（2017）鲁0591民初959号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-08-03
案件名称
张风芹与王宁宁、范永睿房产买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东营经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张风芹,王宁宁,范永睿
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0591民初959号原告：张风芹，女，汉族。委托诉讼代理人：王志浩，山东鲁北律师事务所律师。被告：王宁宁，男，汉族。被告：范永睿，女，汉族。委托诉讼代理人：刘景晴，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊磊，山东正义之光律师事务所律师。原告张风芹与被告王宁宁、范永睿房产买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志浩、被告王宁宁、被告范永睿及其委托诉讼代理人刘景晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张风芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告位于东营市东营区北一路248号阳光100城市丽园第XX幢4单元X室房产归原告所有，被告立即给原告办理过户手续，被告向原告赔偿双倍定金20000元，双倍赔偿原告代理佣金16000元，自每一笔付款之日起至2017年4月1日止以已付房款635000元为基数按年息9%计算的违约金114000元，以上损失共计150000元；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告表示因原、被告既约定了定金，又约定了违约金，被告违约，原告明确其选择适用定金条款。事实与理由：2012年8月1日，在东营市卓越房地产代理中心介绍下，原、被告签订临时买卖合约，原告购买两被告名下阳光100城市丽园第XX幢4单元X室房产，约定总价款80万元，首付款24万元（含定金1万元），余款房产过户贷款付清，考虑贷款比较麻烦，原告先后支付给被告63.5万元房款，被告将房产交付给原告居住。此后被告共向原告支付104300元，其中50114元用于偿还涉案房产银行贷款，原告认为剩余54186元是退还原告的优惠房款。签订合同时，原告知晓涉案房产被银行抵押，贷款尚未还清。原告认为，被告至今未办理房产过户手续，损害了其合法权益，选择适用定金条款。被告王宁宁辩称，其收到原告支付的房款共计63.5万元，个人做买卖使用了，后向张某某借了4万元支付给原告用于偿还涉案房产银行贷款，调解离婚时该所欠张某某的债务归范永睿所有，本案应由王宁宁承担责任，但涉案房产贷款尚未还清无法办理过户，被告已将房产提前交付给原告，原告不存在任何损失。被告范永睿辩称，1、涉案房产是因原告与被告王宁宁的原因而导致无法过户，该房产是王宁宁婚前购买，登记在两被告名下，原告在购买前明知该房产已抵押给银行，但原告在范永睿不知情的情况下将购房款支付给了王宁宁，王宁宁将房款私自挪用而无法偿还银行贷款，导致现在无法办理过户手续。2、原告的损失不应由范永睿承担，两被告已于2017年3月3日离婚，双方达成协议涉案房产归王宁宁所有，与该房产有关的债权、债务均由王宁宁享有和承担；原告自2012年起在涉案房产居住，原告非但没有损失，且因此受益，故原告不存在损失且不应由范永睿承担。3、被告范永睿向原告支付64300元、通过张某某向原告支付40000元用于偿还涉案房产银行贷款，原告实际未用于偿还房贷的54186元应在已付房款中扣除。4、原告购房款尚未付清，不应确认房产归原告所有，应待房贷还清解除抵押后办理过户手续。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据一，卓越房地产代理临时买卖合同一份，拟证明2012年8月1日原、被告签订临时买卖合约，约定原告以80万元购买两被告房产，如任何一方违约，违约一方需双倍赔偿守约方定金，并双倍支付代理方服务佣金。被告王宁宁对该证据无异议，认为原告事先清楚房产被中国银行抵押，贷款尚未还清，开发商胜兴置业为该贷款提供担保的情况。被告范永睿对该证据的真实性无异议，认为该合同是范永睿配合王宁宁出售涉案房产而签订的，但合同中未约定支付双倍赔偿守约方定金及双倍赔偿代理佣金的适用情形，原告主张的损失没有事实及法律依据。证据二，收条7份、中国银行流水3份、客户回单6份，拟证明原告向被告王宁宁支付购房款及定金共计63.5万元。被告王宁宁对该组证据无异议。被告范永睿对银行流水及客户回单的真实性无异议，认为上述款项均是支付给王宁宁的，范永睿对此不知情。证据三，中国银行国内汇款付款通知单3份、客户回单17份，拟证明原告收到被告范永睿付款后，将其中的50114元用于偿还涉案房产银行贷款。被告王宁宁、范永睿对该组证据均无异议，但认为两被告共向原告支付了104300元，剩余54186元为退还原告的房款，应从其已交房款数额中扣除。证据四，王宁宁出具的承诺书两份，拟证明目的：王宁宁承诺于2013年12月25日前还清房贷，如逾期支付违约金，故合同的履行顺序应为被告还清房贷后原告支付剩余款项，且被告承认自己存在违约行为。被告王宁宁质证认为，该承诺书是其在公安机关向原告出具的，违约金过高。