（2017）川1702民初644号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-10-10
案件名称
四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司与陈雪梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
达州市通川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司,陈雪梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第十五条
全文
四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1702民初644号原告：四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司。负责人：黄娟，总经理。委托诉讼代理人：刘先龙，男，1983年3月14日出生，汉族，系原告职工，住四川省成都市双流县。委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。被告：陈雪梅，女，1977年9月15日，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人：陈中山，男，1940年8月8日出生，汉族，系陈雪梅父亲，住达州市通川区。本院在审理原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司（以下简称赛奥达州分公司）诉被告陈雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘先龙、谭中华到庭参加，被告陈雪梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2009年9月1日至2016年10月31日期间欠缴的物业服务费和生活垃圾处理费共计11561元。事实及理由：原告系通川区西外社区通锦国际新城一期物业服务公司，根据《物业服务合同》的约定，该小区的物业服务费为1元/月.㎡，垃圾处理费4元/月.户。小区B区6号楼2单元5楼C号房屋面积为130.45㎡，业主系被告陈雪梅。2009年9月1日至2016年10月31日期间，被告共差欠物业服务费11217元，欠生活垃圾处理费344元，共计欠缴11561元。原告提供以下证据：1、原告营业执照、原告负责人身份证明及身份证复印件；2、被告陈雪梅的身份证复印件；3、被告购房合同首页、涉案房屋计算机信息查询结果单；4、两份物业服务合同；5、物业服务费催缴函及函告的快递回执。被告辩称，1、被告陈雪梅欠物业管理费11561元属实，不缴费的原因是根据《四川省物业管理条例》第五十九条规定：物业管理区域内禁止下列行为：1、违章搭建建筑物和构建物等行为；2、侵占公共园林绿化地等物业共用部位等行为；3、擅自改变房屋绿化地使用性质等行为。被告于2008年6月10日进驻B区X幢X单元X楼X号后曾多次向原告提出区域内的一草一木一寸土地是公共场所，每处公共部位都是业主出钱买的，少数人为了个人利益占为已有，改变用途，所有房屋顶楼加层加重，房屋地面周围毁花、毁草、毁树、毁公共场所，生态环境、绿化地带受到严重破坏。原告放纵不管，不作为、不尽责；2、根据相关法律规定，物业管理费在2015年10月31日止以前的费用二年诉讼时效，已经失效，不予缴纳。被告提供以下证据：1、庞小波的死亡证明；2、注销庞小波常住人口登记卡；3、国际新城一期园内违章搭建的现状照片。本院经审理认定以下事实：原告赛奥达州分公司于2007年1月16日依法成立。被告陈雪梅于2008年6月入住达州市通川区西外社区通锦国际新城一期B区X号楼X单元X楼X号住房，与其夫庞小波（2010年因病死亡）于2009年11月26日取得住房所有权，并办理产权证（所有权证号为：xxx）。2009年2月27日，四川路桥通锦房地产开发有限公司（甲方）与四川赛奥物业有限责任公司达州分公司（乙方）签订通锦.国际新城前期物业服务合同。约定：甲方将通锦国际新城委托乙方进行前期物业管理服务。2011年4月27日，原告赛奥达州分公司（乙方）与通锦.国际新城业主委员会（甲方）签订《通锦.国际新城物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对通锦.国际新城住宅小区提供物业管理服务，甲方委托乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修养护和管理；2、物业共用部位的设施设备的日常运行、维修养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生和垃圾收集清运到垃圾站及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆交通和停放管理；6、协助公安机关维护公共场所秩序、抓好安全防范等事项的管理工作；7、业主装饰装修管理服务；8、物业档案资料规范管理。第三章“服务费用”第八条：为确保通锦国际新城物业服务活动正常运行，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，其具体标准约定如下：电梯住宅1.00元/平方米.月，生活垃圾清运处理费4.00元/户.月。第九条：乙方按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，需甲方协调的有关问题，甲方应予配合并协商处理。业主应于2011年5月1日起交纳物业服务费用。乙方在此日期前物业管理服务活动中未收取到的物业管理费用由双方进行及时催收。第十条：物业服务费用可选择按年度、半年、季度、月交纳，业主和物业使用人根据选择应在本年度的二季度未月、半年在本年度的一季度未月、三季度未月；季度交纳的应在每季度未月；月度交纳的在每月20－30日期间履行交费义务，逾期则按每天3‰支付违约金。第六章“物业的使用与维护”第十八条：乙方配合甲方制定本物业区域业主管理规约，乙方根据本合同和业主管理规约及物业管理规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予配合和支持。第十九条：乙方可采取规劝、追究违约、索赔等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。合同签订后，原告对通锦国际新城提供物业服务，由于被告欠缴物业服务费和垃圾处理费，被告于2016年10月27日通过邮政快递向被告邮寄《物业服务费催缴函告》，邮政特快专递号为：1017923293921，要求被告于收到函告后七个工作日内及时缴清欠费11561元。被告收件后仍未缴纳。同时查明，通锦国际新城其业主于2010年11月7日召开首届业主大会，选举产生国际新城业主委员会，并于2010年11月11日报达州市房产管理局备案。该局审查，符合国务院《物业管理条例》及住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》关于备案的规定，准予备案。被告陈雪梅对其于2009年9月起至2016年10月31日未缴纳物业服务费，共计欠缴物业服务费和生活垃圾处理费11561元的事实无异议。本院认为，原告与通锦国际新城业主委员会签订物业服务合同，由原告向通锦国际新城的住户提供物业服务，物业服务合同对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等内容进行了约定。根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”以及第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”的规定，原告与通锦国际新城业主委员会所签订的物业服务合同合法有效，双方均应按合同约定自觉履行。原告按照双方合同约定的内容履行服务项目，被告理应按合同约定及时缴付物业服务费用。被告辩称，通锦国际新城内存在其他住户违法搭建，侵占了公用绿地花草，要求原告整治，同时又以原告主张权利超过诉讼时效为由拒绝缴纳物业服务费。对于被告辩称通锦国际新城其他住户违法搭建侵占了公用绿地花草，该情形并非原告导致，被告要求原告对违法搭建进行整治超出了双方合同约定内容，故被告以此拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。合同约定业主和物业使用人应在相应时期交纳物业费，未按期交纳则按每天3‰支付违约金。原告对业主和物业使用人拖延缴费约定以每天承担违约金的方式延续双方的债权债务。且被告自2009年9月起拖欠物业服务费，原告于2016年10月27日向被告邮寄送达催缴函告，要求被告于七个工作日内缴清，被告并未提出异议，应当视为双方达成了新的缴费协议。故原告向本院提出诉讼主张权利未超过二年诉讼时效，故被告该辩称意见不能成立，本院依法不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第十五条之规定，判决如下：被告陈雪梅于本判决生效后三日内偿付原告下欠的物业服务费和垃圾处理费共计11561元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，减半收取44.5元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 何栀菊二〇一七年六月二十日书记员 潘皓月 关注公众号“”