（2017）黔04民终441号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-10-13
案件名称
贵州安顺今旦房地产开发有限公司、王艳买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省安顺市中级人民法院
所属地区
贵州省安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州安顺今旦房地产开发有限公司,王艳
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔04民终441号上诉人（原审被告）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所：安顺市西秀区南华路六号。法定代表人：阳正威，系该公司总经理委托诉讼代理人：杨超，系该公司员工，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1986年6月27日生，汉族，重庆市铜梁县人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称“今旦房开”）因与被上诉人王艳屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2016)黔0402民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。贵州安顺今旦房地产开发有限公司上诉请求:1、撤销安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初1071号民事判决书；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、《商品房买卖合同》约定交房条件并未要求上诉人提供竣工验收备案表，被上诉人以上诉人未获得竣工验收备案表为由拒绝收房，其要求加重了上诉人的义务，一审法院以此确认上诉人的房屋不具备交付条件属于事实认定错误；2、上诉人逾期交房时间仅为87天，不是一审判决认定的633天。本案所涉房屋交房时间为2014年6月30日前，根据合同附件十二的补充协议约定，出卖人有权选择在《黔中早报》或《安顺日报》上刊登公告的方式通知本项目全体买受人，公告刊登之日视为通知已送达买受人，不再另行通知。上诉人已于2014年9月25日通过登报方式向包括被上诉人在内的业主刊登交房公告，因此上诉人逾期交房的时间应当截止。上诉人已履行说明义务，因被上诉人自身原因没有及时收房的不利后果不应由上诉人承担；3、虽然约定上诉人逾期交房的按日向被上诉人支付已付房款万分之一的违约金，但上诉人认为被上诉人并没有实际损失，且该违约金过高，依法应适当减少。如果法院最终确认上诉人违约，请依法改判上诉人承担的违约金金额不超过被上诉人实际损失的30%。王艳二审答辩称:1、《商品房买卖合同》第十四条第（一）款规定出卖人应在交付日的10日前书面通知买受人，并满足第十一条、十二条约定的证明文件，证明文件不齐或出卖人不出示的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。被答辩人不按合同约定的期限和条件交房构成严重违约，应承担违约责任，即按照已交房款每日万分之一的标准支付违约金并承担相应损失；2、涉案商品房不具备法律规定的竣工验收条件，且被答辩人至今未按合同约定完成电话通讯、宽带网络等敷设到户，房屋基础设施阳台地板、墙壁地板出现严重裂纹、鼓包，小区绿化、环境设施也未按合同履行达标，因此答辩人主张被答辩人达不到交房条件和提出的退房主张于法有据，二审应维持原判；3、被答辩人在《商品房买卖合同》里的格式条款应作出对答辩人有礼的解释，同时根据《商品房买卖合同》第二十九条规定，如果《补充协议》中含有不合理减轻或减免本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故被答辩人书面通知答辩人办理交付手续是唯一的送达方式；4、原合同对违约金及相关经济损失的计算于法有据，被答辩人应按照合同支付违约金和相关经济损失。王艳一审诉讼请求：1、解除原被告在2014年2月15日签订买卖丰景华府B5-8-4号《商品房买卖合同》；2、被告返还原告为购房已支付的全部款项共计393321元；3、被告返还原告代收的维修基金、四通费及其他费用共计人民币12279元；4、被告承担原告支付房款中自己私人存款利息损失约6190.80元（按同期银行存款利率计算利息，暂计算至3月24日）；5、被告承担原告支付房款中公积金贷款利息23575元（按公积金贷款规定利息计算利息，暂计算至3月24日）；6、被告承担原告100000元民间借贷所产生利息共计29400元（按协议约定计算利息暂计算至3月24日）；7、被告因逾期交房应支付原告从违约之日至今共633天的违约金25213.72元（暂计算至3月24日）；8、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定了房屋交付期限，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料等。合同签订后，原告已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务，被告却未按合同约定的事项按期交房，在被告违约期间原告多次与被告进行交涉，但未能协商处理好，根据相关法律规定及合同约定，原告有权解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并有权要求赔偿损失。今旦房开一审辩称：1、被告已经履行了与原告的交房义务，原告购买的房屋也已经达到交房条件，原告主张解除合同不应得到支持；2、被告确实存在逾期交房的现象，按照相关法律规定已经超过原告的除斥期间，原告超过除斥期间行使权力，该合同不能解除；3、因合同不能解除，原告其他的诉讼请求也不能得到支持；4、本案实际逾期交房天数为91天，从公告之日起视为交房。一审法院认定，原告王艳于2014年2月15日与被告今旦房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的丰景华府第B5幢2单元8层4号房，建筑面积为114.46平方米，套内建筑面积95.91平方米，按套内面积计算，商品房每平方米单价为4153.07元，总价款398321元，于本合同签订之日交付首期房款193321元，余款200000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房，该商品交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件（城市基础设施：1、上水、下水在交付时达到使用条件，2、供电在交付时达到使用条件，5、电话通信在交付时线路敷设到户，6、有线电视在交付时线路敷设到户，7、宽带网络在交付时线路敷设到户。上述需要买受人自行办理开通使用手续，费用由买受人承担。如在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意另行协商。