（2017）津01民终3186号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-06-23
案件名称
任军、张桂凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任军,张桂凤,天津百园瑞家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3186号上诉人（原审被告）：任军，男，1974年10月15日出生，汉族，北京一维柏克科技有限公司工程师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李站波，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张桂凤，女，1971年2月4日出生，汉族，河北省区域地质矿产调查研究所职工，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：刘金国，天津金国律师事务所律师。原审第三人:天津百园瑞家房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区杨村镇盛世郦园北门31号楼底商。法定代表人：赵星，总经理。上诉人任军因与被上诉人张桂凤及原审第三人天津百园瑞家房地产经纪有限公司（以下简称百园瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2016）津0114民初7785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。任军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张桂凤的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张桂凤承担。事实和理由：被上诉人在距离正式签订《天津市房屋买卖合同》后仅16日突然提出解除合同，上诉人于2016年7月底8月初经过第三人通知被上诉人愿意一次性付清付款，遭到被上诉人拒绝。被上诉人不存在尽快出售房屋获得售房款的合同目的，其真实目的是在本案房屋价款上涨情况下，企图通过解除合同获取房屋上涨更大利益，完全不顾上诉人损失。一审判决认为上诉人存在迟延履行合同义务行为显然错误且不合常理，没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。张桂凤辩称，上诉人迟延履行合同的行为已致使被上诉人不能依照合同取得售房价款，导致被上诉人出售房屋取得售房款的合同目的不能实现。一审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。百园瑞家公司述称，天津市光大银行北辰支行未能批准贷款后，张桂凤不同意再更换银行贷款，要求任军一次性补齐房款，任军未作明确答复。该公司作为居间方通知过张桂凤，任军可以一次性支付购房款。张桂凤向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告及第三人于2016年5月11日签署的《房地产经纪合同》和原、被告于2016年7月11日签署的编号为32589-001549的《天津市房产买卖协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。认定事实：2016年5月11日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）签订编号为ＪＪＨＴ-000119号《房地产经纪合同》，原告将其名下的位于天津市武清区武清城区泉发路西侧上河雅苑南里6-1-1903号房屋以1125000元价格出售给被告，该房屋建筑面积92.76平方米。合同第三条房屋价格约定“。乙方自签合同当日向甲方支付定金贰万元整（大写），即￥20000。”合同第四条付款方式及约定“1、经甲乙双方协商约定采取以下ｂ种方式支付房款；。ｂ、乙方贷款支付房款；根据乙方个人资信状况，拟贷款金额为万元，拟贷款年限为年。实际贷款金额和年限以银行最后核定、批准的金额和年限为准。2、经甲乙双方协商，约定于2016年6月20日之前赴武清区房管局办理该房屋买卖流程。甲乙双方应积极配合并履行相关义务。如有特殊原因的，甲乙双方协商解决并出具书面协商协议给丙方留存。”第七条违约责任约定“1、合同中各方未按照约定履行合同义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日赔偿相当于成交价格的万分之四的违约金。因甲、乙任何一方违约导致合同不能履行，违约方仍应向丙方支付本合同第六条所规定的各项费用，同时，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索，上述费用违约方应在丙方通知后三个工作日内付清。守约方已经发生的税费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担。合同终止后，甲乙双方不得私自或用其他任何渠道达成交易。”第十一条补充条款约定“1、乙方贷款的，过户当日乙方须把房屋差价款在过户前交付于甲方后再行过户，过户时间由房管局决定，贷款时间由贷款银行决定，卖方承诺房屋无户口遗留，无尾款拖欠。”合同对其他事项亦进行了约定。同日，原被告签订《补充条款及承诺》，《补充条款及承诺》对购房的其他事项进行了约定。被告于当日交付原告购房定金20000元，被告并委托第三人代为办理贷款手续。合同签订时，原告曾向被告及第三人表示急于用钱，要求尽快办理买卖手续。2016年6月21日，原、被告到武清区不动产登记分局签订了《天津市房产买卖协议》，办理了网签备案，备案合同中被告指定贷款银行为中国邮政储蓄银行武清支行。当日，被告向中国邮政储蓄银行武清支行申请贷款，因被告持有公司股份，中国邮政储蓄银行武清支行未受理其贷款申请。后第三人通知原告、被告变更贷款银行，原、被告于2016年7月11日到武清区不动产登记分局撤销了6月21日签订的《天津市房产买卖协议》，签订了编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》，并重新办理了网签备案，32589-001549号《天津市房产买卖协议》第四条监管房价款交纳约定“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或者首付款合计165000.00元，（大写）壹拾陆万伍仟元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市光大银行银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市光大银行银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。”当日，原告、被告及第三人到天津市光大银行北辰支行申请贷款，被告存入天津市光大银行北辰支行首付款165000元。后因银行政策调整，天津市光大银行北辰支行不再受理跨区域贷款，被告的贷款申请被退回。