被告范永睿质证认为，其对该承诺书不知情，系王宁宁个人行为，效力不及于范永睿，且改变了合同约定，被告范永睿不应承担相应责任。被告王宁宁未提交证据。被告范永睿为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一，东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初337号民事调解书一份，拟证明两被告已于2017年3月3日通过XXX，双方同意将位于东营区北一路248号阳光100城市丽园第XX幢4单元X室房产即涉案房产归王宁宁所有，与该房产有关的债权债务均由王宁宁享有承担，因此范永睿对原告不承担任何赔偿责任。原告对证明目的不予认可，认为两被告之间的协议效力不及于第三人即本案原告，临时买卖合约系原告与两被告共同签订，两被告需共同承担相应的责任。被告王宁宁对该证据无异议，认可应由其独自承担责任。证据二，中国建设银行自动柜员机客户通知书6张、中国建设银行股份有限公司东营分行被告范永睿名下的个人活期明细信息一份，中国建设银行被告范永睿名下的个人活期账户交易明细一份，拟证明涉案房产在2012年8月15日交付原告，由原告占有使用，被告范永睿共向原告支付64300元，通过张某某向原告支付4万元，原告根本没有受到任何损失。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认可原告共收到两被告支付的104300元，原告自2012年8月15日起占有使用涉案房产并居住至今。被告王宁宁对该组证据无异议。本院经审查认为，原告提交的证据四，被告王宁宁认可是其出具，本院对真实性予以确认，但因原告选择适用定金条款，且该承诺系王宁宁单方出具，不能约束被告范永睿，不予采信；被告范永睿提交的民事调解书，对真实性予以确认，但系两被告间约定，不能实现被告范永睿不承担责任的证明目的；对原被告提交的其他证据，双方均无异议，予以采信。根据当事人陈述、采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2012年8月1日，原告与两被告签订《临时买卖合约》，原告购买两被告名下的位于东营市东营区北一路248号阳光100小区89号楼4单元X室房产（房产证号：东房权证东营区字第**号）。合同约定房产价款80万元，原、被告各向代理方东营市卓越房地产代理中心支付成交价格1%的代理方服务佣金，原告于2012年8月30日前支付首付房款24万元（含定金1万元，于签订合同时支付），余款房产过户贷款付清，原告承担一切过户费用，首付房款支付后10日内交钥匙；如任何一方不能按上述条款执行，违约一方须双倍赔偿守约方定金，并双倍支付代理方服务佣金。合同签订后，原告共向被告王宁宁支付房款635000元，王宁宁将该款个人使用。原告于2012年8月15日起接收房产居住至今。2013年11月20日，被告王宁宁向原告出具承诺书，承诺于2013年11月23日还清房贷，若违约按日支付违约金200元。2013年11月23日，被告王宁宁向原告出具承诺书，承诺于2013年11月25日还清房贷，若违约按日支付1000元违约金。此后，两被告共向原告付款104300元，原告将其中的50114元用于偿还涉案房产银行贷款。2017年3月3日，两被告经法院主持调解离婚，协议涉案房产归被告王宁宁所有，与该房产有关的债权债务均由被告王宁宁享有和承担。另查明，被告王宁宁购买涉案房产时以该房产作为抵押，由东营胜兴置业有限公司提供担保向中国银行股份有限公司办理按揭贷款，现贷款尚未还清，原告在购买前知晓该情况。本院认为，原告与两被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。关于原告主张确认涉案房产归原告所有的诉求，本院认为，在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定要求出卖人履行合同义务，在涉案房产尚未涤除抵押权前，原告要求确认房产所有权归其所有，缺乏基础，依法不予支持。原告在购买涉案房产时已知晓房产存在抵押的事实，根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，由于涉案房产尚存在有抵押权负担，在抵押权未涤除的情况下，将导致涉案合同在客观上无法继续履行，故对原告要求被告履行过户义务的请求，不予支持。但是，自2012年8月房屋交付以及2013年11月被告王宁宁承诺清偿房贷至今已四年时间，被告在原告所支付的部分房款足以清偿房贷的情况下，未予清偿房贷，导致涉案房产抵押尚未解除而无法办理房产过户手续，应承担违约责任。双方在合同及其后的承诺中同时约定了定金和违约金，经法院释明，原告选择定金，故两被告应向原告支付双倍定金即20000元，对其主张的违约金，不予支持。两被告虽在离婚调解协议中约定了涉案房产的归属及债权、债务承担，但系两被告的内部约定，不能以此对抗原告，故应由两被告共同承担违约责任，在其承担违约责任后，再在两被告间另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王宁宁、范永睿于本判决生效之日起十日内向原告张风芹支付定金20000元；二、驳回原告张风芹的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告张风芹负担1430元，由被告王宁宁、范永睿负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 鲍 蕾二〇一七年六月二十日书记员 袁盼盼