成的损失，最终应由景园公司承担。一审中，陈鑫与景园公司达成调解协议，于2016年10月1日接受景园公司向其交付的涉案房屋及2016年7月14日至交付之日止的租金，并撤回对景园公司的起诉，根据以上行为，应当认定陈鑫与景园公司已就逾期交房的损失问题达成一致并实际履行，故陈鑫在其损失已得到赔偿的情况下，再要求井美英向其支付违约金71225元，缺乏依据，且有违公平原则，本院不予支持。关于井美英是否应向陈鑫返还22000元的问题，虽然陈鑫向井美英实际支付的购房款为1872000元，比双方在《房屋买卖合同》中约定的总价款多出22000元，但双方在签订《房屋买卖合同》时涉案房屋尚未办理房屋产权证书，而之后所办理房屋产权证书载明的房屋建筑面积为167.41平方米，比双方在《房屋买卖合同》中约定的房屋建筑面积亦多出1.98平方米。按照双方在《房屋买卖合同》中约定的总价款1850000元、房屋建筑面积165.43平方米计算，每平方米的价格为11182.98元，多出1.98平方米的价款应为22142.3元，故陈鑫向井美英多支付22000元购房款，符合本案实际情况及正常的交易习惯，其要求井美英予以返还，依据不足，本院不予支持。综上所述，陈鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；井美英的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初1479号民事判决；二、驳回上诉人陈鑫的诉讼请求。一审案件受理费1226元，减半收取613元，二审案件受理费1226元，均由上诉人陈鑫负担。本判决为终审判决。审判长　　胡忠宇审判员　　崔　峨审判员　　侯军勇二〇一七年六月二十日书记员　　白凯丽来源：百度“”