（2015）昌民初字第15739号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-12-05
案件名称
吴宗之与北京水韵风情物业管理有限公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴宗之,长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司,北京水韵风情物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第15739号原告吴宗之，男，1963年3月13日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托代理人王莹，女，1971年12月9日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人陈耀忠，董事长。委托代理人张福东，北京市腾之信律师事务所律师。委托代理人李书伟，男，1984年10月26日出生，汉族，该公司主管，现住公司宿舍。被告北京水韵风情物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园2号楼。法定代表人张彤，总经理。委托代理人刘惠珍，女，1956年2月22日出生，汉族，该公司职员，现住公司宿舍。委托代理人杨建新，男，1963年9月27日出生，汉族，该公司职员，现住公司宿舍。原告吴宗之与被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）、被告北京水韵风情物业管理有限公司（以下简称水韵风情物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴宗之的委托代理人王莹，被告长城物业公司的委托代理人张福东、李书伟，被告水韵风情物业公司的委托代理人刘惠珍、杨建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴宗之诉称：被告水韵风情物业公司为原告居住的北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务公司，因2010年1月4日被告长城物业公司与北京昌平区北七家镇水韵风情业委会签约进驻水韵风情庄园小区，因而形成了一个园区两个物业的情况，直接后果是两个物业天天不搞服务，你死我活地战斗，相互都想赶走对方，整个园区一片混乱状况。2010年4月12日原告居住的水韵风情庄园小区某房屋的水表前管道破裂导致房屋被泡，地下室一层壁纸全部毁损及室内的家具、电器全部损坏。事后原告多次与被告长城物业公司交涉赔偿一事，对方提出以搁置物业费冲抵赔偿金。被告长城物业公司第一任王经理约定以搁置三年半物业费冲抵赔偿金，第二任余经理又改为搁置半年物业费冲抵赔偿金，双方未能达成共识。综上所述，被告违背了物权法及物业管理合同中约定的对房屋共用设施设备进行维护修缮服务与管理，严重损害了业主的利益。为此，原告起诉至法院，请求判令：1、被告赔付原告房屋及设备损坏费63647元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告长城物业公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告起诉的漏水时间是2010年4月12日，实际我们公司是7月16日进驻小区进行管理，也是此时业委会才将管理职责交给我们，有公告为证。第二，事件本身，至今已经5年，超过诉讼时效。第三，原告证据显示，是水管冻裂导致，是所有人或使用人自身原因造成，与物业管理无关。第四，水管断裂发生在业主房屋内，是自有产权，不是公共服务部位，不属于物业服务的范畴。综上，长城物业不同意承担相应责任。被告水韵风情物业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，2010年1月4日，业委会给我们发了解除合同通知，要求办理交接手续，我们就没有管理义务，7月15日交接完成。第二，我们从小区终止服务已经五年半，提出时效问题。其他答辩意见同长城物业的意见。当时出事后，我们公司是否有人去管，我不清楚。经审理查明：吴宗之系北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园某房屋的业主，房屋建筑面积为315.71平方米。2009年12月24日，吴宗之（乙方）与水韵风情物业公司（甲方）签订了《水韵风情庄园物业管理合同书》，约定由甲方为乙方房屋所在水韵风情庄园小区提供物业管理服务，物业管理服务费标准为3.15元/建筑平方米·月。该合同第一条“甲方的权利义务”中第一项约定，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿地、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该合同第二条“物业管理服务基本内容”中第二项“共用设施设备的日常维修养护、运行和管理”中约定，共用设施设备包括：共用照明、水系景观、消防系统、安防系统、自来水分户水表以外计费水表以内的水管道、排污主管道……该合同第六条“违约责任”中第一项约定，因甲方原因违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权通过业主委员会要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2010年1月4日，北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园业主委员会（以下简称“业委会”）（甲方）与长城物业公司（乙方）签订了《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》，约定由长城物业公司为水韵风情庄园小区提供物业管理服务。该合同第二条“物业交接”中第一项约定，甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同签订之后，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由乙方承担。该合同第五条约定，物业服务期限为三年，自2010年1月8日至2013年1月7日。如因原物业公司交接迟延，则服务期限从乙方实际进驻之日起计算。当日，业委会向水韵风情物业公司发出《交接通知书》，内容为：在北七家镇社区办的监督下，经过严格的招投标程序，业委会已与长城物业公司签订了《物业服务合同》，现要求水韵风情物业公司在2010年1月8日上午10：00在小区南门口办理交接手续。