（2017）鄂01民终2359号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-07-08
案件名称
华润置地（武汉）实业有限公司、胡军商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
华润置地（武汉）实业有限公司,胡军,杨？
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2359号上诉人（原审被告）：华润置地（武汉）实业有限公司，住所地武汉市武昌区杨园路128号1栋2单元1楼。法定代表人：唐勇，该公司董事长委托诉讼代理人：蔡江林、王珏，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡军，男，1971年10月17日出生，汉族，户籍地武汉市青山区。委托诉讼代理人：危杰，肖兴中，湖北晨丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨?，女，1976年10月13日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区。委托诉讼代理人：危杰，肖兴中，湖北晨丰律师事务所律师。上诉人华润置地（武汉）实业有限公司（以下简称武汉华润）因与被上诉人胡军、杨?商���房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。武汉华润上诉请求：1、请求撤销武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03808号民事判决第二项；2、一、二审诉讼费全部由胡军、杨?承担。事实和理由：一、武汉华润不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营条例》《城市商品房预售管理办法》仅规定开发商应当主动到备案机关申请办理登记备案，未规定开发商应当保证登记备案的完成，武汉华润一直在申请办理登记备案，并积极的与备案机关协商试图完成登记备案，但因备案系统存在缺陷确实无法录入杨?的姓名，造成武汉华润存在逾期交房的表象，因此武���华润既不存在逾期交房的行为，亦不存在逾期申请备案的行为，既然无违约行为的存在，原审法院虽然在判决中并未明确指出武汉华润的违约行为，甚至有杨?不能贷款“不可归责于当事人双方”的表述，但判决武汉华润支付违约金，以及支持杨?关于要求武汉华润继续履行的诉讼请求，变相认定了武汉华润存在违约行为。二、原审法院适用法律错误。1、《合同法》第六十条在本案中无适用的必要。原审法院在判决书认定武汉华润应承担更高的注意义务，武汉华润是否承担上述法条规定的注意义务与未完成登记备案无任何因果关系，武汉华润负担再多的注意义务也不能使备案机关完成备案。2、原审法院直接大篇幅引用《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》存在重大瑕疵。首先，上述指导意见为法院系统内部的指导性文件，而非法律规范文���，不能直接作为判决的依据。其次，原审法院截取指导意见中的部分条文时涉嫌断章取义，原意是针对约定过高的违约金应当综合以上因素调整，但本案中不存在违约行为，无适用该条的前提，法院截取其中部分文字，曲解指导意见的本意，对武汉华润赋予不当的违约责任。最后，原审法院大段引用该条文后，未做出明确的分析说理即判决武汉华润承担50000元违约金，难以使人服判。另外，即使要贯彻公平原则分摊损失，也应当以损失事实为依据，综合评判后予以分摊，因此法院在双方均无责任，但损失又确实存在的情况下，会酌情分摊损失，杨?未能收房造成损失，武汉华润未能收到购房尾款也存在损失，在双方均存在损失且双方均无违约行为的情况下，应当各自承担损失较为公平，原审法院最终判决我司酌情支付50000元违约金并无任何依据。胡军、杨?辩称维持一审判决。胡军、杨?向一审法院起诉请求：１、判令武汉华润继续履行《商品房买卖合同》，办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案，并向胡军、杨?交付房屋；２、判令武汉华润向胡军、杨?支付延期交房的违约金293,645.72元（截止于2015年8月30日）；3、诉讼费由武汉华润承担。诉讼过程中，胡军、杨?变更诉讼请求：１、判令武汉华润继续履行《商品房买卖合同》，办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案；２、判令武汉华润向胡军、杨?支付延期交房的违约金至实际交付之日止（以1,003,917元为基数，按日万分之三计算，截止于2015年8月30日为293,645.723元）；3、诉讼费由武汉华润承担。一审法院认定事实：1、2011年2月19日，武汉华润向胡军、杨?，出具不动产发票一张，载明，不动产项目名称，华润置地*橡树湾一期A2-1-1201，建筑面积135.31㎡，单价11,114.6元，金额1,003,917元，款项性质售房款。武汉华润认可收到胡军、杨?上述款项。庭审中，胡军、杨?出示了一份《商品房买卖合同》复印件，载明，出卖人武汉华润，买受人胡军、杨?，商品房华润置地*橡树湾一期A2-1-1201，价格1,503,917元，首付1,003,917元，贷款500,000元，买受人按贷款方式按期付款。交房期限2012年12月30日前；出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金。该合同仅有胡军、杨?的签字，无武汉华润的盖章。２、2011年2月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发出《关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》，规定，企业在销售商品房时应在合同��案系统对购房人进行购房资格核查，未进行购房资格核查的，不能进行网上签约，在查询结果反馈前，合同备案系统将购房人所选住房予以锁定。符合购房条件的，合同备案系统将房屋坐落与查询购房人姓名关联，并将锁定状态解开，购房双方可以进行正式网上签约，打印并签署纸质合同。3、胡军于2011年3月29日向银行申请贷款500,000元，已审批通过；于2012年9月10日再次向银行申请贷款，未通过。4、2015年11月3日，武汉华润通过武汉市住房保障和房屋管理管局备案系统查询诉争房屋，仍处于预签约状态，买受人一栏上仍无法识别杨?的姓名。