公共服务设施：公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案）；该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅质量说明》以及《住宅工程分户验收表》，逾期交房超过30日，买受人有权退房，买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金；该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出事证明文件或者出事的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理；查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：1、屋面渗水、滴漏，2、墙面、厨房、卫生间地面渗漏，3、墙面、顶棚抹灰层脱落，4、地面空鼓开裂、大面积起砂，5、门窗翘裂、五金件损坏，6、管道堵塞，7、卫生洁具开裂、漏水，8、灯具、电器开关失灵，9、防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理，修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住适用的质量问题的，买受人有权退房。在《商品房买卖合同》附件十二的补充协议中对主合同第十四条进行了补充，内容为：“买受人保证其在合同上所预留的联系电话和通讯地址正确无误，若有变化应以书面方式提前7日告知出卖人，否则相关通知、文件不能送达的责任由买受人自行承担。出卖人向买受人预留的通讯地址寄送相关通知和文件，即视为已向买受人履行了通知义务。公告、传真、电子邮件、短信息、电话等以发生之日视为出卖人通知已送达。……。除上述方式外，出卖人还有权选择在《黔中早报》或《安顺日报》上刊登公告的方式通知本项目的全体买受人，对全体买受人的公告刊登之日，即视为通知已送达买受人，不再另行专门通知”。在合同约定的购房款人民币398321元的基础上，被告给予原告5000元的优惠，优惠后的购房款为人民币393321元。原告于合同签订当日向被告支付购房首付款人民币193321元，同时交纳维修基金、四通费及其它费用共计人民币12279元，该商品房于2014年4月29日办理预告登记，《房屋预告登记证明》号为安市房预西秀字第Y1402982号，预告登记权利人为王艳，随后原告与中国工商银行安顺分行签订《个人购房借款/担保合同》，以住房公积金委托贷款的方式向银行贷款人民币200000元用于支付丰景华府B5-2-8-4号房屋购房款，贷款期限为10年，年利率4.5%，还款方式为按月等额本息还款法，贷款抵押物为安顺市西秀区黄果树大街丰景华府B5-2-8-4号房，抵押人为王艳，该款于2014年5月14日支付给被告。2014年9月15日被告作为丰景华府B5楼的建设单位与设计、施工、监理单位对该栋楼进行竣工验收并形成竣工验收报告，但被告至今未对该楼进行竣工验收备案。2014年9月25日被告通过登报公告的方式告知丰景华府一期B3/4/5幢业主于2014年9月30日至2014年10月30日办理交房手续。原告王艳的父亲王甫受原告委托分别于2015年4月20日、2016年1月25日、2016年2月19日、2016年2月29日与丰景华府万和物业有限责任公司对原告购买的B5幢8-4号房屋进行交房验收，但原、被告并未办理房屋交接手续，原告亦未领取该商品房钥匙。现原告以被告出示的交付房屋的证明文件不齐全，该栋楼未进行竣工验收备案因此不具备交房条件为由，向本院提出如上诉求。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》自签订之日起生效，合同双方应全面履行合同义务、积极行使合同权利。《商品房买卖合同》约定被告交付房屋的时间是2014年6月30日前，逾期超过30的原告有权退房，并以书面形式通知出卖人，即原告在2014年7月31日取得该合同因逾期交房产生的解除权，2014年9月15日被告在报纸上公告交房事宜的同时并未明确催告买受人对出卖人逾期交房的行为及时行使解除权，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告应在2015年7月31日以前行使因逾期交房发生的解除权，期间原告未向被告送达书面解除合同的通知，现原告向本院起诉解除合同已超出该解除权的行使期限，故对原告的第一、二、三、四、五、六项诉讼请求本院不予支持。被告出示的丰景华府B5楼的竣工验收报告中没有勘察单位的盖章及签字，没有达到“五方验收”的标准，故被告向原告出示的建筑工程合格的证明文件不齐全，未达到交付商品房的条件，且截止原告起诉之日，被告仍未获得该商品房的竣工验收备案表，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由被告承担。原告实际支付购房款为人民币393321元，其第七项诉讼请求应当以393321元为基数计算违约金，因此截止2016年3月24日共计逾期633天的违约金应为：393321元×0.01%×633天＝24897.22元，超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告王艳支付违约金人民币24897.22元。二、驳回原告王艳的其他诉讼请求。如果被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8650元，减半收取人民币4325元，由原告王艳承担人民币4114元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币211元（此款已由原告王艳预交，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后三日内直接支付给原告）。二审举证期限内，上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司与被上诉人王艳均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第二款“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。”上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司一审中提交的丰景华府商住小区B5楼《安顺市建筑工程竣工验收报告》没有勘察单位盖章确认、缺少建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师签字确认，上诉人未按国家规定的建筑工程竣工验收条件提供相应证明文件，证明其建设的商品房符合了合同约定的房屋交付条件，因此，上诉人建设的房屋不符合交付房屋的条件，对上诉人称一审法院确认房屋不具备交付条件属于事实认定错误的上诉理由，本院不予采纳。按照上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定，因上诉人提供竣工验收证明文件不齐全，未达到交付房屋的条件，被上诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由上诉人承担。截至被上诉人王艳起诉之日止，上诉人不能提交证据证明已按照国家规定达到竣工验收合格并符合交付房屋的条件，因此一审判决上诉人逾期交房的时间持续计算至被上诉人王艳起诉请求的2016年3月24日并无错误，上诉人称于2014年9月25日公开刊登交房公告通知被上诉人，所以逾期交房的时间应当截止，但上诉人刊登交房公告通知交付的房屋未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件，故对其该上诉理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任约定按照买受人全部已付款的0.01%支付违约金，该违约金计算笔录明显低于被上诉人可预期的收益（即中国人民银行同期同类贷款利率），因此违约金约定未过分高于造成的损失，不符合法定减少的条件，故对上诉人称违约金过高应适当减少的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担8650元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本判决为终审判决。审判长 阮 素 芬审判员 李 德 江审判员 刘 熹二〇一七年六月二十日书记员 唐娅（代）