（2017）甘1102民初1585号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-08-29

案件名称

刘治忠与张浩杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

定西市安定区人民法院

所属地区

定西市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘治忠,张浩杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

甘肃省定西市安定区人民法院民事判决书（2017）甘1102民初1585号原告（反诉被告）：刘治忠，男，汉族，生于1968年7月14日，甘肃省定西市人，城镇居民，住定西市安定区。委托代理人：王建红，男，甘肃培信律师事务所律师。被告：张浩杰（反诉原告），男，汉族，生于1985年1月25日，甘肃省定西市人，系定西市委党校职工，住定西市安定区。委托代理人：杨建馗，男，甘肃德鑫律师事务所律师。本院于2017年4月20日立案受理了原告（反诉被告）刘治忠诉被告张浩杰（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员孙武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘治忠及其委托代理人、被告张浩杰（反诉原告）及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘治忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠两年的房屋租金34000元；2、判令被告赔偿原告违约金1913元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年2月21日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，原告将其所有的位于定西市安定区大十字市场面积约30平方米的39号商铺出租给被告使用。双方约定租赁期限为六年（自2012年2月29日起至2018年2月29日止），以及租费的计算方法、付款方式、违约金等。付款方式为前三年为每年11000元，共计33000元，由被告于协议签订之日一次性交付，后三年以同地段同类房屋的市场价计算由被告一次性支付。合同签订后原告依约向被告交付了租赁房屋，被告也向原告一次性付清了前三年的租金。2015年2月28日，原、被告商定房屋租金每年17000元，由被告一次性付清后三年的租金时，被告以其资金紧张为由仅向原告支付了2015年2月29日至2016年2月28日期间的租金17000元，尚欠2016年3月1日至2018年2月28日期间的资金34000元一直拖延未付。同时，按照《房屋租赁协议》第六条的约定，若被告未按合同约定的时间交付房屋资金，每逾期一日按月租金的0.3%向原告支付违约金。原告多次催要被告拖欠的同年资金未果，形成诉讼。原告（反诉被告）为证明其主张向法庭当庭提交如下证据：1、集资、售房合同复印件一份，证明涉案房屋系原告购买所有；商铺租赁协议一份，证明双方确定租赁合同的事实、约定的租赁期限以及支付租金、违约责任。2、提供涉案房屋同地段他人房屋租赁租金为18000元的合同一份，证明原告、被告约定的后三年房屋租金17000元符合同地段市场价。本院认为，原告提供的第一组证据，经质证被告无异议，且能证明双方陈述的事实，故认定为确认本案事实的有效证据；对于第二组证据，因被告对其真实性提出异议，且无其他有力证据互相印证，故原告主张的该证据的证明效力，不予确认。被告（反诉原告）答辩并提出反诉请求：判令原告退还被告60000元的租赁房屋转让费。理由：原告向被告收取60000元的租房转让费没有事实和法律依据；原告主张后三年的年租金17000元，证据不足，理由不能成立。被告虽已支付了2015年3月1日至2018年2月29日期间的部分租金17000元，但这并不能证明被告同意年租金就是17000元。经审理查明，2012年2月21日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，原告将其所有的位于定西市安定区大十字市场面积约30平方米的39号商铺出租给被告使用。双方约定租赁期限为六年（自2012年2月29日起至2018年2月29日止），以及租费的计算方法、付款方式、违约金等。付款方式为前三年为每年11000元，共计33000元，由被告于协议签订之日一次性交付，后三年以同地段同类房屋的市场价计算由被告一次性支付。合同签订后原告依约向被告交付了租赁房屋，被告也向原告一次性付清了前三年的租金。协议第四条约定由被告交纳60000元作为租房转让费；协议第七条第二项约定被告有权将租赁的房屋转租给第三方。2015年3月，被告向原告交纳了租金17000元后，无力支付剩余租金，双方商议退房未果，形成诉讼。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求被告给付剩余两年租费34000元及违约金1913元的请求，因原告未提供后三年同地段同类房屋涨价的有力证据，且协议未约定后三年租费的给付期限，故原告该项请求的理由，本院不予支持，应当按照前三年的租费标准执行，且双方对租赁房屋转让费的约定，亦是对原告在房屋租赁期间房屋涨价预期收益的补偿，因此，被告应按照年租金11000元的价格再给付原告房屋租金16000元，不再承担违约金1913元。虽然双方未约定后三年租费的给付期限，但被告已支付部分租费，且原告多次催要并提起诉讼，视为给予被告合理的期限，因而原告要求被告给付后三年欠付租费的请求，本院予以支持。关于被告反诉要求原告退还租赁房屋转让费60000元的请求，因转让费的收取是房屋租赁行业的一种交易习惯，系双方当事人真是意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，亦不违反法律强制性规定，故被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘治忠与被告张浩杰签订的《房屋租赁协议》合法有效，继续履行；二、被告张浩杰与本判决生效后十日内给付原告刘治忠房屋租赁费16000元；三、驳回原告刘治忠要求被告张浩杰给付违约金1913元的诉讼请求；四、驳回被告张浩杰反诉要求原告刘治忠退还租赁房屋转让费60000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费698元，因适用简易程序审理，减半收取349元，反诉案件受理费650元，合计999元，由被告张浩杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员　孙　武二〇一七年六月二十日书记员　姚文婷百度搜索“”