后水韵风情物业公司并未按照上述时间办理物业移交。后业委会将水韵风情物业公司诉至本院，经（2010）昌民初字第9321号民事调解书确认：“一、被告水韵风情公司将水韵风情庄园小区的物业管理权移交给业委会，双方于2010年7月17日十时之前交接完毕。二、2010年7月17日十时之前，被告水韵风情物业公司向业委会移交下列资料及设施设备：工程图纸七十六本、自来水卡二十九个、读卡器一个、水泵十七台、循环泵三台、中水站一座、中水站内设备一套、地热站及站内设备一座、配电室三座、变压器三台、装修档案三百三十八份，其他设备设施按照小区内的现状进行移交……”业委会与被告长城物业公司共同于2010年7月18日在小区内发出《关于长城物业接管水韵风情庄园的通告》，内容为：原物业服务公司水韵风情物业公司自2010年7月15日下午5时起停止对水韵风情庄园小区物业管理权，不再承担物业服务义务。与上述交接同步，业委会向长城物业交付水韵风情庄园物业服务权，至2010年7月17日上午10时，交付完毕。长城物业公司从2010年7月15日下午5时开始正式接管水韵风情庄园物业管理权，履行物业服务义务。根据《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》约定，物业服务收费期自2010年7月16日起计算，并将于2010年10月16日开始收取。另查，2010年4月12日，吴宗之所居住房屋地下室入户水表前管道破裂，导致原告家地下室浸水，房屋及部分家具、家电有不同程度损坏。经本院工作人员现场勘验，确认损坏物品有水表及水表前管道、中央空调机箱、东芝液晶电视机一台、新科DVD一台、星宝牌台球桌一张、三开门酒柜一套、双开门酒柜一套、西门子滚筒洗衣机一台、单人床床垫，另有房屋地下室部分屋顶墙皮、墙面贴纸损坏。庭审中，原告吴宗之明确表示不申请对此次事故造成的损失进行评估，同意由法院予以确定。原告吴宗之向法院提交了维修空调室内控机主板的费用发票一张（3250元）、维修空调室内电机的费用发票一张（2000元）、更换水表及配件的费用收据两张（157元）。原告吴宗之明确表示损坏的家具、家电购买时的票据已经无法找到，并向法院提交了同品牌、型号或相似品牌、型号家具、家电的当前网络报价，同时提交了北京艺弘尚格装饰工程有限公司对原告房屋地下室重新装修的参考报价。上述事实，有当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权证书、照片、发票、收据、《水韵风情庄园物业管理合同书》、《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》、工程预算书、网页截图、交接通知书、民事调解书、《关于长城物业接管水韵风情庄园的通告》、勘验笔录等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告吴宗之与被告水韵风情物业公司签订的《水韵风情庄园物业管理合同书》、业委会与被告长城物业公司签订的《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，均未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对各方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告吴宗之居住的房屋因地下室入户水表前管道破裂，导致房屋装修及部分家具、家电受损，虽然管道破裂的部位位于原告吴宗之屋内地下室，但该部位位于入户水表前，根据相关法律法规的规定和合同约定，该部分应属于小区的共用设施设备，因此，提供物业服务的物业公司未能对上述共用设施设备进行合理的巡查和维护，导致该处管道断裂漏水，给原告的生活造成影响，财产造成损失，对此提供物业服务的公司应承担相应的管理责任。本案的争议焦点，便是具体承担上述责任的主体是被告长城物业公司还是被告水韵风情物业公司，或者是二被告共同承担？对此问题，本院认为，虽然被告长城物业公司与业委会签订合同约定的服务期限自2010年1月8日起，而当天业委会也向另一被告水韵风情物业公司发出了《交接通知书》，要求水韵风情物业公司在2010年1月8日上午10：00办理交接手续，但被告水韵风情物业公司一直怠于办理交接手续，并未从该小区退出，系业委会采取司法程序后，直到当年7月份才完成了前后两家物业公司的全面交接。因此，在4月份原告吴宗之家发生本案争议事件时，虽然二被告均未收取该时段的物业服务费用，且二被告均派人与原告协商解决问题，但根据相关法律法规和合同约定，因被告水韵风情物业公司的拖延交接，导致此时被告长城物业公司并未完成接管小区物业服务的法定程序，该小区内的物业服务企业仍应认定为被告水韵风情物业公司，原告吴宗之因此事件所遭受的损失，理应由被告水韵风情物业公司承担相应的物业管理责任。现原告吴宗之要求被告水韵风情物业公司承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持；原告对被告长城物业公司的起诉，依据不足，本院不予支持。关于赔偿的具体数额问题，原告吴宗之向法院提交了维修空调室内控机主板、维修空调室内电机、更换水表及配件所花费用的票据，共计5407元，对此部分赔偿数额，本院予以认可。原告主张的家具、家电及装修损失，本院参考原告提交的证据，综合考虑现场勘验的物品实际损坏情况、折旧情况、现阶段的市场参考价格等因素，酌情予以确定为三万元。二被告均辩称本案原告的起诉已经超过诉讼时效，对此，本院认为自事件发生以来，原告吴宗之始终在与二被告的相关工作人员进行协商调解，直至本案起诉，不存在怠于行使权利的情况，故对于二被告的此项答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。二被告的其他答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京水韵风情物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告吴宗之各项损失共计三万五千四百零七元；二、驳回原告吴宗之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百九十二元，由原告吴宗之负担六百一十八元（已交纳），由被告北京水韵风情物业管理有限公司负担七百七十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛恩同人民陪审员 刘建强人民陪审员 王清根二〇一七年六月二十日书 记 员 慕寿成 百度搜索“”