（2016）皖0222民初2101号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-31
案件名称
芜湖市潮盛工业园有限公司与南京联发塑胶厂、郑良茂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
繁昌县人民法院
所属地区
繁昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖市潮盛工业园有限公司,南京联发塑胶厂,郑良茂,芜湖濠江体育用品有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
安徽省繁昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0222民初2101号原告（反诉被告）：芜湖市潮盛工业园有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222670912164N。法定代表人：杨嘉铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐业晶，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉辉，男，1981年5月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，该公司总经理。被告（反诉原告）：南京联发塑胶厂，住所地江苏省南京市江宁区，统一社会信用代码91320115949900099F。法定代表人：郑良茂，该厂厂长。委托诉讼代理人：潘绪正，安徽真见律师事务所律师。被告：郑良茂，男，1947年4月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被告：芜湖濠江体育用品有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码913402225770661946。法定代表人：邱诗廷，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘绪正，安徽真见律师事务所律师。原告（反诉被告）芜湖市潮盛工业园有限公司（以下简称潮盛公司）与被告（反诉原告）南京联发塑胶厂（以下简称联发塑胶厂）、被告郑良茂、被告芜湖濠江体育用品有限公司（以下简称濠江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潮盛公司的委托诉讼代理人徐业晶、杨嘉辉、被告（反诉原告）联发塑胶厂的委托诉讼代理人潘绪正、被告濠江公司的委托诉讼代理人潘绪正到庭参加诉讼；被告郑良茂经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在本案审理过程中，被告联发塑胶厂于2016年9月2日提起管辖异议，本院于2016年9月8日作出（2016）皖0222民初2101号之一民事裁定书，驳回被告联发塑胶厂的管辖异议申请。被告联发塑胶厂对本院的管辖异议裁定不服向芜湖市中级人民法院提起上诉；2016年11月9日，芜湖市中级人民法院作出（2016）皖02民辖终328号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。原告潮盛公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告支付原告房屋占用使用费4943300元（自2011年5月1日至2016年5月31日，此后按每月每平方米9.19元类推至实际交付之日止；依据（2014）皖民四终字第00095号生效判决，待被告返还诉争厂房后减去385万元）；2、判令三被告给付占有使用费利息按年利率5%自2011年5月1日至2017年1月30日共计340257元，计算至实际给付之日止；3、判令三被告支付土地使用税777332.16元；4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