（2017）鄂1381民初1136号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-09-29
案件名称
曾月与广水市百盛广场商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省广水市人民法院
所属地区
湖北省广水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾月,广水市百盛广场商贸有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1381民初1136号原告：曾月，女，1977年10月23日出生，汉族，广水市人，住本市。委托诉讼代理人：张栋梁，广水市城郊法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：广水市百盛广场商贸有限公司（以下简称广水市百盛公司）。住所地：广水市广水办事处公园路。法定代表人：殷道胜，总经理。委托诉讼代理人：殷燕斌，公司员工。代理权限为特别代理。原告曾月与被告广水市百盛公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾月及其委托诉讼代理人张栋梁、被告广水市百盛公司法定代表人殷道胜及其委托诉讼代理人殷燕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾月向本院提出诉讼请求：1、依法解除合同；2、判令被告返还原告购房款94920元并赔偿损失；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月26日，被告的商住楼公开对外出售，原告与其签订购铺意向书并支付定金10000元。同年8月2日，双方签订了广水市存量房买卖合同，原告付清了全部购房款103960元。后双方又分别签订委托经营管理协议及商铺回购协议，约定了原告委托被告对商铺进行经营管理，被告向原告按期支付租金以及商铺回购的有关事宜。但被告一直未按买卖合同约定为原告办理商铺的产权过户登记手续，多次承诺后仍拒不履行，对原告造成了巨大的经济损失，故提出上述诉讼请求。被告广水市百盛公司辩称，双方签订的合同合法有效，被告无违约事实，故应继续履行；原告诉请解除合同、返还购房款及赔偿损失无法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对下列证据有争议：一、原告提交的“百盛广场购铺意向书、广水市存量房屋买卖合同（以下简称买卖合同）、百盛广场商铺委托经营管理协议（以下简称委托协议）、百盛广场商铺回购协议（以下简称回购协议）”一组。证明以下事实：原、被告签订买卖合同的事实；2、被告委托管理商铺并支付一年租金；3、回购房屋但未退还购房款；4、被告未按约定办理过户手续而违约。被告对该证据的真实性及证明内容1、2无异议，对证明内容3有异议，认为无回购事实，故不存在退还购房款的问题；对证明内容4有异议，认为房屋过户手续尚在办理中。二、原告提交的殷燕斌出具的书面承诺一份。证明被告的法定代表人承诺违约的后果及赔偿损失的计算方法以及退还购房款的时间等事实。被告对该证据有异议，认为殷燕斌并非公司法定代表人且未经授权，其出具的承诺书不具效力。三、被告提交的收条一份。证明被告按委托协议向原告支付了租金，没有违约事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告回购房屋后没有退还购房款即构成违约。四、被告提交的房屋产权证及营业执照一组。证明被告系房屋所有权人，其与原告签订合同不存在欺诈的事实。原告对该证据有异议，认为均系复印件且营业执照已过期。对上述有争议的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以采信，其证明内容3与回购协议中约定的回购程序及期限不符，不予采信；其证明内容4，结合合同条款的约定及过户手续至今尚未办理完毕的客观事实，能够达到证明目的，予以采信。证据二系殷燕斌出具，其非被告法定代表人亦无被告授权，关联性不足，不予采信。证据三能够证明被告按约支付租金的事实，原告异议理由不足，予以采信。证据四经本院核实属实，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月26日，原告曾月与被告广水市百盛公司签订《百盛广场购铺意向书》，申购了被告位于广水百盛商业广场的商铺一间，商铺编号为2F-287。双方约定商铺价款为113000元，并应于7日内正式签订房屋买卖合同。该意向书签订后，原告于当日向被告交付定金10000元。同年8月2日，双方签订了《买卖合同》，由原告正式购买上述商铺，并对双方的权利义务进行了约定。同时，根据合同约定，双方于当日又签订了《委托协议》及《回购协议》，由原告委托被告对该商铺进行经营管理并赋予其在约定期限内回购的权利。《委托协议》其中载明：“委托期限为12.5年，即2015年8月2日至2028年8月2日。该商铺的年租金收益标准为9040元，第一年租金从应支付的合同总款中扣抵，第二年起租金以上述标准按年支付”。《回购协议》其中载明：“自协议签订之日起，期满5年，原告方可向被告提出回购申请，将商铺出让给被告”。上述三份合同签订后，原告于当日向被告付清了全部购房款113000元（其中定金10000元及被告应付的第一年租金9040元折抵购房款，原告另行支付93960元），并同时将商铺交付被告经营管理。2016年8月2日，被告向原告支付了第二年租金。后双方因商铺过户问题发生争议，由此成诉。被告广水市百盛公司将其所有的位于广水市广水办事处公园路1号御景世纪城的第二层房屋（建筑面积2103.44㎡）分割成若干商铺对外出售，案涉商铺即属其中之一。该二层房屋整体已办理房屋所有权证，但尚未分割办理至每个商铺名下。上述房屋在划分成商铺对外销售前已抵押银行并办理了抵押手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《委托协议》及《回购协议》均系双方真实意思的表示且不违反法律规定，应属有效。但案涉商铺于出卖前即被设定抵押，致使无法按合同约定进行所有权转移，即无法实现将商铺所有权转移过户至原告名下的合同目的。故依照上述规定，原告诉请解除房屋买卖合同有理合法，本院予以支持。买卖合同解除后，基于此所签订的《委托协议》及《回购协议》亦相应解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，双方之间的合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，当事人可要求恢复原状。即原告应向被告返还所购商铺，被告应退还其购房款94920元（113000元－9040元×2年）。原告诉请被告赔偿损失的证据不足，本院不予支持。被告辩称理由与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告曾月与被告广水市百盛广场商贸有限公司之间签订的《广水市存量房买卖合同》、《百盛广场商铺委托经营管理协议》、《百盛广场商铺回购协议》。二、被告广水市百盛广场商贸有限公司返还原告曾月购商铺款94920元，于本判决生效之日起三日内付清；原告曾月自收到上述款项起三日内向被告广水市百盛广场商贸有限公司返还编号为2F-287的商铺。三、驳回原告曾月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2173元，由被告广水市百盛广场商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇法院诉讼费汇缴财政专户，收款单位：湖北省随州市中级人民法院。开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 程 锐二〇一七年六月二十日书记员 冯爱学 来自