（2017）鄂0203民初743号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-03
案件名称
石雷与黄石市长龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市西塞山区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石雷,黄石市长龙房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初743号原告石雷。委托代理人叶顺，湖北群力律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告黄石市长龙房地产开发有限公司，住所地黄石市交通路特1号。法定代表人陈金凤，公司经理。委托代理人余东兴，公司董事长助理。原告石雷诉被告黄石市长龙房地产开发有限公司(以下简称长龙公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶顺到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石雷诉称，原告与被告签订了商品房买卖合同，被告按合同向原告交付房屋后，因为被告的原因导致原告至今无法就所购买房屋办理不动产权证，未依法维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、依法确认原告对所购买房屋具有所有权，并依法判令被告协助原告办理不动产权证；2、判令被告支付原告起诉之日前两年至办证之日的逾期办证违约金，至起诉之日逾期办证违约金20233元；3、被告承担本案的诉讼费用。原告石雷为证明自己所主张的案件事实，向本院提交了以下证据：原告身份信息、《商品房买卖合同》、付款凭证。证明原告购买了被告开发的商品房，付清了房款并实际入住，合同对逾期办证违约金如何计算未进行约定。被告长龙公司未到庭，但其向本院提交了书面答辩意见，辩称：一、被告同意在友好协商，达成调解协议的情况下，尽力在半年内协助原告办理好不动产权证。二、原告要求给付违约金的请求，不符合合同约定和法律规定，应当驳回。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定合同没有约定逾期办证违约金的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同有约定的，按合同约定的标准计算违约金。2、根据法律规定，原告应当在二年内主张逾期办证违约金。购房合同中约定的办证时间距今早已超过二年，原告现在主张逾期办证违约金已过诉讼时效。三、牧羊诗苑项目主要是因为政府未经军休所同意就提前出让了军休所地块，出让土地后又未能及时收回军休所地块，导致被告迟迟不能办理土地出让、规划建设等审批手续。后政府要求被告放弃向政府主张违约金，才逐步为被告办理了房地产开发审批手续。被告因该项目已深陷破产困境，请求法院组织原、被告进行协商，妥善解决办证等历史遗留问题。被告长龙公司为证明自己所主张的案件事实，向本院提交了一份证据：牧羊诗苑（军休所）土地缓交违约赔偿金。被告长龙公司未到庭参加诉讼，视为其放弃了自己的质证权利。经审查本院认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性，且与本案待证事实存在关联，本院予以采信。被告提交的证据与本案没有关联，本院不予采信。经审理查明，原告石雷与被告长龙公司于2006年4月7日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号clmysy），合同约定：原告石雷购买被告长龙公司开发的长龙·牧羊诗苑第3栋1单元6层601号房，建筑面积125.45平方米，房屋单价每平方米1360元。合同还对计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等作出了约定。原告交付了购房款170612元。被告长龙公司于2009年10月27日将房屋交付给原告石雷。嗣后，因被告长龙公司之原因，导致原告石雷至今无法办理不动产权登记，故而成讼。另查明，被告长龙公司承建的长龙·牧羊诗苑项目2009年1月7日取得1、2、3栋黄房售字（2009）0001号商品房预售许可证。本院认为，一、关于被告长龙公司应否协助原告办理产权证书的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且被告取得了商品房预售许可证书，该合同没有违反法律强制性规定，合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由此可见，房地产开发企业应当在房屋交付使用后的一定期间内协助原告办理权属登记，此项义务是房地产开发企业应履行的法定义务。被告作为房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。现在由于被告没有办理完备相关手续，该房暂不具备初始登记条件，所以，被告应当积极努力创造条件，主动与相关管理部门衔接沟通，尽快完善各项手续使该房具备初始登记条件，并积极协助原告办理房屋登记。因此，对于原告要求被告协助办理房产登记的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告诉求的确认房屋所有权的问题。房屋所有权是房屋所有人独占性地支配其所有房屋的权利，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中房屋所有权的取得系通过房屋买卖的方式，从签订房屋买卖合同、交付房款到取得房屋所有权仍需要经过多个环节，房屋所有权的归属应当以不动产登记簿为准，该诉争房屋所有权现在仍没有登记在原告名下，故原告要求确认该房屋所有权属其所有的诉讼请求本院不予支持。三、关于原告主张的逾期办证违约金问题。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。尽管本案中合同没有约定被告长龙公司应于房屋交付使用后90日内协助原告石雷办理不动产权登记，然而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，由于出卖人的原因，买受人在未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案由于被告没有办理完备相关手续，该房暂不具备初始登记条件，被告依法应当承担违约责任并赔偿违约金。但是，涉案房屋从合同订立之日后90日起距今已远超过二年时间，原告向本院起诉时才主张逾期办证违约金，已超过二年诉讼时效期间，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄石市长龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六个月内，协助原告石雷办理位于黄石市西塞山区牧羊诗苑小区3栋1单元6层601号房屋的不动产权证登记。二、驳回原告石雷的其他诉讼请求。案件受理费386元，减半收取193元，由原告石雷负担113元，被告黄石市长龙房地产开发有限公司负担80元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币193元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 张星河二〇一七年六月二十日法官助理 向红梅书 记 员 祁 丽 来自：