（2017）粤01民终9212号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-06-26
案件名称
广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社,陈某铭
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9212号上诉人(原审原告、反诉被告)：广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社,住所地广州市荔湾区。法定代表人：戴志红，职务社长。委托诉讼代理人：许洋，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：陈某铭，住址浙江省磐安县。委托诉讼代理人：王长玉，新疆百丰天圆（广州）律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社（以下简称山某联社）、陈某铭因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。山某联社的代理人许洋，陈某铭及其代理人王长玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山某联社上诉请求：1、请求撤销一审判决第五项、第六项，第三项改判为陈某铭向山某联社支付从2016年3月1日至陈某铭实际清空租赁场地并交还山某联社之日止的租金(按每月5525元计算)；2、本案一审、二审诉讼费用由陈某铭承担。事实与理由：1、山某联社没有单方封住涉案租赁场地的仓库门，陈某铭完全可以自由使用租赁场地，故山某联社关于租金的诉求，应得到全部支付;2、若陈某铭在判决规定的履行期内拒不搬出，应按租金标准支付场地使用费;3、陈某铭的反诉完全没有事实和法律依据，既然一审己全部驳回陈某铭的反诉，故反诉费用应由陈某铭全部承担。针对山某联社的上诉，陈某铭二审答辩称山某联社的上诉理由不正确。陈某铭称其在一审期间曾提交照片证据证明山某联社将仓库门焊死贴上封条，该封条上面有山村物业公司的章。另，陈某铭曾想进入仓库拿一些证据和资料，被物业公司的保安阻止。陈某铭认为其无法使用仓库，不应当支付租金。陈某铭上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持陈某铭一审全部反诉请求;2、一审、二审受理费用由山某联社承担。事实与理由：一审法院程序违法，陈某铭在一审期间提起反诉，一审法院未按法定程序通知陈某铭缴费而进行合并审理。2017年2月23日陈某铭在一审庭审时提起反诉请求，但一审法院并未给陈某铭开具该反诉案件的预交诉讼费用通知单，当场也并未收取反诉费用，在宣判时(2017年3月l7日)才出具预交诉讼费用通知书，一审法院合并审理原诉与反诉案件，违反了法定程序。一审判决认定事实错误，应当予以改判。一审法院认定陈某铭违反合同约定拖欠租金，并未考虑与查明山某联社先违反合同义务的情节。陈某铭在租赁该仓库前考察时，每个仓库拥有完整铁门，但仓库窗户存在严重的损害和地势太低容易浸水等情况，山某联社当场承诺会进行地面提升改造，按照当时仓库情况与山某联社承诺，陈某铭认为该仓库各项设施均能够满足陈某铭的使用需求，遂与山某联社签订了《荔湾区经济联社仓库租赁合同》。山某联社签订合同之后交付该仓库之前，对仓库进行了升级改造，升高了仓库地面，然而在改造之后，并未完整装回原有的6个仓库铁门，其中5个仓库铁门在2016年lO月底才拉来安装，陈某铭已经提交照片作为证据，然而一审法院却对此视而不见，之前承诺维修的窗户也并未进行任何的维修，仓库有部分渗水也没有改造。陈某铭在2008年7月底将茶叶搬进仓库后，多次与山某联社交涉要求解决该问题，山某联社均敷衍答应但并不予以处理。陈某铭出于无奈，才在2016年3月拒绝缴纳物业管理费，之前也有多次抗租，要求山某联社将仓库进行整改完整，并对所造成的损失作出赔偿。一审庭审时陈某铭也明确请求法院实地调查，一审法院认定陈某铭在签订租赁合同，对仓库现状充分了解，事实上该仓库在合同签订后交付使用之前经过升级改造，一审法院没有查明该事实。山某联社交付的仓库最起码的隔离密封安全最基本的条件都没有，仓库存在着严重缺陷，不符合仓库作为储存茶叶的要求，却收了全额租金管理费，尤其对于仓库来讲，已经使陈某铭蒙受损失。