（2017）粤0306民初3513-3516号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-11-16
案件名称
胡明源与深圳市康达尔（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市康达尔（集团）股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第六十条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十五条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《深圳市城市规划条例（2001年）》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初3513-3516号各案原告谭策等（身份信息情况详见附表）。委托诉讼代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云海，广东卓建律师事务所律师。被告：深圳市康达尔（集团）股份有限公司，地址广东省深圳市罗湖区。法定代表人：罗爱华，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗苑妮，广东金圳律师事务所律师。上述各案原告谭策等与被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷各案，本院受理后，依法由审判员陈蕾仰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。各案原告共同的委托诉讼代理人吕红兵、刘云海，被告委托诉讼代理人姜海腾、罗苑妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月至7月（各案具体时间见附表），原被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告通过首付和按揭贷款方式购买被告开发的位于深圳市宝安区××街道办事处康达尔山××（××）的商品房（各案具体房号见附表）。签订合同后，原告依约向被告支付了首付款，余款在约定期限内通过银行贷款全部付清。签约之时，被告告知原告涉案房已办理商品房验收各项手续，具备交房条件，通知原告先办理收楼手续，以便被告继续后续的搭板工程。原告基于对被告作为专业的房地产开发商的信任，没有查看其关于房屋验收合格的全部法律文件，应被告的要求并在其指引下，签收了《入伙通知书》及部分文件。在验收涉案房时，原告发现房屋厅房水平面与入户花园水平面存在明显落差，而被告在预售前和在合同订立合同中，从未以任何方式告知原告此落差情形。为此，原告多次向被告交涉，要求立即解决落差问题或调换房产。被告工作人员承认销售时确未告知，但此结构落差在设计图纸上已经存在，不是施工质量问题，故无法解决，也没有其它同样户型未售房屋可供调换。根据经深圳市中级人民法院民事判决书载明的损失计算方式，原告所购房屋入户花园与客厅之间存在的水平落差损失，酌定为原告所购房产价款的2%作为原告的损失。涉案房存在水平面落差问题，将会给原告在今后的房屋装修、日常生活带来极大不便，并直接影响物业使用价值及转让价值。如此重大事项，对涉案房的成交价格以及原告认购时的购房意愿均产生直接影响，但被告却未履行任何告知义务，应当承担违约责任，赔偿因房屋厅房水平面与入户花园水平面不一致所造成的物业价值减损损失。原告请求判令：1、被告承担因房屋厅房水平面与入户花园水平面不一致造成物业价值减损损失（各案具体金额见附表）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，（一）(2016)粤0306民终8492号二审判决认定被告支付入户花园与客厅水平落差损失，是认定事实错误，导致错判。在附图中可以看出，入户花园并不属于所购房屋，涉案合同附件五第二条第2款约定，“双方同意建筑结构上单独附属于某一套房地产的露台、阳台、入户花园等独立于其他专有面积和公共面积的面积归该房产买受人使用。”可见，入户花园原告可以使用，但不属于所购房屋，即原告的购房款不包括入户花园面积，因此被告不须告知原告入户花园与客厅存在水平落差，而且落差是在房屋设计时就存在的，也并未导致房屋不能满足正常使用，对此被告没有任何过错和违约。原告以不属于自己的入户花园与所购房屋客厅之间的落差要求被告赔偿损失，没有事实和法律依据，二审判决予以支持，显然错判。（二）针对(2016)粤03民终8494-8503号案件，被告已经向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已经受理上述案件，案号为(2016)粤民申7992-8003号。(2016)粤03民终8492-8503号案件的判决极有可能被广东省高级人民法院撤销改判。综上所述，被告请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求或等上述案件再审结果出来后再判决。经审理查明，2014年3月19日，被告取得了深圳市宝安区康达尔山海上园（一期）B区的深圳市房地产预售许可证。2014年6月至2015年2月间，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于深圳市宝安区××街道办事处康达尔山××（××）的涉案房产（各案具体房号及总价款见附表）；买方采取按揭贷款或一次性付款的方式付款，出卖人应当于2015年5月31日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出买人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定出卖人向本合同注明的买受人地址以特快专递（顺丰或EMS）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人末付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。2014年12月31日，被告取得涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年12月31日，原告在《入伙通知书》、《康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书》中业主签收落款处签字，确认内容包括同意收楼。2015年8月13日，被告向原告开具《发票》，确认收取原告全部购房款2119434元。2015年5月29日，被告取得涉案楼盘的《建设工程规划验收合格证》。另查明，原被告确认涉案房屋入户花园与房屋厅房存在水平落差，该水平落差在被告备案设计图纸中有所体现，但现有证据无法显示被告在与原告签约时已告知该水平落差情况。又查明，针对被告同一楼盘先前一部分业主请求延期交房违约金纠纷案，深圳市中级人民法院作出(2016)粤03民终8494-8502号民事判决书，判令被告承担延期交房违约金。被告不服，向广东省高级人民法院提起再审申请，广东省高级人民法院于2017年1月22日作出(2016)粤民申7994-8002号民事裁定，裁定如下：一、指令广东省深圳市中级人民法院对各案（案号信息见附表）进行再审；二、再审期间，中止各案（案号信息见附表）原判决的执行。2017年5月，深圳市中级人民法院对涉及本案楼盘另一部分业主以与本案相同的事实和理由起诉被告要求支付的延期交房违约金、房屋厅房水平面与入户花园水平面落差赔偿纠纷系列上诉案，作出二审终审判决，驳回了业主有关延期交房违约金的诉讼请求，并判令被告按购房总价款2%赔偿业主水平面落差损失。以上事实，有经过庭审举证质证的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《入伙通知书》、《康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书》、《发票》、《建设工程规划验收合格证》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方的合法权益均应受法律保护。涉案房屋入户花园与客厅之间的水平落差于设计时就已存在，被告于签订合同时未将该情况告知原告。涉案房屋相应的入户花园由房屋买受人使用，无论购房价款中是否包含了该入户花园的部分，入户花园与客厅之间的水平落差对房屋的实际使用造成一定程度的不便利是客观存在的，且被告于此前销售时未及时、如实地履行告知义务，侵害了原告的知情权，亦妨碍了原告对其自身享有购买与否的选择权的行使。被告的行为违背了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，应承担相应的责任。本院酌定被告按购房总价款的2%向赔偿原告损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《深圳市城市规划条例》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告谭策等入户花园水平面落差造成的损失（各案具体金额见附表）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费（各案具体金额见附表）由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈蕾仰二〇一七年六月二十日书记员 李玉婷书记员 席俊奇附表：附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《深圳市城市规划条例》第六十一条建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度“”