（2017）津0116民初41545号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-21
案件名称
田春芹与王晓娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田春芹,王晓娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初41545号原告：田春芹，女，1965年6月22日出生，汉族，长芦汉沽盐场有限责任公司退休职工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宁高涛，天津韬鼎律师事务所律师。被告：王晓娜，女，1980年1月9日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：韩涛，天津滨郝律师事务所律师。原告田春芹与被告王晓娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法由审判员李朋林适用简易程序独任审判，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告田春芹及其委托诉讼代理人宁高涛，被告王晓娜的委托诉讼代理人韩涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年3月3日签订的房屋买卖合同；2.依法判令被告向原告支付违约金人民币35000元；3.依法判令被告向原告赔偿房屋差价损失115000元；4.依法判令被告向原告赔偿中介费损失7000元；5.依法判令被告退回原告定金20000元；上述合计177000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年3月3日通过居间方天津轩予房地产中介有限公司（以下简称轩予公司）居间介绍签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告将其名下位于滨海新区朗悦湾X号楼X门X号私产房出售给原告，成交价款为人民币700000元全款支付，其中支付300000元首批款时，被告向原告腾房，定金20000元，居间服务费7000元由原告承担。但经原告多次催告，被告拒不履行合同。2017年3月26日，被告明确表明违约，不在出售上述房屋。为此，原告提起诉讼原告为证实其主张向本院提交证据材料如下：1.《房屋买卖（置换）合同》一份，证明双方存在房屋买卖合同关系；2.收据二份，证明原告依约支付定金20000元和支付中介费7000元；3.录音光盘及录音内容整理书面材料各一份，证明被告明确表示不再出售房屋，构成违约。（上述证据材料均为复印件）被告辩称，被告同意原告解除合同的主张，同意退回定金，原告的其他诉请没有事实和法律依据，被告不存在违约行为，请求驳回其他诉请。被告为其辩称提供证据材料如下：1.《房屋买卖（置换）合同》复印件一份，证明双方存在合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖（置换）合同》、定金收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：一、原告提供的支付中介费收据。被告对中介费收据真实性不认可，认为不是正规票据，是原告与中介来往票据。本院认为，原告提供的中介费收据证据来源合法且真实，并与本案相关联，本院予以确认。二、原告提供的录音光盘及录音内容整理书面材料。被告对该录音的真实性、合法性和关联性均不认可，认为录音中没有身份信息，对录音取得途径的合法性也不认可。本院认为，原告提供的该证据客观反映了被告违约的事实，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，经轩予公司中介，原、被告双方签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定：原告购买被告所有的位于天津市××新区汉沽民安里（原销售名称为朗悦湾）X号楼X门X室房屋；建筑面积为91.04平方米；房屋价款为700000元；原告于2017年3月3日交付给被告定金20000元，并以一次性的付款方式支付剩余购房款；房屋附属设施为：一户一表、双气、电视两台、空调两个、热水器一台、洗衣机一个、冰箱一台、灶具一套、餐桌一套、沙发一套、鞋柜一个；原、被告双方约定待此房屋房本下发无新本增值税后办理买卖过户手续，并由原告承担过户时产生的一切费用并承担居间服务费7000元；被告承诺待原告将首批300000元购房款交于被告时，将该房屋及钥匙交于原告，并保证对房屋附属设备及其装修保持良好的状况；被告在交付该房屋时应确保房屋腾空，水、电、暖、煤、物业管理费、房费等已结清，产权过户前所发生的水、电、暖、煤、物业费、房费等由被告承担，过户后由原告承担；原告或被告违反本合同的约定，违约方应向守约方支付房屋成交价5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。同时，双方在合同上进行了补偿约定：1.原、被告双方约定此房屋房本下发无新本税（增值税）时，再办理此房屋买卖过户手续，如原告要求提前办理，则新本增值税由原告承担；2.原、被告双方约定购房款700000元，原告分两次交于被告，被告交付此房屋时，原告交付300000元，待此房屋房本下发后，原告交付被告剩余400000元；3.如此房屋新本增值税需要两年，则被告同意原告保留50000元作为抵押，待无新本税过户时，被告再收取此50000元。该合同签订后，原告于2017年3月3日支付给被告定金20000元。原告向轩予公司支付居间服务费7000元。原告于2017年3月中旬备齐了3000000元购房款，但被告却拒绝收取房款，导致合同不能履行，后被告要求原告付清全部购房款，在原告备齐全部购房款700000元后，被告仍拒绝收款，为此，原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院依据原告的诉讼保全申请，依法查封了被告王晓娜名下的坐落于天津市滨海新区××里××楼××室房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、谁违约问题。二、原告损失构成如何确定问题。就上述争议焦点本院分述如下：一、谁违约问题。根据合同规定，原告应将首批购房款300000元交付给被告，虽然合同中对交付该款未约定交款时间，但在原告于2017年3月中旬备齐该款并通知原告收款时，即为交款时间，而被告在原告通知其收款的情况下，拒绝履行收款义务，致合同不能履行，被告的行为已构成根本性违约，故被告应承担违约的民事责任。现原告要求依法解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。二、原告损失构成如何确定问题。合同解除后，被告应将收取的定金20000元返还给原告。原告主张按照房屋成交价格的5%支付违约金35000元，符合双方合同约定，本院予以支持。另外，按照合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后不超出原告实际损失。关于原告损失：1.原告主张的居间服务费7000元，属于其实际损失，本院予以认定。2.原告主张的房屋差价损失115000元的诉请，本院认为，被告之所以拒绝履行合同而不出售房屋，系二手房交易价格随市场变化而上涨所致，被告的违约行为，直接导致原告重新购买同等条件的房屋必然多支出购房款，而该损失系被告违约所造成的，因此，被告理应赔偿该损失。本院结合诉争房屋所住小区二手房交易价格上涨幅度（现交易价格约为每平方米9000元）,以及合同履行程度、当事人过错等情节，并考虑到已确定由被告支付违约金的情况，酌定被告再赔偿原告房屋差价损失25000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告田春芹与被告王晓娜签订的《房屋买卖（置换）合同》。二、被告王晓娜于本判决生效后十日内返还给原告田春芹定金人民币20000元；三、被告王晓娜于本判决生效后十日内支付给原告田春芹违约金人民币35000元，并赔偿信息服务费人民币7000元、房屋差价损失25000元，三项合计人民币67000元；四、驳回原告田春芹的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1920元，诉讼保全费人民币4020元，合计人民币5940元由被告王晓娜承担。被告应在本判决生效后十日内将其承担的诉讼费直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李朋林二〇一七年六月二十日书记员 唐 川附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。7、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”