实及理由：2011年12月4日，原告与被告南京联发塑胶厂、郑良茂签订《厂房买卖合同》，约定将坐落于芜湖市繁昌县XX基地XX厂区转让给南京联发塑胶厂，原告已按合同约定将上述厂区交付给被告南京联发塑胶厂的关联企业芜湖濠江体育用品有限公司使用，后因被告南京联发塑胶厂和郑良茂未能按合同履行付款义务，原告于2013年8月2日诉至芜湖市中级人民法院，经芜湖市中级人民法院（2013）芜中民四初字第00007号和安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00095号判决，解除了原、被告间的《厂房买卖合同》，被告返还标的物给原告，原告多次找到被告要求其履行判决，到截至目前，被告仍然在占用使用原告的厂房，未能履行义务，被告的行为给原告造成重大损失。根据《民法通则》第一百一十五条：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”和《合同法》第一百六十七条：“出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”的规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请！被告联发塑胶厂辩称：1、对于原告当庭增加诉讼请求，被告方不予同意。原告在繁昌县人民法院立案时，人民法院已向原告送达了相应的法律文书，告知增加、变更诉讼请求应在一定的期限内进行，从原告起诉立案至今已经将近半年，原告当庭增加诉讼请求已远远超过了法院给予的期限。2、原告在诉状中提出“原告将坐落在芜湖市繁昌县XX基地XX厂区转让给南京联发塑胶厂，原告已按合同约定将上述厂房转交南京联发塑胶厂”，该陈述是不属实的，双方没有办理任何移交手续，按照已经解除的厂房买卖合同的约定，双方也未达到交付的条件，双方至今没有办过任何交付手续。3、原告在诉状中的陈述将讼争厂房交给南京联发塑胶厂的关联企业濠江公司也不属实，濠江公司使用原告所有的A2区厂房的行为是基于濠江公司与潮盛公司之间的租赁合意而使用的，与南京联发塑胶厂无关，更不是原告向南京联发塑胶厂对该厂房的交付行为。4、南京联发塑胶厂和郑良茂与濠江公司现在也不是关联企业，在2013年，郑良茂转让在濠江公司的股份以后，濠江公司与南京联发塑胶厂就不存在人员、资金、业务上的任何关联，双方都是相互独立的，各自承担各自民事责任的企业法人和经济组织。5、原告方在诉状中陈述的“原告多次找被告要求其履行判决”是不明确的，本案被告有三个，但在芜湖中院和安徽高院的两次判决中的被告只有两位，即南京联发塑胶厂和郑良茂。原告在安徽高院终审判决后从未与南京联发塑胶厂或者郑良茂联系过，更谈不上主张返还标的物的问题。6、使用原告所有的在潮盛工业园区厂房的不是南京联发塑胶厂和郑良茂，而是濠江公司。7、原告要求联发塑胶厂支付土地使用税77万余元没有任何法律依据。双方当时所签的厂房买卖合同已经解除，合同项下的义务也不再履行，而原告向法庭提交的厂房所有权证书也证明了原告对该块土地占有使用，按照土地使用税有关法律规定，纳税义务人应当是原告方，这项义务不能让与，更不能由被告南京联发塑胶厂承担。被告郑良茂未作答辩。被告濠江公司辩称：1、濠江公司于2011年6月17日在繁昌县工商行政管理部门注册登记成立，当时的投资人是郑良茂和郑志刚，郑良茂是该公司的法定代表人，在企业注册登记时，作为企业登记的授权代表人的郑良茂与原告（当时的名称为芜湖潮盛工业园公司）签订自2011年6月3日至2014年6月2日三年期的厂房租赁合同，这个厂房租赁涉及的标的物就是本案讼争的厂房，当时这个厂房只是毛坯房，没有通水电，没有门窗，内外墙均未粉刷。潮盛公司在濠江公司登记注册的时候向工商行政管理部门出具了生产经营场地的证明，证明濠江公司租赁该场地进行生产经营，企业的主管部门繁昌县经济开发区管委会也加盖了印章对该事实确认，由此濠江公司得以在工商行政管理部门注册成立。