该缺陷致使陈某铭无法正常使用，理所应承担连最基本的条件，门都没有且造成损失，并免除租金。山某联社在2016年11月单方面用电焊封闭焊死仓库门并贴上封条，导致陈某铭不能进入仓库管理茶叶，茶叶因此浸水受潮与遭受老鼠啃咬，损失超过10万元，一审法院也未查明该事实做出公正判决。一审法院认定陈某铭车位在仓库外面，不在承租范围内。然而管理车位的广州市山村物业管理有限公司是山某联社独资开设的子公司，住所地都是广州市荔湾区芳村大道中515号。陈某铭每月向陈某铭的子公司广州市山村物业管理有限公司缴纳停车费两百元并有收据为证，实际上是与山某联社形成车位租赁契约，陈某铭车辆停放在该停车位因该车位原因导致车辆水浸损坏，山某联社同样有责任进行损害赔偿，一审法院对该事实认定错误。针对陈某铭的上诉请求，山某联社二审答辩称其意见与一审一致。山某联社向一审法院起诉请求：1、解除山某联社、陈某铭于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联合社仓库租赁合同》；2、陈某铭向山某联社支付从2016年3月1日起至陈某铭实际清空租赁场地并交还山某联社之日的租金49725元（按每月5525元计，现暂计至2016年11月30日）；3、陈某铭向山某联社支付滞纳金49725元（从2016年3月1日起，按所欠租金的每日1%计算，现暂计至2016年11月30日）；4、陈某铭立即清空租赁场地并交还山某联社；5、本案诉讼费由陈某铭承担。陈某铭一审反诉请求：1、山某联社返还自2008年7月1日至2011年6月30日所收到租金每个月2400元*36个月=86400元；2、山某联社返还自2011年7月1日至2014年6月30日所收租金每月4200元*36个月=151200元；3、山某联社返还自2014年7月1日至2016年2月30日所收租金每月5525元*19个月=104975元；4、山某联社返还所收停车费，2015年3月至2015年9月，共200元*7个月=1400元；5、免除陈某铭在山某联社单方面封门期间的租金并作相应的赔偿；6、山某联社赔偿因为仓库没门，窗户破损，没有隔离造成茶叶被老鼠做窝吃了，茶叶受潮变质造成陈某铭的损失10万元（具体数字以相关机构核定为准，以法院指定的评估机构评估为准）；7、山某联社赔偿因停车场地势太低安全设备不全造成车辆浸水而造成陈某铭的损失3万元（具体以按法院指定的评估机构核定为准）；8、本案的相关费用由山某联社承担。一审法院查明事实如下：广州市荔湾区龙湾路12号自编4号（首层）仓库是山某联社的物业（以下简称“涉案物业”），山某联社自2008年起就将该涉案物业出租给陈某铭作仓库使用。2015年4月23日，山某联社（甲方）与陈某铭（乙方）签订最后一期《荔湾区经济联社仓库租赁合同》，约定：甲方将下属第一生产社位于广州市荔湾区龙湾路12号自编4号（首层）的自有仓库及其附属设施使用权出租给乙方，该仓库占地总面积260平方米、建筑面积260平方米；乙方对甲方出租的仓库及其附属设施情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于仓库用途，并遵守有关法律、法规规定和本联社村规民约，依法依规经营；本合同项下仓库租赁期限为3年，自2015年5月1日至2018年4月30日止；租金采用无递增方式，月租金标准5525元，每月开始第10天前支付当月租金；在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金10%计算；如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；甲方于2015年5月1日前将该仓库及其附属设施全部交付乙方使用，并确保该仓库具备基本的通水、通电的条件；合同期满，乙方于2018年4月30日将该仓库及其附属设施以良好运行状态全部交付给甲方；乙方自行承担对外经营所产生的债权债务和相关法律责任、经营风险以及损益；乙方负责租赁仓库及附属设施的维护、保养、年审，如有损坏，负责更换和维修；乙方有责任保护租赁仓库及其附属设施的周边环境、相关进出道路以及相关公共设施，不得占用公共道路堆放物品、器材，不得堵塞下水道，如因乙方造成损坏或污染的，由乙方负责赔偿；合同期内，乙方有下列行为之一的，视作乙方违约，甲方有权单方面解除合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回出租仓库及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失：8、拖欠租金30天以上等等。