（2017）川13民终792号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-11-09
案件名称
冯兰、杨林志、罗玉华与冯克容、冯绍江房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯兰,杨林志,罗玉华,冯绍江,冯克容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终792号上诉人（原审被告）：冯兰，男，1962年9月2日出生，汉族，住四川省南充市南部县。上诉人（原审被告）：杨林志，男，1964年11月5日出生，汉族，住四川省南充市南部县。上诉人（原审被告）：罗玉华，女，1966年4月1日出生，汉族，住四川省南充市南部县。被上诉人（原审原告）：冯克容，男，1952年4月10日出生，汉族，住四川省南充市南部县。委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。原审原告：冯绍江，男，1976年8月17日出生，汉族，住四川省南充市南部县。上诉人冯兰、杨林志、罗玉华因与被上诉人冯克容、原审原告冯绍江房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯兰、杨林志，被上诉人冯克容及其委托诉讼代理人汪荣、原审原告冯绍江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯兰、杨林志、罗玉华上诉请求：一、依法判决撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决由上诉人返还被上诉人所谓超额支付的购房款17904.5元错误，且严重违背了约定大于法定的原则。一审未认真审查上诉人与被上诉人于2014年3月28日签订《售门面协议》条文第一条：“甲方净收现金459000元；第二条：甲方乙方共同在现场测量地面为81.25平方米，每平方米为5650元，共计459000元。注：前后以滴水为界测量。”从该两条内容完全可以得出结论：一是案涉门面房是包干买卖，卖方应净收购房款459000元；二是双方共同认可该门面房其测量的交易面积的方式为前后以滴水为界，该两条内容应为合法有效。二、既然被上诉人的诉讼请求应当全部驳回，一、二审诉讼费应当由被上诉人全部承担。一审判决由上诉人与被上诉人平均分担违法，二审应当纠正。冯克容辨称，应以产权部门测绘登记的面积作为双方结算的房屋面积。冯克容、冯绍江向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同，限被告无条件交付原告之房屋合法手续，并依法判决被告协助原告将位于南部县伏虎镇东街“35号口面房的产权过户（办理房产证及土地使用证）到原告名下，办理产权过户手续由原、被告各自应承担的相关税、费各自依法承担并支付；2、请求依法判令被告立即对原告已支付的房价款（面积以房产证为准按5650元/平方米计算）予以结算，并多退少补；3、请求依法判令被告承担违约责任并支付违约金；4、请求依法判令本案包含诉讼在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告冯克容与冯绍江系父子关系。2014年3月28日，原告与被告冯兰、杨林志签署了《售门面协议》，由原告出资购买被告的位于南部县伏虎镇东街35号门面。合同中对原、被告的权利义务进行了约定。随后原告陆续向被告支付了房价款人民币459000元，且被告将该住房已交付原告占有、使用、居住多年。原告依据协议约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，根据协议约定被告应提供相关资料为原告办理产权手续。然时至今日，被告仍未为原告办理所购房屋的产权手续，且被告拒不与原告办理结算.基于此事实，被告的行为已构成违约，应当向原告支付违约金。一审法院认定事实：冯兰与罗玉华系夫妻关系。2014年3月28日，冯克容（乙方）与冯兰、杨林志（甲方）签订《售门面协议》，协议约定：一、甲方提供土地使用证，南国用（2013）第025XXX号国土证，并提供身份证信息，乙方自行办理各种手续，所有的国家费税由乙方自行负责，甲方净收现金459000元。二、甲方、乙方共同在现场测量地面为81.25㎡，每平方米为5650元，共计459000元。（大写四十五万玖仟元整）注：前后以滴水为界测量。三、乙方首付门面款200000，下欠259000元，于2014年依季度至2014年12月底付清所有余款、不欠一分，到时不付清，按签订协议之日起，付月利2.5%计息。四、违约责任：如任何一方违约，按房价总款20%付给对方违约金。五、门面租金：甲方门面租金到期后，乙方才有权收回。