2013年3月15日，濠江公司企业变更，其原法定代表人郑良茂转让对该公司持有的所有股份，退出该公司，由现在的法定代表人持有公司30%的股份，郑志刚持有70%的股份，因此自2014年3月15日起南京联发塑胶厂以及其负责人郑良茂与濠江公司之间就不存在任何关系，两者之间不是关联企业，只是南京联发塑胶厂的法定代表人郑良茂与濠江公司的股东郑志刚是血缘上的父子关系，而非法律上的关联企业关系。2、自2011年6月3日，濠江公司占有使用原告在潮盛工业园的四栋厂房是基于双方的租赁协议，是一种合法占有，并不是非法占有，双方对于租赁费用在合同中也有明确约定。同时，需要说明的是，在2014年6月2日合同期满后，原告至今没有与濠江公司续签相应的厂房租赁合同，也没有向濠江公司主张过厂房租赁费用。3、原告要求濠江公司支付其厂房占有使用费及土地使用税没有任何法律依据，濠江公司作为承租人，只能依照与原告的约定支付厂房租赁费用，而非占用费用，更不存在支付土地使用税的问题。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。至于原告当庭增加诉讼请求的问题，同联发塑胶厂的答辩意见。反诉原告联发塑胶厂向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付垫付的厂区标准厂房门窗、地坪和内部粉刷等工程施工费用人民币531372.54元；2、被告承担本案的诉讼费用。（反诉原告当庭增加一项诉讼请求：要求反诉被告自2013年1月6日按同期银行贷款利息支付逾期付款违约金至付清之日止）。事实和理由：2010年12月4日，反诉原告与反诉被告签订《厂房买卖合同》，约定反诉原告购买位于芜湖市繁昌县XX基地XX厂区标准厂房和使用配套场地，购买价格为税前总价1050万元，反诉被告确保于2011年4月30日前将验收合格厂房交付反诉原告。在厂房建造的过程中，由于反诉被告资金缺乏，基础设施施工后无力按照标准厂房设计要求完成后面的水、电、门窗、地坪和内部粉刷等工程的施工安装，要求反诉原告完成上述内容的施工。为能确保反诉原告生产计划，按时进驻所购买的厂房进行生产经营，反诉原告对应为反诉被告施工的门窗、地坪和内部粉刷等工程进行了施工安装，各项费用分别为铝合金门窗制作安装463182.54元、夹芯板门22850元、钢木门安全门19340元、内部粉刷26000元。施工安装结束后，反诉被告向建筑管理部门申请竣工验收和竣工验收备案，领取房地产权证。由于反诉原告所进行施工安装的繁昌潮盛创业基地A2厂区标准厂房门窗、地坪和内部粉刷等工程内容为反诉被告施工内容，反诉原告所进行该项施工安装的费用应由反诉被告承担，故此，请求法院判决反诉被告支付反诉原告垫付的A2厂区标准厂房门窗、地坪和内部粉刷等工程施工费用人民币531372.54元，自2013年1月6日按同期银行贷款利息支付逾期付款违约金至付清之日止。望判决支持反诉原告诉讼请求。反诉被告潮盛公司辩称：1、反诉原告的反诉请求已经超过诉讼时效。2010年12月4日，双方签订合同，约定反诉原告向反诉被告购买厂房，后因反诉被告违约，经芜湖中院和安徽高院判决解除。但是在两次庭审中，反诉原告均未提出返还相关费用的请求，反诉原告至2017年才提出，明显超出诉讼请求。2、反诉原告提交的证据不能证明其反诉请求。反诉原告提出的违约金，反诉被告不予认可，反诉原告违约的事实已经被生效判决认定，但在判决生效后，反诉原告仍恶意占有反诉被告的房屋，并将其分割出一部分转租给第三方，由此给反诉被告造成了巨大的损失。对于因反诉原告自身的过错导致的装潢费用，反诉被告不予承担，更不承担其违约金。综上，反诉原告的反诉请求事实不清，证据不足，请求法院依法驳回。原告为证明其本诉主张，向本院提供了以下证据材料：1、企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告主体适格；2、房产权证书（繁昌房字第018396-××9），证明原告对诉争厂房享有所有权，被告非法占有，给原告造成巨大的损失；3、芜湖市中级人民法院（2013）芜中民四初字第00007号民事判决书、安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00095号民事判决书，证明：1、原告将潮盛基地厂房（建筑面积8974.4平方米，厂区用地约20亩）交付于南京联