上述合同签订后，涉案仓库继续由陈某铭使用，陈某铭开始也依约向山某联社缴纳租金，但陈某铭没有向山某联社缴纳2016年3月1日起至今的租金。2016年11月21日，山某联社用封条封住仓库的门，不准陈某铭使用仓库。2017年1月4日，山某联社向一审法院起诉，提起本案诉讼。在本案诉讼中，陈某铭向一审法院提供了：1、收据、送货单，以证明山某联社乱收，收了租金又收物业管理、停车位费，但陈某铭又当庭陈述车位在仓库外面门口，不在承租范围内，是公用的通道，停车费是保安收的。2、照片，以证明停车的现状和仓库门前通道停了很多车影响仓库货物进出，仓库里面没有门、窗户破损，以及证明山某联社于2016年11月21日查封了涉案仓库。山某联社则质证称：对山某联社收据、送货单，的真实性不确认，山某联社有收取物业管理费和租金，没有收取陈某铭的停车费，送货单是陈某铭自行制作，不应采信。对照真实性不认可，仓库门前不是经常堵，只是有时堵；封条是山某联社贴的，目的是向陈某铭催租，没有强制性，仓库门没有焊死，陈某铭可经随时打开并正常使用。一审法院认为：山某联社（甲方）与陈某铭（乙方）于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联社仓库租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述《荔湾区经济联社仓库租赁合同》第三条第（二）款：“每月开始第10天前支付当月租金。”、第（三）款：“在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金10%计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；”的规定，以及第十条第（四）款：“合同期内，乙方有下列行为之一的，视作乙方违约，甲方有权单方面解除合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回出租仓库及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失：8、拖欠租金30天以上。”的规定，陈某铭没有向山某联社缴纳2016年3月1日起至今的租金，确违反了合同的约定，故山某联社诉请解除山某联社、陈某铭于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联合社仓库租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持；山某联社诉请陈某铭清空租赁场地并交还山某联社的诉讼请求，一审法院予以支持；山某联社诉请陈某铭支付从2016年3月1日起至2016年11月20日止的租金（按每月5525元计算）的诉讼请求，一审法院予以支持。由于山某联社于2016年11月21日用封条封住仓库的门，不准陈某铭使用仓库，故山某联社诉请陈某铭支付从2016年11月21日起的租金的诉讼请求，一审法院不予支持；陈某铭反诉请求免除山某联社单方封门期间的租金的反诉请求，一审法院予以支持。山某联社诉请陈某铭支付2016年3月1日起至2016年11月20日止租金的滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持，但滞纳金应以每月所欠的租金为计算本金，从每月的第11日起计至付清所欠租金之日止，且按每日万分之五计算为宜。陈某铭于2017年2月23日开庭时当庭提起反诉，故陈某铭诉请山某联社返还2015年2月23日前的租金的诉讼请求，已过二年的诉讼时效，一审法院不予支持。对于陈某铭反诉请求山某联社返还2015年2月24日起至2016年2月30日的租金的问题，因陈某铭对山某联社出租的仓库及其附属设施情况已作充分了解才按现状承租，仓库内的房间本来就没有门，陈某铭以仓库内的房间没有门而不交租金的理由不成立，且双方签订的《荔湾区经济联社仓库租赁合同》第五条第（二）款第9点约定：“乙方自行承担对外经营所产生的债权债务和相关法律责任、经营风险以及损益。”、第11点约定：“乙方负责租赁仓库及附属设施的维护、保养、年审，如有损坏，负责更换和维修。”、第12点约定：“乙方有责任保护租赁仓库及其附属设施的周边环境、相关进出道路以及相关公共设施，不得占用公共道路堆放物品、器材，不得堵塞下水道。”