2016年7月26日，第三人法定代表人赵星建议被告变更贷款银行为农业银行，并通知原、被告于7月27日到武清区不动产登记分局变更贷款银行，但原、被告未同意再次变更贷款银行。7月27日上午，被告与第三人法定代表人赵星到天津市光大银行武清支行咨询贷款事宜，银行工作人员称需将首付比例提高至4.5成，方可办理受理贷款申请，但被告考虑贷款首付比例较高，未能于当日提交贷款申请。当日，原告口头向被告主张一次性付款，但被告未答复，原告遂表示要求解除合同，并通过第三人取得被告电子邮箱后，向被告寄发了解除合同通知书。另查明，在本案庭审中，原告提交了原告及其丈夫、被告及其妻子、第三人法定代表人赵星在百园瑞家公司就解除合同一事进行协商时的现场录音，录音中虽未能表明录音形成的时间及地点，但从三方谈话的内容可知该录音形成于2016年7月27日之后、原告提起诉讼之前。该录音中通过第三人法定代表人赵星的表述可以证实，原告曾于2016年7月27日向被告主张要求一次性付款，在该录音中被告表示坚持以贷款方式支付购房款。一审法院认为，原、被告及第三人于2016年5月11日签订的编号为JJHT-000119号《房地产经纪合同》系三方的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同。而原、被告于2016年7月11日签订的编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》属于在履行《房地产经纪合同》过程中应房屋管理部门要求进行的行政备案登记手续，是对原、被告及第三人所签《房地产经纪合同》的补充，同样具有法律效力。对于《房地产经纪合同》未约定的内容而《天津市房产买卖协议》中有约定的，以《天津市房产买卖协议》中约定的内容为准。现原告以被告两次申请银行贷款未获批准，且原告主张一次性付款但被告未答复为由，起诉请求解除原、被告及第三人于2016年5月11日签署的《房地产经纪合同》及原、被告于2016年7月11日签署的编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》，被告辩称原、被告双方2016年7月11日签订天津市房产买卖协议及2016年5月11日签订的房地产经纪合同，未约定解除权，两份合同均明确说明，银行的放款时间由银行决定，如果银行不批准，被告可以一次性补足全部房屋款项，但两份合同对具体的时间未做约定，被告现在有能力一次性支付原告的全部房款，所以原告要求解除合同的事实及法律依据不足。贷款银行的选定属于合同履行过程中的重要事项，且对合同的期限长短有着直接影响，而时间因素系合同目的能否实现的关键因素。具体到本案中，原、被告与第三人签订的签订编号为JJHT-000119号《房地产经纪合同》第十一条虽约定“过户时间由房管局决定，贷款时间由贷款银行决定”，但此约定不等同于被告有权任意选择并变更贷款银行，被告在2016年6月21日与原告办理了网签备案后，向中国邮政储蓄银行武清支行申请贷款，但中国邮政储蓄银行武清支行以被告持有公司股份为由未受理被告的贷款申请，但被告及第三人未及时将该情况告知原告，后第三人通知原、被告变更贷款银行，原、被告于2016年7月11日撤销了2016年6月21日办理的网签备案，重新办理了网签备案，被告并向光大银行北辰支行申请贷款，但因政策调整，天津市光大银行北辰支行不再受理跨区域贷款，被告的贷款申请被退回，政策调整原因导致申请贷款未果虽不能归责于被告，但该银行系被告授权第三人选定，被告主观上对选定天津市光大银行北辰支行是认可的，贷款未获批准客观上造成了原告不能通过贷款获取售房对价。而在被告第二次申请银行贷款未果后，原告于2016年7月27日向被告主张一次性付款，被告亦未予答复。而在原告提交的原告及其丈夫、被告及其妻子、第三人法定代表人赵星在百园瑞家公司就解除合同一事进行协商时的现场录音中，原告多次表示尽快出售涉案房屋，获取售房款用于购买新房，但被告仍坚持贷款支付购房款。至此，被告迟延履行合同的行为已致使原告不能依照合同取得售房价款，导致原告出售房屋取得售房款的合同目的不能实现，故原告请求解除原、被告及第三人于2016年5月11日签署的《房地产经纪合同》及原、被告于2016年7月11日签署的编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。本案被告于庭审中提交了2016年9月21日的工商银行账户清单证明其有给付房款的能力，并主张同意一次性付清购房款，本案涉案合同目的能否实现，合同履行过程的时间长短亦为重要的判断依据，现被告迟延履行合同义务的行为导致原告尽快出售房屋获得售房款的合同目的已不能实现，故对被告一次性付清购房款的主张不予支持。合同解除后，对于被告交付的合同定金20000元，原告应予返还。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，判决：一、解除原告张桂凤与被告任军、第三人天津百园瑞家房地产经纪有限公司于2016年5月11日签订的编号为JJHT-000119号的《房地产经纪合同》及原告张桂凤与被告任军于2016年7月11日签订的编号为32589-001549的《天津市房产买卖协议》。二、原告张桂凤退还被告任军购房定金20000元，此款于本判决生效后三日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告任军担负。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人、第三人于2016年5月11日签订的编号为JJHT-000119号《房地产经纪合同》，以及双方当事人于2016年7月11日签订的《天津市房产买卖协议》，均属合法有效合同，本院予以确认。《房地产经纪合同》签订后，张桂凤积极配合任军两次签订《天津市房产买卖协议》及申请银行贷款，但任军在中国邮政储蓄银行武清支行及天津市光大银行北辰支行均未获得贷款审批。至此，自双方2016年5月11日签订《房地产经纪合同》已经过两个多月。虽然合同未明确约定房款付清时间，但任军理应在合理时间内履行付款义务。张桂凤于2017年7月27日已明确向任军提出要求一次性付款，否则将解除双方房屋买卖合同，但任军仍坚持以贷款方式支付购房款，并未明确表示同意一次性支付购房款。至张桂凤2017年7月底8月初向任军发出解除合同通知前，也无证据证明任军具备一次性付款的能力。因此，张桂凤以任军迟延履行合同致使其不能实现取得售房价款的合同目的为由，向任军提出解除双方的房屋买卖合同，符合法律规定。任军认为其不存在迟延履行合同义务的行为，张桂凤无权解除双方房屋买卖合同的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，任军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由任军负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 邵 丹代理审判员 豆 艳二〇一七年六月二十日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：