发塑胶厂、郑良茂，由其关联公司濠江公司占有使用；2、判决确认被告南京联发塑胶厂、郑良茂自判决生效之日15日内腾空位于芜湖市繁昌县XX基地XX厂区标准厂房和使用配套场地，并交还原告芜湖市潮盛工业园有限公司；4、照片，证明原告已依据上述判决申请强制执行，要求被告腾空房屋，被告至今依然非法占有；5、工商档案信息（生产经营场地证明、厂房租赁合同、企业名称预先核准通知书、企业公示信息），证明原告在2011年5月3日前就已经将诉争厂房交于被告，被告依法向工商申请设立登记，至今仍在生产经营；6、占有使用费损失评估报告，证明：1、被告占用原告厂房至今；2、被告造成原告的损失的事实，被告应赔偿原告占有使用费从2011年5月1日至2016年5月31日共计494330元，计算至实际返还诉争房产之日止；7、记账凭证、徽商银行客户回执，证明原告交付从2012年4月18日至今共计缴纳土地使用税777332.16元，应由被告承担。被告联发塑胶厂、郑良茂在本诉部分均未提交任何证据材料。被告濠江公司为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料：1、私营企业信息查询单、厂房租赁合同、生产经营场地证明，证明濠江公司的注册登记时间、地点及公司注册信息变更情况；自2013年以后，濠江公司与南京联发塑胶厂之间就不存在法律上的关联公司关系；濠江公司使用原告方的厂房是基于濠江公司与原告方的厂房租赁行为，而不是基于原告方和联发塑胶厂、郑良茂之间的厂房交付行为，濠江公司使用该厂房的行为是自主经营行为，与联发塑胶厂及郑良茂无关，其使用是合法使用，并非非法占有；2、电力安装工程施工合同及票据一份，证明濠江公司在租赁讼争厂房时，该厂房并未按照设计进行电力安装而是由濠江公司进行的电力安装，该项费用应当由原告方进行支付（可在与原告的结算中予以抵扣）；3、供水公司生产用水安装发票一份，证明濠江公司在进入讼争厂房时该厂房没有安装生产用水，是由濠江公司进行安装的，此项费用也应与原告方在结算时予以抵扣；4、地坪施工工程合同一份，证明地坪施工是濠江公司为完成该厂房设计建设施工的内容而支出的费用，也应与原告方在结算时予以抵扣。上述证据也证明濠江公司在2011年6月3日使用该厂房的时候，该厂房是处于水电均未通的毛坯房，而非经过竣工验收的标准化厂房。5、厂房租赁合同，证明与讼争房屋同地段的厂房租金水平。反诉原告联发塑胶厂为证明其反诉主张，向本院提交了以下证据材料：1、厂房买卖合同（含清单）复印件一份，证明南京联发塑胶厂依照合同约定中未含的内容进行装修并不是使用过程中的装修，而是按照厂房设计的要求进行施工，包括内墙粉刷、吊顶、大门门卫设备用房、门窗、80千瓦变压器和自来水开口和水表、人防、规划测绘，上述项目是原告应当施工的项目，并且是综合验收必须完成的项目，不是装修项目；2、厂房夹芯板门制作安装承揽协议一份、领条一份，证明厂房夹芯门板的施工费用；3、厂房内墙粉刷施工协议一份，证明反诉原告为厂房的内墙粉刷支付的费用；4、厂房铝合金门窗制作安装承揽协议一份、付款证明、决算单，证明反诉原告为未含项目内，在施工中必须要施工的铝合金门窗所支出的费用；5、厂房钢木门、安全门制作安装承揽协议一份，证明反诉原告未包含在厂房买卖合同1050万元范围内的施工的费用。反诉被告未向本院就反诉部分提交任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告潮盛公司是否已经完成厂房交付。原告认为其已完成厂房交付，并向本院提交了芜湖市中级人民法院（2013）芜中民四初字第00007号民事判决书、安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00095号民事判决书、工商档案信息（生产经营场地证明、厂房租赁合同、企业名称预先审核通知书、企业公示信息）；被告联发塑胶厂则认为联发塑胶厂与濠江公司之间不是关联企业，濠江公司占有使用该厂房是基于濠江公司与潮盛公司之间的租赁合同，而不是基于潮盛公司向联发塑胶厂交付买卖合同项下的厂房，因此濠江公司占用使用涉案厂房不能认定是原告向联发塑胶厂向联发塑胶厂交付了厂房。