所以门窗的损坏，应由陈某铭更换和维修，仓库渗水应由陈某铭维修，下水道堵塞应由陈某铭疏通，以保护租赁仓库及其附属设施的周边环境、相关进出道路以及相关公共设施。陈某铭主张山某联社答应对仓库进行整改，没有事实依据，因合同约定维修仓库是陈某铭的义务，故陈某铭该主张，一审法院不予采信。且陈某铭的茶叶应由陈某铭自行保管，自行承担损益，山某联社没有义务为陈某铭保管茶叶。故陈某铭反诉请求山某联社返还2015年2月24日起至2016年2月30日的租金的反诉请求，一审法院不予支持；陈某铭反诉请求山某联社赔偿因为仓库没门、窗户破损、没有隔离造成茶叶被老鼠做窝吃了，茶叶受潮变质造成的损失10万的反诉请求，一审法院也不予支持。陈某铭又当庭陈述车位在仓库外面门口，不在承租范围内，是公用的通道，停车费是保安收的；而山某联社否认有收到陈某铭的停车费。因陈某铭未能提供证据证实山某联社收了陈某铭的停车费，故陈某铭反诉请求山某联社返还停车费的诉讼请求，一审法院不予支持。又因陈某铭的车辆并不是放在其承租的范围内，而是放在公共通道上，故陈某铭的车辆被水浸与山某联社无关，陈某铭反诉请求山某联社赔偿因停车场地势太低安全设备不全造成车辆浸水而造成的损失3万元的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，一审法院作出如下判决：一、解除原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社与被告陈某铭于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联社仓库租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈某铭迁出广州市荔湾区龙湾路12号自编4号（首层）仓库，并将该仓库腾空交还原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社管业使用。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈某铭向原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社支付2016年3月1日起至2016年11月20日止的租金（租金按每月5525元计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈某铭向原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社支付上述第三项判决租金的滞纳金（以拖欠的当月租金为计算本金，从当月11日起按每日万分之五计算，计至被告清偿租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）。五、驳回原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社的其他诉讼请求。六、被告陈某铭不用向原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社支付2016年11月21日起广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社单方封住广州市荔湾区龙湾路12号自编4号（首层）仓库门期间的租金。七、驳回被告陈某铭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1143元，由原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社负担595元，由被告陈某铭负担548元；本案反诉费4205元，由原告广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社负担176元，由被告陈某铭负担4029元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案双方的上诉请求与答辩意见，分析如下：山某联社与陈某铭于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联社仓库租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于陈某铭要求返还租金及仓库没有门、窗户破损造成茶叶损失问题。