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，自签定之日起生效。双方签字确认。协议签订后，冯克容先后支付购房款合计人民币459000元。冯兰、杨林志也将诉争房屋交付了原告冯克容。2015年10月15日，冯兰、罗玉华将诉争房屋产权证办到了冯兰、罗玉华名下。诉请房屋坐落于伏虎镇东街1层1-1号（产权证号为南房权证201508X**号，建筑面积41.47㎡）、伏虎镇东街1层1-2号（产权证号为南房权证201508X**号，建筑面积36.6㎡）。一审法院认为，冯克容与冯兰、杨林志所签订的《售门面协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同条款履行义务。罗玉华虽未在《售门面协议》上签字，但通过本案罗玉华参加诉讼，且不另行出具答辩意见，足以认定罗玉华对《售门面协议》知情，并认可为《售门面协议》当事人。冯克容已向冯兰、杨林志共计交付房款459000元，冯兰、杨林志已向原告交付所购房屋，其房屋建筑面积共计为78.07㎡（41.47㎡+36.6㎡），其按照售门面协议应付房款为441095.5元（78.07㎡×5650元/㎡），冯兰、杨林志、罗玉华超额收取购房款17904.5元（459000元-441095.5元），应予以返还。冯克容主张办理产权过户产生相关税、费由双方各自依法负担，但双方签订的《售门面协议》明确约定“甲方提供土地使用证，南国用（2013）第025XXX号国土证，并提供身份证信息，乙方自行办理各种手续，所有的国家费税由乙方自行负责，甲方净收现金459000元”，此系双方当事人签订《售门面协议》时的真实意思表示，故冯兰、杨林志、罗玉华应协助办理过户手续，办理过户手续所需的税、费由冯克容负担。至于冯克容主张冯兰、杨林志、罗玉华应承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，因双方的《售门面协议》未明确约定房屋产权办理过户的具体时间，且双方均已履行房屋买卖合同的主要内容，故对该主张不予支持。冯绍江不是合同的当事人，根据合同的相对性原则，冯绍江不具有诉讼主体资格，故对冯绍江的各项诉讼请求应予以驳回。一审法院于2016年11月10日作出判决：一、限被告冯兰、杨林志、罗玉华在本判决发生法律效力后十日内协助原告冯克容办理位于伏虎镇东街1层1-1号（产权证号为南房权证2015088**号，建筑面积41.47㎡）、伏虎镇东街1层1-2号（产权证号为南房权证2015088**号，建筑面积36.6㎡）的过户手续，过户所需的税、费由原告冯克容负担；二、限被告冯兰、杨林志、罗玉华在本判决发生法律效力后十日返还原告冯克容超额支付的购房款17904.5元；三、驳回原告冯克容的其他诉讼请求；四、驳回原告冯绍江的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由冯克容、冯绍江负担250元，由冯兰、杨林志、罗玉华负担250元。二审查明：案涉房屋由冯兰、杨林志合伙修建，其中，住房18套、门面房8间。现住房18套已全部出售，门面已出售7间。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《售门面协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。房屋买受人冯克容已履行合同义务支付了购房款，出卖人冯兰、杨林志、罗玉华除应当履行交付房屋义务外，还应当协助履行办理房屋产权过户的附随义务。上诉人主张合同约定净收房款459000元，前后以滴水为界，不应再退还冯克容购房款17904.5元，因双方约定净收房款459000元，是按现场测量地面面积81.25㎡，每平方米5650元进行计算的购房款，房屋建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。房地产权属登记机关在办证时，按规定测定的房屋建筑面积，应当作为冯克容所购买房屋的建筑面积，并且以房屋所有权证登记的房屋面积计算购房款。案涉房屋权属证书证实冯克容购买伏虎镇东街1层1-1号房屋经测量建筑面积为41.47㎡，伏虎镇东街1层1-2号房屋建筑面积为36.6㎡，冯克容支付购房款应按房屋建筑面积进行计算，冯兰、杨林志、罗玉华对冯克容已超额支付的购房款17904.5元应予退还。故冯兰、杨林志、罗玉华的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，冯兰、杨林志、罗玉华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人冯兰、杨林志、罗玉华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 田 娟二〇一七年六月二十日书记员 刘 南 关注公众号“”