本院经审查认为，首先在芜湖市中级人民法院（2013）芜中民四初字第00007号民事判决书与安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00095号民事判决书中均已明确认定联发塑胶厂与濠江公司系关联企业，濠江公司占用使用涉案厂房系经过联发塑胶厂与潮盛公司同意的，并不是基于濠江公司与潮盛公司之间的租赁合同；其次被告濠江公司提交的私营企业信息查询单、厂房租赁合同、生产经营场地证明仅仅是濠江公司用来登记备案的，双方并未按照厂房租赁合同进行履行，被告濠江公司也从未向潮盛公司支付过租赁合同中约定的租金，对濠江公司的上述证据材料不予认可。最后，虽然濠江公司后期股东发生变化，但并不影响濠江公司在联发塑胶厂与潮盛公司进行厂房买卖合同时以关联公司的身份占有使用涉案厂房，并且直至今日濠江公司仍然基于原有的关联公司身份继续占用使用该厂房，该关联关系在该买卖合同中并不因股东的变化而变化。因此本院认定原告将涉案厂房交由被告濠江公司使用系履行厂房买卖合同的交付义务，已完成厂房交付。二、其他事实认定如下：2010年12月4日，芜湖市潮盛投资置业有限公司（以下简称潮盛置业公司）与联发塑胶厂、郑良茂签订《厂房买卖合同》，约定联发塑胶厂向潮盛置业公司购买位于芜湖市繁昌县XX基地XX厂区标准厂房和使用配套场地（建筑面积8974.4平方米，厂区用地约20亩）达成协议，约定厂房价格为税前总价1050万元；潮盛置业公司确保于2011年4月30日前将验收合格厂房交付联发塑胶厂；联发塑胶厂应于合同签订后三天内支付潮盛置业公司150万元，于2011年1月15日前支付100万元，于2011年12月29日前支付2483000元，于2012年12月29日前支付2268500元，于2013年12月29日前支付2054000元，于2014年12月29日前支付3339500元；若联发塑胶厂一次付款超期一个月，潮盛置业公司有权解除合同，并要求联发塑胶厂按照厂房总价的10%赔偿违约金；联发塑胶厂付清全部厂房款及占用期间的利息后，潮盛置业公司在一个月内将厂房的产权证转至联发塑胶厂名下；合同同时约定，潮盛置业公司法定代表人杨嘉铭、联发塑胶厂的法定代表人郑良茂对本合同的履行负有连带担保责任。2011年6月2日，芜湖市潮盛投资置业有限公司变更为芜湖市潮盛工业园有限公司即本案原告潮盛公司。后在《厂房买卖合同》的履行过程中，潮盛公司与联发塑胶厂、郑良茂发生纠纷，潮盛公司诉讼至芜湖市中级人民法院要求解除《厂房买卖合同》等，芜湖市中级人民法院于2013年12月9日作出（2013）芜中民四初字第00007号民事判决书，判决如下：一、解除原告芜湖市潮盛工业园有限公司与被告南京联发塑胶厂、郑良茂于2010年12月4日签订的《厂房买卖合同》。二、被告南京联发塑胶厂、郑良茂自本判决生效之日起15日内腾空位于芜湖市繁昌县XX基地XX厂区标准厂房和使用配套场地，并交还原告芜湖市潮盛工业园有限公司。三、原告芜湖市潮盛工业园有限公司应在被告南京联发塑胶厂、郑良茂按上述第一、二项判决履行完毕后5日内，返还被告南京联发塑胶厂、郑良茂购房款385万元。四、驳回原告芜湖市潮盛工业园有限公司的其他诉讼请求。联发塑胶厂对此不服上诉至安徽省高级人民法院，安徽省高级人民法院于2014年6月23日作出（2014）皖民四终字第00095号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，在潮盛公司与联发塑胶厂签订的《厂房买卖合同》所附的清单中明确并未包括以下项目：所有的内墙均为白水泥腻子两遍，吊顶均未作、未预设；大门、门卫、设备用房，设计图纸内的门、窗；变压器；自来水开口及水表等。在原告向被告联发塑胶厂的关联公司濠江公司交付使用时，被告联发塑胶厂先后完成了以下工程：1、安装了夹芯门板；2、对涉案工程内墙进行刮腻子、涂彩漆；3、安装铝合金门窗等。濠江公司于2011年6月17日成立，公司所在地为繁昌县经济开发区潮盛创业基地；濠江公司于2011年8、9月期间经联发塑胶厂和潮盛公司同意实际占用使用涉案厂房；在入驻该厂房后，为了生产经营需要，濠江公司于2011年9月20日前完成了200KV配电安装，于2012年1月20日前对厂区地面涂刷了渗透剂，于2012年6月11日前完成了生产用水安装。