武汉华润为此咨询武汉市住房保障和房屋管理局的工作人员，该工作人员表示，合同备案系统曾出现过生僻字无法显示致使不能进行合同备案的情况。自2011年上半年起，其他购买武汉华润��屋的买受人均顺利进行备案。上述事实，有胡军、杨?提供的双方于2011年2月19日签订的《商品房买卖合同》复印件、武汉华润出具的《销售不动产统一网格发票》原件、胡军的银行交易流水、胡军的贷款信息查询记录，武房发（2011）32号文《武汉市住房保障和房屋管理局文件》、武汉市商品房网上签约和合同备案系统查询记录、武汉华润工作人员与胡军进行电话沟通的录音、房产管理机关工作人员向武汉华润工作人员就合同备案相关事宜进行答复的录音等证据加以证明。上列证据在法庭上出示，由当事人质证，围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行了质疑、说明与辩驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条、第六十九条的规定，对上列证据，依据法律的规定和法定程序，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，全面、客观的审核，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。对能够反映案件真实情况、与待证事实关联、来源和形式符合法律规定的上列证据，作为认定案件事实的根据。一审法院认为，关于胡军、杨?与武汉华润就案涉房屋的商品房买卖合同是否成立，《中华人民共和国合同法》第十二条规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，“当���人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，武汉华润2011年2月19日向胡军、杨?，出具不动产发票一张，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量，武汉华润已收受购房款，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，确认胡军、杨?与武汉华润就案涉房屋的商品房买卖合同成立。胡军、杨?诉请武汉华润继续履行合同，办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”胡军、杨?的主张符合上述法律规定，予以支持。胡军、杨?诉请武汉华润向其支付延期交房的违约金至实际交付之日止，虽然胡军、杨?购房时适逢武汉市调整商品房限购政策，因杨?姓名中的?字无法被房产管理机关备案系统识别，致商品房买卖合同无法登记备案，致胡军无法贷款，不可归责于当事人双方，但《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”武汉华润作为开发企���，应当遵循诚实信用原则，就此承担更多的谨慎注意义务。胡军、杨?上述商品房买卖合同未登记备案的事实存在，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题，应当根据案件的具体情形，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，合理调整裁量幅度。酌情确认违约金50000元。综上所述，判决：一、华润置地（武汉）实业有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照国家有关规定向房地产管理部门和土地管理部门办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房合同登记备案手续；二、华润置地（武汉）实业���限公司于本判决生效之日起三十日内支付胡军、杨?违约金50000元。三、驳回胡军、杨?其他诉讼请求。本案受理费20978元由华润置地（武汉）实业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。据此，武汉华润2011年2月19日向胡军、杨?，出具不动产发票一张，能够确定当��人名称或者姓名、标的和数量，武汉华润已收受购房款，胡军、杨?与武汉华润就涉案房屋的商品房买卖合同成立，有效。双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。履行义务应全面履行，不仅实际履行约定义务，亦应履行法律、法规规定的义务。本案中，因武汉华润未履行商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的法律、法规规定的义务，以及未遵循诚实信用原则，向合同相对方履行通知、协助的法律、法规规定的义务，造成胡军、杨?与武汉华润订立合同，向武汉华润支付购房款后至今长达六年时间未能办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案，酿成本案纠纷，武汉华润应对自己未尽义务承担全部责任，一审判决其承担违约责任，继续履行办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案义务，并给付胡军、杨?违约金50000元并无不当，本院予以维持。武汉华润上诉称一审判决认定有杨?不能贷款“不可归责于当事人双方”的表述，认为自己不应承担未能办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案违约责任的理由，明显与一审判决本意不符，一审判决认定的“不可归责于当事人双方”的表述仅是指杨?姓名中的?字无法被房产管理机关备案系统识别为不可归责于当事人双方，并不是指武汉华润未能为胡军、杨?办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案的事实，武汉华润未能办理华润置地*橡树湾一期A2-1-1201商品房预售登记备案，虽然有杨?姓名中的?字无法被房产管理机关备案系统识别的一定原因，并不是唯一原因，一审判决已作为酌定违约金的考虑因素，但武汉华润未尽到自己应尽相关义务，致其与胡军、杨?之间的商品房买卖合同未能登记备案的事实存在，武汉华润该理由缺乏事实依据不能成立。综上，武汉华润的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币20978元由华润置地（武汉）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈继红审判员 张立新审判员 王 阳二〇一七年六月二十日书记员 陈喜兰 来自