陈某铭于2017年2月23日开庭时当庭提起反诉，故陈某铭诉请山某联社返还2015年2月23日前的租金的诉讼请求，已过二年的诉讼时效，一审法院不予支持并无不妥。陈某铭二审自认其于2008年7月至2011年6月30日、2011年7月1日至2014年6月30日、2015年4月23日至2016年2月30日与山某联社先后履行了三份租赁合同，故在这么长期间里，陈某铭一直实际使用了涉案仓库，其虽辩称曾要求山某联社将涉案仓库改造完毕，山某联社已作出承诺，但陈某铭并无提交具体证据予以证明；陈某铭另抗辩其曾因此而拒交租金，但其后又将租金缴纳完毕，双方并未就此产生纠纷，故，陈某铭所述其与山某联社就涉案仓库无门，窗户破损问题进行过交涉的事实不足以被本院采信。另，根据前述《荔湾区经济联社仓库租赁合同》第五条第二项第2点约定“乙方（陈某铭）在接收租赁仓库前，保证详细知悉和了解仓库现状，如发现有问题的，必须立即与甲方沟通协调。”第9点约定：“乙方自行承担对外经营所产生的债权债务和相关法律责任、经营风险以及损益。”第11点约定：“乙方负责租赁仓库及附属设施的维护、保养、年审，如有损坏，负责更换和维修。”第12点约定：“乙方有责任保护租赁仓库及其附属设施的周边环境、相关进出道路以及相关公共设施，不得占用公共道路堆放物品、器材，不得堵塞下水道。”对此，山某联社主张双方自2008年签订的第一份合同中即有如此约定，即有关涉案仓库的维修义务，由陈某铭自行承担，而陈某铭予以否认，但从陈某铭一直主张的，其履行前述第一、第二份合同时即存在涉案仓库没有门，窗户破损的状态来看，自2008年起，陈某铭对涉案仓库无门，窗户破损的状态事实上是知悉的，而其履行了第一、二份租赁合同后，仍然自愿签订第三份租赁合同续租涉案仓库，并作出上述约定，故可视为陈某铭自愿接受自行承担仓库维修的义务，其应依约履行，对山某联社上述主张，本院予以采信。本案陈某铭以山某联社瑕疵履行而要求山某联社返还2015年2月24日起至2016年2月30日的租金缺乏依据，一审法院不予支持亦无不妥。如上所述，陈某铭负有对涉案仓库维修义务，而租赁期间，陈某铭茶叶应由其自行保管，自行承担损益，山某联社并没有为陈某铭保管茶叶的义务，故，陈某铭反诉请求山某联社赔偿因为仓库没门、窗户破损、没有隔离造成茶叶被老鼠做窝吃了，茶叶受潮变质造成10万元损失的反诉请求于法无据，一审法院不予支持并无不妥。关于仓库封闭问题。山某联社上诉主张其在2016年11月21日单方用封条封住仓库的门，并不影响陈某铭自由使用。从本案证据及当事人的陈述可知，山某联社事实上封闭了涉案仓库，该行为确实阻碍了陈某铭继续对仓库的使用，陈某铭的使用权遭受了侵害。故，山某联社要求陈某铭支付2016年11月21日起的租金及滞纳金的请求于法无据，一审法院不予支持并无不妥。至于山某联社要求陈某铭支付因拒不搬出，应按租金标准支付场地占用费问题，因一审诉讼中，山某联社并未就此提出主张，且一审法院已判处陈某铭腾空交还涉案仓库，陈某铭应按法院判决执行，其拒不执行才涉及需要向山某联社支付场地占用费问题，故本院本案不予调处，山某联社可另循合法途径解决。本案陈某铭上诉主张山某联社在2016年11月单方面封闭仓库门行为，导致其不能进入仓库管理茶叶，茶叶因此浸水受潮且遭受老鼠啃咬，损失超过10万问题。因陈某铭就此主张山某联社承担的是侵权损害赔偿责任，与本案山某联社起诉要求陈某铭承担违约责任并非同一法律关系，故本案本院亦不予调处，陈某铭可另循合法途径解决。关于陈某铭主张山某联社返还停车费及车辆损失问题。根据一审查明事实，山村物业公司是依法注册的独立法人，独立享有民事权利、承担民事义务，且陈某铭所主张的车辆停车费是山村物业公司收取的，应由山村物业公司履行车辆保管义务，因此，有关车辆损坏的结果与山某联社无关。本案陈某铭主张山某联社与山村物业公司有裙带关系，而要求山某联社返还停车费及承担车辆损坏的责任于法无据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。山某联社、陈某铭上诉请求、理由不成立，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10602元，由广州市荔湾区石围塘街山某股份合作经济联合社负担1448元，由陈某铭负担9154元。本判决为终审判决。审判长 郑怀勇审判员 张燕宁审判员 万力平二〇一七年六月二十日书记员 王心怡彭文悦 来源：