2016年6月24日，原告委托湖北众联资产评估有限公司安徽分公司对涉案厂房2011年5月1日至2016年5月31日的租金价值进行了评估，评估报告按照月均租金9.19元/㎡的标准进行了估价，总共租金价值为4943300元。本院认为，本案的争议焦点包括：1、被告占有使用涉案厂房租金的计算起点及租金计算标准；2、原告主张土地使用税是否符合法律规定；3、被告联发塑胶厂反诉建设工程施工费用能否成立；4、被告濠江公司辩称中提出的使用涉案厂房进行安装水电等费用能否成立；5、对于原告主张的租金，各被告应承担怎样的责任；6、关于双方的利息主张；7、原、被告之间的债权债务能否抵扣。一、关于被告占有使用涉案厂房租金的计算起点及租金计算标准。首先，关于租金计算的起点，根据芜湖市中级人民法院（2013）芜中民四初字第00007号民事判决书查明的事实以及本案中被告濠江公司提交的水、电安装证据，本院认为占有使用期间的租金应当自实际交付之日起予以计算，根据现有证据能够证明原告最迟于2011年8月21日（即配电安装协议开始时间）已经实际占用涉案厂房，因此租金的计算起点应当自2011年8月21日起计算；其次，关于租金价值的计算，虽然被告对评估报告提出了质疑，但在举证期限内未向本院申请重新评估，本院对评估报告中的单价予以认可，但对于租金的计算起点，结合原告提交的评估报告以及被告提交的证据认为，评估报告计算的基点在于标准化厂房，而被告濠江公司直至2012年6月11日才完成生产用水的安装，对于生产用水完成以前的租金不予认可。自2012年6月12日至2016年5月31日之间的租金为3834048元（8814.66㎡×9.19元/㎡/月×47.33个月）；对于2016年6月1日至2017年5月31日为972080元（8814.66㎡×9.19元/㎡/月×12个月）；2017年6月1日以后的租金，由于已经超出评估报告的有效期，原告继续主张的，应重新提交相应的证据予以证明2017年6月1日以后的租金损失，因此本院对2017年6月1日以后的租金不予支持，原告可取得证据后另行提起诉讼。二、关于原告主张土地使用税是否符合法律规定。本院认为，原告在主张被告厂房使用期间的租金时，已经包含了土地使用税，在厂房买卖合同解除后，厂房的所有者即是原告，原告主张厂房使用费系按照租金标准计算的，在租赁合同中，作为承租人亦无法负担土地使用税，土地使用税的缴纳方系出租人，因此本院对原告的该项诉请不予支持。三、关于被告联发塑胶厂反诉建设工程施工费用能否成立。第一，关于诉讼时效问题，本院认为该建设工程施工费用系联发塑胶厂在购买涉案厂房后添置物的建造费用，在双方解除厂房买卖合同后，对于添置物的处置应当按照合同约定，没有约定的根据法律规定进行处理，由于《厂房买卖合同》中没有明确对添置物作出约定，并且原告对厂房进行添置系作为买方的当然权利，因此由于原告主张的该费用系基于物权而产生的，不适用两年诉讼时效，被告提起反诉，本院予以认可；第二，关于添置物是由被告拆除还是返还或折抵相应的价款，本院认为联发塑胶厂对厂房的添置物主要包括夹芯门板、内墙刮腻子、涂彩漆以及安装铝合金门窗，上述添置物均是与厂房主体结构融为一体的，如果拆除将极大地降低相应添置物的价值，并且原告方主张按照标准化厂房计算租金，已表明其同意利用被告的添置物，如果其不同意利用被告的添置物，则其交付给被告的厂房仅仅系主体框架的毛坯房，则不能按照标准化厂房主张租金，因此本院认为从节省社会资源，发挥物的价值，以及原告主张的“标准化厂房的租金”中已包含“同意利用添置物”的应有之义出发和原告要求对添置物进行折价处理，本院同意对上述添置物予以折价处理；第三，关于添置物的价款折算。本院认为原告主张被告占用期间的租金系按照标准化厂房的标准予以计算的，而添置物系与厂房主体结构融为一体，是标准化厂房所必须的，租金中已经包括不动产的折旧成本在内，该折旧成本参照租赁合同也应当由出租人承担即本案的房屋所有权人承担，因此在对被告添置物进行价款折算时不再计算折旧；同时根据联发塑胶厂提交的证据材料，其中：1、安装了夹芯门板（含锁等五金在内）40060元（19340元+20720元）；2、对涉案工程内墙进行刮腻子、涂彩漆26000元；3、安装铝合金门窗等463182.54元；共计529242.54元。四、关于被告濠江公司辩称中提出的使用涉案厂房进行安装水电等费用能否成立。第一，被告濠江公司是基于联发塑胶厂与潮盛公司的厂房买卖合同而占用使用该厂房，为正常生产经营，并且由于入驻厂房时，该厂房内没有安装水电，因此其对于厂房内的水电安装是合理和必要的，同时地坪涂刷渗透剂也是正常生产过程中保证地面干燥所需，并且也是房屋买卖合同解除后应当予以考虑的添置物，因此对于濠江公司的关于水、电安装以及地坪而支出的费用应当由房屋所有权人承担。第二，关于上述费用的计算。根据濠江公司提供的证据材料，本院认可：1、200KV配变工程为130000元；2、生产用水工程8081元；3、地坪渗透剂工程19142.97元；以上合计157223.97元。五、关于原告主张的租金，各被告应承担怎样的责任。本院认为，被告联发塑胶厂是《厂房租赁合同》的相对方，应当承担给付责任；被告郑良茂是《厂房租赁合同》连带责任保证人，应承担连带保证责任；被告濠江公司在该《厂房租赁合同》中既是联发塑胶厂的关联公司也是该厂房的实际使用人，应当承担连带清偿责任。六、关于双方的利息主张。本院认为，双方因《厂房买卖合同》的解除而互付债务，由于双方并未约定利息标准，且租金系连续的过程，仅支持自租金截止之日起的利息，按照同期人民银行贷款利率标准予以计算，直至款项付清时止。七、关于原、被告之间的债权债务能否抵扣。本院认为，潮盛公司在接收厂房后向联发塑胶厂以及郑良茂返还购房款3850000元已由芜湖市中级人民法院已经生效的（2013）芜中民四初字第00007号民事判决书确定，不在本案中一并处理。对于潮盛公司主张的解除厂房买卖合同后的厂房占有使用租金以及联发塑胶厂、濠江公司主张的添置物的费用，均是基于《厂房买卖合同》被解除后而产生，债的性质具有同一性，本院认可对双方之债予以先行折抵。本案中原告主张的厂房使用期间的租金截止至2017年5月31日，共计4806128元（3834048元+972080元）。被告联发塑胶厂的债权为529242.54元。被告濠江公司的债权157223.97元。两被告债权共计686466.51元（529242.54元+157223.97元）。双方债权债务一并折抵，被告联发塑胶厂、郑良茂、濠江公司还应当支付潮盛公司租金4119661.49元（4806128元-686466.51元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、被告南京联发塑胶厂于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市潮盛工业园有限公司厂房使用租金人民币4119661.49元及利息（以4119661.49元为基数，按中国人民银行同期同类贷款记住利率计算，自2017年6月1日至款项付清时止）；二、被告郑良茂、被告芜湖濠江体育用品有限公司对被告南京联发塑胶厂的上述厂房使用租金及利息承担连带清偿责任；三、驳回原告芜湖市潮盛工业园有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南京联发塑胶厂的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币51844元、保全费5000元，合计人民币56844元（原告预交），由被告南京联发塑胶厂、郑良茂、芜湖濠江体育用品有限公司连带负担45844元（本诉案件受理费40844元、保全费5000元），由原告芜湖市潮盛工业园有限公司负担11000元；反诉案件受理费4557元（反诉原告预交），由反诉被告芜湖市潮盛工业园有限公司负担4300元，由反诉原告南京联发塑胶厂负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审 判 长 叶进财人民陪审员 程积祥人民陪审员 蔡庆荣二〇一七年六月二十日书 记 员 朱 虹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”